In quale modo il panorama definisce il benessere e il valore
Ultimo aggiornamento: 24. April 2025
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Utilizziamo un gemello digitale del patrimonio edilizio svizzero per ricavare una serie di metriche legate al panorama, come ad esempio quelle relative alla vista sul lago, misurando l’influenza finanziaria sul prezzo di transazione delle abitazioni di tipo unifamiliare. Grazie al nostro modello di valutazione edonico, riusciamo a controllare altri predittori, scoprendo che la possibilità di scorgere il lago e la città in lontananza impattano in maniera non indifferente sul prezzo di vendita, ponendo l’accento sull’importanza del contesto ambientale. La nostra analisi fornisce quindi un ricco quadro di come la qualità visiva varia all’interno del patrimonio edilizio svizzero e di uno stesso edificio.
Il panorama nel settore immobiliare
L’estetica visiva svolge un ruolo importante nelle modalità di percezione paesaggistica e di come i singoli individui si approcciano alle decisioni. Degli studi recenti nell’ambito delle neuroscienze hanno evidenziato , ad esempio, l’influenza inconscia dei modelli frattali sulla percezione visiva e sul benessere, in particolare dimensioni frattali ottimali (ad esempio vegetazione e paesaggi naturali) riducono notevolmente lo stress e inducono il rilascio di endorfine (Brielmann et al., 2022). Inoltre, uno studio (Hull & Stewart, 1995) sulla differenza tra ciò che le persone amano e ciò che effettivamente vedono ha rivelato che gli sfondi distanti (>1 km) attirano maggiormente l’attenzione rispetto agli oggetti al centro del campo visivo (150 m‑1 km). L’aspetto della percezione della profondità e la visibilità dei modelli frattali (come gli alberi) sono quindi da considerarsi rilevanti nel contesto dell’ambiente costruito. Ciò è confermato da ricerche nell’ambito della salute urbana e degli ambienti interni secondo le quali un bel panorama migliora lo stato mentale dei lavoratori (compresa la loro qualità del sonno), riducendone lo stress e aumentandone la creatività. (Al Horr et al., 2016; Frontczak & Wargocki, 2011).
L’accesso a un bel panorama influisce sul nostro benessere, ma può anche avere un effetto sugli affitti o sul valore degli immobili. La dicitura con vista può anche spiegare le differenze di prezzo negli affitti delle abitazioni plurifamiliari di Ginevra (Baranzini et al., 2008) e degli uffici di Manhattan, dove gli spazi destinati agli uffici con vista godono di un premio di affitto netto pari al 6% , a differenza degli spazi che ne sono privi (Turan et al., 2021).
Nonostante da tempo la letteratura immobiliare abbia evidenziato la preferenza rivelata e l’aumento del premio pagato per godere di un bel panorama, la vista e altri attributi progettuali sono considerati elementi di tipo qualitativo dalla maggior parte dei modelli finanziari. Pertanto, la capacità di quantificarli attraverso metriche specifiche per l’orientamento e basate sul 3D rappresenta un’opportunità per una valutazione analitica del valore finanziario rappresentato dall’accesso a un bel panorama, offrendo al contempo delle informazioni approfondite relative al valore degli immobili stessi e su un territorio più vasto.
I nostri dati sull’importanza di godere di un immobile con vista, ricavati da un gemello digitale
I gemelli digitali (o ambienti urbani 3D simulati), sono emersi come un’alternativa popolare perché permettono ai ricercatori l’acquisizione di informazioni basate sull’altezza e sull’orientamento, contribuendo a una definizione più completa e quantitativa di un immobile con vista.
Il nostro database di immobili con vista contiene 32 milioni di punti di osservazione offerti dalle facciate di edifici sparsi per l’intero territorio svizzero . Ogni punto rappresenta il panorama visibile dalla finestra virtuale su una determinata facciata, permettendoci così di scomporre ogni singolo elemento parte del paesaggio visivo.
