AMAS 2.1: Warum ISAE-zertifizierte Energiedaten für Schweizer Immobilien jetzt unverzichtbar sind
Veröffentlicht am: 11. Juli 2025
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Die Immobilienbranche bereitet sich auf neue Rahmenbedingungen vor: Die Asset Management Association Switzerland (AMAS) hat am 18. Juni 2025 ihre neue Richtlinie 2.1 zur Selbstregulierung präsentiert. Diese zielt darauf ab, die Nachhaltigkeitsversprechen von Immobilienfonds transparenter und überprüfbarer zu gestalten.
Für Immobilieninvestor:innen, Fondsmanager:innen und Bewerter:innen bedeutet dies, dass zertifizierte Energiedaten einen neuen Stellenwert erhalten und zu einer grundlegenden Notwendigkeit werden. Eine hohe, nachweisbare Datenqualität ist somit zentral für eine glaubwürdige Offenlegung der Umweltkennzahlen und der Berichterstattung.
Die Fallstricke unzuverlässiger Verbrauchsdaten: Eine kostspielige Gefahr
Ohne einen validierten und zertifizierten Prozess zur Erhebung von Energieverbrauchsdaten agieren Entscheidungsträger:innen oft auf unsicherer Basis. Fehlerhaft zugeordnete Zähler, unvollständige oder gar falsche Verbrauchsabrechnungen und eine lückenhafte Datenerfassung können weitreichende negative Folgen haben. Dies reicht von fehlgeleiteten Investitionsentscheidungen bei energetischen Sanierungen bis hin zu einer verzerrten Bewertung der energetischen Performance und einer falschen Ausgangslage für die Modellierung des Absenkpfads für die Treibhausgasemissionen. Zudem gibt es ein Greenwashing-Risiko, was zu einem Vertrauensverlust bei Anleger:innen führen könnte.
Prüfung der umweltrelevanten Kennzahlen ab Jahresabschluss 2028 verpflichtend
Die Veröffentlichung der AMAS 2.1‑Richtlinie markiert einen Wendepunkt für Schweizer Immobilienfonds, die sich glaubwürdig in Sachen Nachhaltigkeit positionieren wollen. Die Selbstregulierung setzt hohe Standards in Bezug auf Datenqualität, ESG-Berichterstattung und Nachvollziehbarkeit der Umweltkennzahlen, welche für alle Jahresberichte mit Abschlussdatum am oder nach dem 31. Dezember 2028 verpflichtend durch eine Prüfung mit begrenzter Sicherheit durch ein Revisionsunternehmen zu bestätigen sind1.
Hier bietet Signa-Terre, ein Unternehmen aus der Wüest-Partner-Gruppe, mit ihrer Lösung ImmoLabel® einen entscheidenden Mehrwert und nimmt eine einzigartige strategische Position ein. ImmoLabel® ist eine umfassende Lösung zu Energiedatenerhebung und ‑monitoring, dessen Verlässlichkeit und Robustheit durch eine Zertifizierung nach ISAE 3000 bestätigt wird.
9’000
Gebäude in Überwachung
50’000
überwachte Zähler
7’000
Zählerschematas
Direkte Übereinstimmung mit den Erwartungen von AMAS
Die Richtlinie verlangt eine Datenqualität, die mit Audits des Typs ISAE 3000 kompatibel ist. ImmoLabel® ist bereits nach ISAE 3000 zertifiziert und deckt die gesamte Wertschöpfungskette ab: von der detaillierten Gebäudeaufnahme mit Erstellung eines Zählerschemas über die systematische Datenerfassung und ‑validierung bis hin zur nachvollziehbaren Energie- und CO2-Bilanz (u.a. nach REIDA). Diese sofortige Konformität reduziert das Risiko für Fondsmanager erheblich und vereinfacht künftige Prüfungsschritte.
Das ESG-Rating von GRESB misst zertifizierten Daten von Drittanbietern eine besondere Gewichtung bei. Dank der ISAE 3000-Zertifizierung trägt ImmoLabel® direkt zu einer besseren Bewertung in diesem internationalen Benchmark bei und stärkt so die Glaubwürdigkeit der Fonds. Dieses hohe Qualitätsniveau dient zudem als wirksamer Schutz gegen Greenwashing-Vorwürfe – ein zentrales Thema der AMAS-Richtlinie.
Ein operationeller Hebel für die Dekarbonisierungsstrategie
Die Richtlinie AMAS 2.1 fördert Klima-Ansätze als Voraussetzung, um sich als nachhaltig zu qualifizieren. ImmoLabel® bietet die technische Grundlage, um die Betriebsemissionen und ‑optimierungen mit hoher Granularität detailliert zu messen, zu modellieren, zu überwachen und zu auditieren. Dies wird durch eine systematische und aktuelle Erfassung von Verbrauch und Emissionen auf Ebene jedes einzelnen Gebäudes ermöglicht.
Während die aufsichtsrechtlichen Prüfungen obligatorisch werden und die ESG-Anforderungen zunehmen, ermöglicht Signa-Terre Immobilienfonds schon heute, die Einhaltung der Vorschriften zu sichern, ihre ESG-Berichterstattung glaubwürdig und aussagekräftig zu machen, bei Prüfungen Zeit zu sparen und vor allem ihr Klimaengagement wirksam umzusetzen.
