Taux directeurs et immobilier: comment la politique de la BNS influence le marché immobilier

La BNS abaisse à nouveau ses taux directeurs

Le 20 mars 2025, la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur de 0,50% à 0,25%. Outre les risques actuels de ralentissement de la conjoncture suisse, notamment dus à la faible demande étrangère de produits industriels suisses (tels que les montres), c’est principalement la faible inflation qui a motivé cette décision. En effet, en février 2025, l’indice national des prix à la consommation (IPC) n’affichait qu’une croissance de 0,3% par rapport au même mois de l’année précédente

L’interaction entre les loyers et l’inflation

Sans l’impact des loyers, le taux d’inflation aurait même été négatif (-0,3%). L’indice des prix du logement, qui représente environ un cinquième du panier de l’IPC, a augmenté de 3,2% sur un an. Il a donc récemment contribué de manière déterminante au maintien d’une inflation positive

Taux d’intérêt de référence et risque de déflation: quel est le rôle des taux directeurs?

Depuis 2024, les taux directeurs ont été abaissés de 150 points de base au total, entraînant une baisse du taux d’intérêt de référence (voir figure 2 et l’article de blog du 3 mars 2025 concernant l’abaissement du taux d’intérêt de référence). Cette évolution devrait largement neutraliser l’effet stabilisateur des loyers sur l’inflation en 2025, supprimant ainsi un pilier essentiel qui prévenait jusqu’à présent une situation déflationniste.

Perspectives: la BNS pourrait-elle encore baisser les taux directeurs?

La récente baisse de taux annoncée hier ne devrait pas provoquer de nouvelle diminution du taux d’intérêt de référence. Toutefois, si le taux directeur, actuellement à 0,25%, venait à être abaissé jusqu’à 0,0%, le taux de référence pourrait reculer davantage. On peut donc se demander si une nouvelle baisse du taux directeur servirait réellement la stabilité des prix. Dans ce contexte, il est possible qu’aucune réduction supplémentaire n’intervienne pour le moment.

Par ailleurs, d’autres facteurs sont également déterminants pour l’évolution future des taux directeurs. Étant donné la conjoncture incertaine dans la zone euro, la Banque centrale européenne (BCE) pourrait baisser ses taux directeurs plus que prévu afin de soutenir l’économie. Cela réduirait l’écart de taux d’intérêt avec la Suisse, renforçant l’attrait du franc et pourrait ainsi conduire la BNS à revoir encore ses taux à la baisse. Les prochains mois montreront s’il y aura effectivement une nouvelle réduction des taux cette année.

Baisse des taux d’intérêt et financement immobilier

La baisse des taux d’intérêt accroît l’attrait de l’achat immobilier, notamment en réduisant les coûts de financement. Depuis la récente diminution des taux directeurs, les taux hypothécaires SARON ont reculé plus nettement que les taux à long terme (voir figure 1). En parallèle, le durcissement des réglementations bancaires – en particulier les exigences de fonds propres selon Bâle III – rend l’octroi de prêts hypothécaires plus coûteux et plus complexe, surtout pour les projets immobiliers de grande ampleur.

Tendances actuelles des prix sur le marché immobilier: logements en propriété et immeubles de rendement

Les baisses de taux d’intérêt de l’année dernière ont déjà favorisé la propension à acquérir un bien en 2024. Ainsi, les prix des appartements en PPE ont augmenté de 4,2%, tandis que ceux des maisons individuelles ont progressé de 3,4%. Pour les immeubles de rendement résidentiels, la hausse des prix s’est surtout manifestée au second semestre (+1,3% entre le 2^e et le 4^e trimestre 2024). Compte tenu de la nouvelle baisse des taux, la demande de logements devrait rester soutenue et, comme l’offre demeure faible, tout porte à croire que les prix continueront d’augmenter.
En revanche, pour les surfaces commerciales, la qualité du bien et de son emplacement devient de plus en plus cruciale pour garantir la réussite de la location et l’intérêt des investisseurs.

Pour en savoir plus sur les perspectives à court et à long terme du marché du logement en Suisse, consultez l’Immo-Monitoring.

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