Investissements directs : nouvelles opportunités dans les métropoles européennes

Même si la Banque centrale européenne (BCE) a procédé à une première baisse des taux d’intérêt en juin 2024, les taux d’intérêt de la zone euro se situent toujours à un niveau élevé et il n’est pas encore certain que d’autres mesures suivront, ni quand et dans quelle mesure. Le taux d’inflation, en parti­culier, est toujours supérieur à l’objectif de 2% dans la zone euro. Malgré ces condi­tions de marché diffi­ciles, des signes de stabi­li­sation commencent à apparaître sur le marché européen de l’investissement immobilier.

Recul généralisé du volume de transactions

De nombreux pays européens ont connu une baisse signi­fi­cative du volume des transac­tions immobi­lières dans le sillage des hausses de taux d’intérêt entre 2022 et 2023. Selon les sources, cette diminution se situait en France entre 40 % et 50 % par rapport à l’année précé­dente, certaines sources indiquant même une chute allant jusqu’à 70 %. Cette tendance se reflète à l’échelle européenne, d’autres grands marchés ayant connu des baisses similaires : les volumes d’investissement ont fondu de 45% en Espagne, de 50% en Allemagne et même de près de 60% aux Pays-Bas.

Outre le recul de l’activité de transac­tions, le marché immobilier européen a également été marqué par une diminution de la propension à payer, ce qui a entraîné une hausse des rende­ments initiaux. Les rende­ments « prime » des immeubles de bureaux ont ainsi augmenté de 130 points de base en moyenne entre le 2^e trimestre 2022 et le 4^e trimestre 2023 dans les métro­poles européennes. Les hausses ont été les plus fortes dans les pays où l’incertitude est parti­cu­liè­rement élevée en raison de l’augmentation des coûts de finan­cement, de la dévaluation de la devise, ou des faillites d’entreprises immobi­lières ou de construction. Amsterdam a ainsi enregistré une hausse de 230 points de base des rende­ments prime. En Allemagne, ces derniers ont augmenté de 190 points de base à Munich et de 200 points de base à Berlin. Vienne a également connu une hausse impor­tante de 200 points de base, influencée entre autres par la faillite de Signa. À Paris QCA et Paris La Défense, les rende­ments « prime » ont aussi sensi­blement progressé, de 130 et 165 points de base, respec­ti­vement.

Les villes de Genève (+70 points de base) et de Copenhague (+75 points de base) ont en revanche enregistré des hausses nettement inférieures à la moyenne. Cela s’explique princi­pa­lement par deux raisons : d’une part, les inves­tis­seurs dans ces pays ont un horizon de placement parti­cu­liè­rement long et sont moins endettés que dans d’autres pays. D’autre part, ces pays se carac­té­risent par une crois­sance de l’emploi supérieure à la moyenne, ce qui maintient une demande stable en surfaces de bureaux. En Suisse, le faible niveau des rende­ments « prime » est en outre associé à une moindre volatilité.

Loyers et taux de vacance : des tendances disparates

Les loyers des meilleurs empla­ce­ments pour les immeubles de bureaux dans les métro­poles européennes ont majori­tai­rement augmenté, par exemple à Vienne (+25%), Munich (+14%) et Londres (+7%). Seule Genève (–2%) a connu une baisse des loyers. La hausse des loyers « prime » malgré les nouveaux modes de travail (télétravail, desk-sharing) et la baisse de la demande de surfaces de bureaux qui en a découlé est due à plusieurs facteurs. Premièrement, les loyers ont tendance à augmenter en période d’inflation. Deuxièmement, les entre­prises conti­nuent de rechercher les meilleurs empla­ce­ments. Troisièmement, le potentiel de construction de nouvelles surfaces dans les sites de premier ordre est limité, ce qui restreint l’offre.

D’importantes dispa­rités existent entre les métro­poles européennes en ce qui concerne les surfaces de bureaux vacantes. Les taux de vacance sont parti­cu­liè­rement élevés là où les inves­tis­se­ments dans de nouvelles construc­tions ont été impor­tants au cours des 5 à 10 dernières années, comme à Dublin et Helsinki.

Après une phase d’ajustement des prix, de nouvelles opportunités d’investissement émergent

Depuis la hausse des taux d’intérêt en 2022, les marchés d’investissement des bureaux ont parfois connu de fortes correc­tions. Cela soulève la question de savoir si des oppor­tu­nités d’investissement intéres­santes se présentent déjà. La réponse dépend, comme toujours sur le marché immobilier, de la localité. Toutefois, de nombreuses métro­poles européennes semblent être arrivées au terme de leur phase de correction. C’est ce que suggère l’analyse des écarts de rendement réels actuels et leur compa­raison avec la moyenne des dix dernières années.

Pour calculer l’écart en termes réels entre les rende­ments « prime » des bureaux et ceux des obliga­tions d’État à 10 ans, nous avons soustrait le taux d’inflation moyen des cinq dernières années des rende­ments nominaux des obliga­tions d’État. Le taux d’inflation moyen sur cinq ans permet d’obtenir une approxi­mation de l’inflation anticipée. Contrairement aux rende­ments obliga­taires, les rende­ments « prime » ne sont pas corrigés de l’inflation, car les rende­ments immobi­liers sont consi­dérés comme protégés contre celle-ci. L’écart est ensuite donné par la diffé­rence entre le rendement « prime » et le rendement des obliga­tions d’État corrigé de l’inflation. Un écart positif reflète la marge (en termes réels) dont bénéfi­cient les bureaux par rapport aux obliga­tions d’État et qui rémunère le risque spéci­fique à ­ l’immobilier.

En examinant les résultats, on constate que dans la majorité des métro­poles étudiées, les écarts de rende­ments réels actuels sont nettement plus élevés que la moyenne des dix dernières années. Dans certaines métro­poles, le marché a proba­blement sur-réagi en raison de la grande incer­titude, ce qui offre désormais des oppor­tu­nités de placement. À Paris également, l’écart de rendement réel actuel est supérieur à sa moyenne décennale, ce qui indique que la phase de correction touche à sa fin et que l’activité d’investissement devrait reprendre.

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