Geprüfte Energiedaten versus manuelle Ansätze: Der klare strategische Vorteil
Der Versuch, Energieverbrauchsdaten manuell und mühsam über diverse Energieversorger, unterschiedliche Abrechnungsformate und möglicherweise lückenhafte interne Aufzeichnungen zusammenzuführen, ist nicht nur zeitaufwendig, sondern auch äusserst fehleranfällig. Oft fehlt es an Granularität, Daten sind inkonsistent, der Zugriff auf vollständige Gebäudedaten ist erschwert, und eine nachvollziehbare Validierung ist kaum möglich. Im Gegensatz dazu bietet der ISAE 3000 zertifizierte Prozess von Signa-Terre (ImmoLabel®) eine systematische, transparente und von externen Revisionsgesellschaften geprüfte Lösung. Diese liefert Ihnen nicht nur verlässliche und auditierbare Entscheidungsgrundlagen, sondern reduziert auch signifikant den Aufwand und die Komplexität für interne Kontrollen und externe Prüfungen.
| ImmoLabel® | (Selbst-)Erfassung | |
|---|---|---|
| Datenqualität & Genauigkeit | Sehr hoch & ISAE 3000 validiert: Systematische Plausibilitäts- & Vollstän-digkeitschecks für höchste Verlässlichkeit. | Qualität oft variabel/ lückenhaft (Energieversorgerdaten und Abrechnungen) bis fehleranfällig/ unvollständig (Selbsterfassung). |
| AMAS 2.1 Konformität | Direkt erfüllt: ISAE 3000 als geforderter Auditstandard für Datenqualität ist nachgewiesen. | Nicht direkt konform: Hoher Aufwand für eigenes auditierbares System. |
| GRESB-Impact | Positiv & direkt: Punktevergabe für Datenassurance2 durch Drittpartei (ISAE 3000) möglich. | Keine direkten Punkte: Für Assurance, geringe Anerkennung ohne aufwändige Verifizierung. |
| Auditierbarkeit (ISAE 3000) | Extern nachgewiesen: Konformität und Verlässlichkeit des Prozesses durch ISAE 3000 Zertifikat belegt. | Per se nicht ISAE 3000 auditiert: Nur mit sehr hohem Aufwand & einer externen Prüfung. |
| Vollständigkeit (gesamtes Gebäude) | Prozess zielt auf vollständige Erfassung ab. | Oft lückenhaft: Verzerrte Daten bei Miteigentumsliegenschaften, bei Single-Tenant angewiesen auf Kooperation. |
| Ressourcenaufwand kundenseitig | Gering bis moderat: Auslagerung an Experten; Kunde fokussiert auf Datennutzung. | Hoch: Für Sammlung & Aufbereitung unterschiedlichster Datenformate und unterschiedlicher Perioden. Hohe Fehleranfälligkeit und Aufwand für Kontinuität der Daten. |
| Aktualität & Proaktivität | Zeitnah & proaktiv: Aktive Datenerhebung, zeitnahe Bereitstellung, Alarme bei Abweichungen. | Datenlieferung durch mehrere Bewirtschaftungen oder Werke, abhängig von manuellen Intervallen, oft nicht zeitnah. |
Fazit: Zukunftssicherheit durch zertifizierte Energiedaten mit ImmoLabel®
Die neue AMAS-Richtlinie ist ein klarer Indikator für die steigende Relevanz von qualitativ hochwertigen, transparenten und vor allem zertifizierten Energiedaten im Immobiliensektor. Eine Investition in einen nach ISAE 3000 zertifizierten Datenerhebungsprozess, wie ihn Signa-Terre mit ImmoLabel® anbietet, ist somit eine strategische Entscheidung für mehr Transparenz, verbesserte Glaubwürdigkeit und zukunftssichere Immobilienbewertungen und ‑investitionen sowie ein Mehrwert für die Dekarbonisierungsstrategie. Sie minimieren operative und finanzielle Risiken, stellen die Einhaltung regulatorischer Anforderungen sicher und festigen das Vertrauen Ihrer Stakeholder nachhaltig.
Sind Sie bereit, die Qualität und Verlässlichkeit Ihrer Energiedaten auf ein neues Level zu heben? Kontaktieren Sie uns für ein unverbindliches Beratungsgespräch und erfahren Sie mehr über die Vorteile des ImmoLabel® von Signa-Terre.
CO₂-Emissions-Analyse von Wüest Partner: Klimastrategien für Immobilienportfolios
Wüest Partner unterstützt Eigentümer:innen, Investor:innen und Verwalter:innen dabei, die Klimabilanz ihrer Immobilien systematisch zu erfassen und realistische Absenkpfade zur Emissionsreduktion zu entwickeln. Mit präzisen Berechnungen und anerkannten Standards wie AMAS und KGAST bietet sie eine belastbare Grundla-ge für ESG-Berichterstattung und zielgerichtete Investitionsent-scheidungen. Dank interaktiver Szenarien können Nutzer konkrete Klimaziele definieren und ihre Portfolios strategisch auf Net-Zero-Ziele ausrichten. So wird nachhaltiges Immobilienmanagement professionell und nachvollziehbar planbar.
Signa-Terre
Signa-Terre AG hat sich erfolgreich im Bereich der Erhebung und Verarbeitung von Energieverbrauchsdaten von Liegenschaften sowie bei der Planung von Sanierungszyklen etabliert. Die Wüest-Partner-Gruppe besitzt eine Mehrheitsbeteiligung an Signa-Terre.
- Vgl. AMAS, «Selbstregulierung zu Transparenz und Offenlegung bei Kollektivvermögen mit Nachhaltigkeitsbezug (Version 2.1)» sowie «Prüfprogramm SR 2.1», abrufbar unter: https://www.am-switzerland.ch/en/topics/sustainable-finance/sustainable-finance-self-regulation/selbstregulierung-version‑2–1. ↩︎
- https://documents.gresb.com/generated_files/real_estate/2025/real_estate/reference_guide/complete.html#performance-energy, Performance: Data Monitoring & Review: z. B. MR1: External review of energy data ↩︎