Disponiamo di un ampio database di dati estratti da un gemello digitale. Concretamente, il gemello digitale è una rappresentazione 3D che riproduce fedelmente tutti gli edifici, la loro topologia, i dati relativi ai punti di interesse paesaggistico, come montagne, centrali nucleari, reti elettriche, strade, foreste, laghi, ecc., permettendoci di modellare ciò che è visibile da più piani sulle facciate di ogni immobile. Il nostro database contiene 32 milioni di punti di osservazione relativi a circa 2 milioni di edifici del territorio svizzero. Un punto di osservazione contiene informazioni relative alla porzione di facciata, tetto, laghi, vegetazione e strutture indesiderate come i tralicci dell’alta tensione.
Gli elementi visivi del paesaggio possono variare in termini di scarsità: ad esempio, circa il 4,6% del patrimonio edilizio svizzero offre solo per l’1% la vista su un corpo idrico (ad esempio, un fiume o un lago), mentre il 57,6% ne offre sempre un 1% sulla natura. L’abbondanza di questi elementi visivi varia ulteriormente a seconda della località; la vista media sulla vegetazione è pari al 18,7% per gli edifici di Basilea e al 26,7% per quelli di Ginevra.
Come prevedibile, la struttura urbana e la natura giocano un ruolo fondamentale nella determinazione dell’offerta locale di luoghi con vista. Se prendiamo in considerazione le città lacustri di Losanna e Zurigo, esaminando esclusivamente la distribuzione di immobili con vista sul lago, possiamo notare che le loro strutture urbane e la presenza della natura creano alcuni modelli interessanti. Gli edifici di Losanna hanno in media una maggiore probabilità di offrire una vista più estesa sul lago ;tuttavia circa il 10% del patrimonio edilizio di Zurigo è affacciato sul lago, evidenziando la sproporzione tra le due città . Prendendo in considerazione la posizione degli immobili con la migliore vista sul lago, è visivamente chiaro che quelli di Zurigo sono scarsi e si trovano in un raggio di 1,5 km dalla riva del lago; mentre la topografia collinare della sponda nord-orientale del lago di Ginevra (le regioni di Losanna, Lavaux, Vevey e Montreux) offre più possibilità di avere a disposizione più viste panoramiche sull’acqua.
Dal punto di vista economico, la scarsità di beni si traduce solitamente in una maggiore disponibilità a pagare, contribuendo a rendere competitivo il mercato immobiliare di Zurigo. Queste osservazioni sono intuitive e la capacità di quantificare l’offerta nazionale degli immobili con vista mostra nuove prospettive atte alla misurazione delle nostre città, apportando un miglioramento nei modelli destinati alla valutazione degli edifici.
La mappatura geografica degli immobili con vista sul lago, colorata in base alla dimensione della porzione di paesaggio visibile, permette di scoprire le differenze tra Ginevra e Zurigo nell’offerta di questo tipo di edifici.
L’influenza del costo delle abitazioni svizzere con accesso a un panorama
Esaminiamo l’effetto di diversi elementi visivi in Svizzera sui prezzi delle abitazioni. In particolare, definiamo la nostra serie di attributi visivi come la quota massima visibile di una variabile selezionata per un determinato edificio, ad esempio il 5% di una vista sul lago. Controllando le caratteristiche strutturali, di accessibilità e ambientali di tipo standard, utilizziamo il modello di prezzo edonico (Rosen, 1974) per determinare il prezzo implicito dei nostri attributi di interesse. In base a questo modello, scopriamo che le abitazioni con una vista più ampia fronte lago godono di un premio medio dell’11%, mentre quelle affacciate sulla natura beneficiano di uno sconto medio dell’1,6%. Tuttavia, un’analisi più approfondita rivela che, mentre particolari caratteristiche visive (ad esempio, la vista sul lago o sulla città, vedi figura) hanno grandi effetti sul prezzo , i valori di un elemento visivo variano a livello spaziale e dipendono fortemente dal contesto. Ad esempio, le vedute più ampie sulla natura godono di un premio dell’1% nelle aree urbane ricche, mentre sono scontate dell’1% nei quartieri periurbani delle città di medie dimensioni.
