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Taux direc­teurs et immobilier: comment la politique de la BNS influence le marché immobilier

Dernière mise à jour: 07 mai 2025

Leitzins und Immobilien: Wie die SNB-Zinspolitik den Immobilienmarkt beeinflusst

La BNS abaisse à nouveau ses taux direc­teurs

Le 20 mars 2025, la Banque nationale suisse (BNS) a abaissé son taux directeur de 0,50% à 0,25%. Outre les risques actuels de ralen­tis­sement de la conjoncture suisse, notamment dus à la faible demande étrangère de produits indus­triels suisses (tels que les montres), c’est princi­pa­lement la faible inflation qui a motivé cette décision. En effet, en février 2025, l’indice national des prix à la consom­mation (IPC) n’affichait qu’une crois­sance de 0,3% par rapport au même mois de l’année précé­dente

L’interaction entre les loyers et l’inflation

Sans l’impact des loyers, le taux d’inflation aurait même été négatif (-0,3%). L’indice des prix du logement, qui repré­sente environ un cinquième du panier de l’IPC, a augmenté de 3,2% sur un an. Il a donc récemment contribué de manière déter­mi­nante au maintien d’une inflation positive

Taux d’intérêt de référence et risque de déflation: quel est le rôle des taux direc­teurs?

Depuis 2024, les taux direc­teurs ont été abaissés de 150 points de base au total, entraînant une baisse du taux d’intérêt de référence (voir figure 2 et l’article de blog du 3 mars 2025 concernant l’abais­sement du taux d’intérêt de référence). Cette évolution devrait largement neutra­liser l’effet stabi­li­sateur des loyers sur l’inflation en 2025, supprimant ainsi un pilier essentiel qui prévenait jusqu’à présent une situation défla­tion­niste.

Perspec­tives: la BNS pourrait-elle encore baisser les taux direc­teurs?

La récente baisse de taux annoncée hier ne devrait pas provoquer de nouvelle diminution du taux d’intérêt de référence. Toutefois, si le taux directeur, actuel­lement à 0,25%, venait à être abaissé jusqu’à 0,0%, le taux de référence pourrait reculer davantage. On peut donc se demander si une nouvelle baisse du taux directeur servirait réellement la stabilité des prix. Dans ce contexte, il est possible qu’aucune réduction supplé­men­taire n’intervienne pour le moment.


Par ailleurs, d’autres facteurs sont également déter­mi­nants pour l’évolution future des taux direc­teurs. Étant donné la conjoncture incer­taine dans la zone euro, la Banque centrale européenne (BCE) pourrait baisser ses taux direc­teurs plus que prévu afin de soutenir l’économie. Cela réduirait l’écart de taux d’intérêt avec la Suisse, renforçant l’attrait du franc et pourrait ainsi conduire la BNS à revoir encore ses taux à la baisse. Les prochains mois montreront s’il y aura effec­ti­vement une nouvelle réduction des taux cette année.

Baisse des taux d’intérêt et finan­cement immobilier

La baisse des taux d’intérêt accroît l’attrait de l’achat immobilier, notamment en réduisant les coûts de finan­cement. Depuis la récente diminution des taux direc­teurs, les taux hypothé­caires SARON ont reculé plus nettement que les taux à long terme (voir figure 1). En parallèle, le durcis­sement des régle­men­ta­tions bancaires – en parti­culier les exigences de fonds propres selon Bâle III – rend l’octroi de prêts hypothé­caires plus coûteux et plus complexe, surtout pour les projets immobi­liers de grande ampleur.


Tendances actuelles des prix sur le marché immobilier: logements en propriété et immeubles de rendement

Les baisses de taux d’intérêt de l’année dernière ont déjà favorisé la propension à acquérir un bien en 2024. Ainsi, les prix des appar­te­ments en PPE ont augmenté de 4,2%, tandis que ceux des maisons indivi­duelles ont progressé de 3,4%. Pour les immeubles de rendement résiden­tiels, la hausse des prix s’est surtout manifestée au second semestre (+1,3% entre le 2e et le 4e trimestre 2024). Compte tenu de la nouvelle baisse des taux, la demande de logements devrait rester soutenue et, comme l’offre demeure faible, tout porte à croire que les prix conti­nueront d’augmenter.
En revanche, pour les surfaces commer­ciales, la qualité du bien et de son empla­cement devient de plus en plus cruciale pour garantir la réussite de la location et l’intérêt des inves­tis­seurs.

Pour en savoir plus sur les perspec­tives à court et à long terme du marché du logement en Suisse, consultez l’Immo-Monitoring.

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