L’asse delle ascisse mostra il valore più alto (quota in %) per edificio, relativo all’elemento che rispetta l’accesso alla vista. L’asse delle ordinate mostra la valutazione prevista (in migliaia di CHF) di un’abitazione unifamiliare in grado di offrire una determinata quota di vista, controllando gli altri predittori utilizzati nel nostro modello edonico. A sinistra: effetto marginale offerto dall’accesso a una vista di elementi edilizi in distanza (1 km). A destra: Effetto della vista sul lago sui prezzi delle transazioni.
Dalla macro alla nano localizzazione
Per descrivere l’ubicazione di un immobile è stata stabilita la distinzione tra macro- e micro-ubicazione. In Svizzera, la macro-ubicazione, ossia la classificazione spaziale su larga scala, è solitamente rappresentata dal comune. La micro-ubicazione descrive le caratteristiche dell’ubicazione su piccola scala che si differenziano all’interno della macro-ubicazione.
Oltre all’identificazione di una località e all’assegnazione delle caratteristiche di localizzazione associate, la conversione di queste informazioni, raggruppate in categorie economiche, è di importanza decisiva. In questo contesto, il valore deriva dalla scarsità del pacchetto di beni spaziali: più rara è una determinata combinazione di caratteristiche desiderabili del sito, maggiore è il suo valore economico. In linea di principio, un terreno con vista sul lago ha un prezzo significativamente più elevato rispetto a un terreno al quale manca, questo perché, almeno in Svizzera, è una rarità.Un criterio di micro-localizzazione diventa rilevante per il prezzo solo se è anche una proprietà esclusiva,non è disponibile in altre località della stessa macro-localizzazione.
Con la crescente disponibilità di dati spaziali ad alta risoluzione, un terzo livello di qualità dell’ubicazione ha trovato spazio nella prassi valutativa: la nano-localizzazione. Questo termine viene utilizzato per definire la qualità della posizione di un appartamento all’interno di un immobile. Ad esempio, un appartamento all’ultimo piano offre una vista diversa rispetto a un appartamento al piano terra e un appartamento a sud gode di maggiore esposizione alla luce solare rispetto a uno esposto a nord. La nano-localizzazione introduce un’ulteriore diffusione della disponibilità a pagare all’interno del livello di prezzo della macro- e micro-localizzazione. Il nostro database di opinioni consente di valutare la nano-localizzazione in base ai dati.
Referenze
Al Horr, Y., Arif, M., Kaushik, A., Mazroei, A., Katafygiotou, M., & Elsarrag, E. (2016). Occupant productivity and office indoor environment quality: A review of the literature. Building and Environment, 105, 369–389. https://doi.org/10.1016/j.buildenv.2016.06.001
Baranzini, A., Ramirez, J. V., Schaerer, C., & Thalmann, P. (2008). Introduction to this Volume: Applying Hedonics in the Swiss Housing Markets. Swiss Journal of Economics and Statistics, 144(4), 543–559. https://doi.org/10.1007/BF03399265
Brielmann, A. A., Buras, N. H., Salingaros, N. A., & Taylor, R. P. (2022). What Happens in Your Brain When You Walk Down the Street? Implications of Architectural Proportions, Biophilia, and Fractal Geometry for Urban Science. Urban Science, 6(1), Article 1. https://doi.org/10.3390/urbansci6010003
Fleischmann, M., Romice, O., & Porta, S. (2021). Measuring urban form: Overcoming terminological inconsistencies for a quantitative and comprehensive morphologic analysis of cities. Environment and Planning B: Urban Analytics and City Science, 48(8), 2133–2150. https://doi.org/10.1177/2399808320910444
Frontczak, M., & Wargocki, P. (2011). Literature survey on how different factors influence human comfort in indoor environments. Building and Environment, 46(4), 922–937. https://doi.org/10.1016/j.buildenv.2010.10.021
Hull, R. B., & Stewart, W. P. (1995). The Landscape Encountered and Experienced While Hiking. Environment and Behavior, 27(3), 404–426. https://doi.org/10.1177/0013916595273007
Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34–55. JSTOR.Turan, I., Chegut, A., Fink, D., & Reinhart, C. (2021). Development of View Analysis Metrics and Their Financial Impacts on Office Rents. SSRN Electronic Journal. https://doi.org/10.2139/ssrn.3784759