Emissioni grigie nel settore edilizio: perché gli investitori dovrebbero agire ora
Pubblicato: 29. Ottobre 2025Ultimo aggiornamento: 29. Ottobre 2025
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La registrazione e la riduzione delle emissioni dell’Ambito 3 svolgono un ruolo importante nella decarbonizzazione del settore edilizio perché, diversamente il net zero non è possibile. Tuttavia, al momento, mancano standard definiti per l’integrazione nei percorsi di riduzione aziendale dell’Ambito 3. In questo senso, la Carta per l’Edilizia Circolare sta compiendo un passo importante grazie al suo libro bianco, pubblicato nel settembre 2025, col quale invita tutte le parti interessate a contribuire alla creazione del processo. Il seguente post illustra l’importanza delle emissioni nell’edilizia e della loro riduzione, oltre alle normative attualmente in vigore in Svizzera, integrandole sistematicamente nei processi decisionali.
L’importanza delle emissioni dell’Ambito 3 nell’analisi del ciclo di vita
Le emissioni grigie (Ambito 3) sono le emissioni di gas a effetto serra sviluppate durante la costruzione di un edificio nel corso del suo intero ciclo di vita. In altre parole, prima e durante la costruzione dell’edificio (fase A), durante le fasi di ristrutturazione o di utilizzo (fase B) e alla fine del ciclo di vita, vale a dire quando un immobile è smantellato e smaltito (fase C).
L’analisi delle emissioni operative è effettuata secondo una valutazione in termini di carbonio e per l’intero ciclo di vita. Grazie all’espansione delle energie rinnovabili e all’aumento dell’efficienza, le emissioni operative vedono una riduzione, spostando l’attenzione su quelle di costruzione e non soltanto nei nuovi immobili. Per gli investitori questo significa che il net zero è auspicabile soltanto definendo sistematicamente le emissioni grigie, da incorporare poi nelle decisioni.
La necessità di una quantificazione sistematica e la mancanza di standard di rendicontazione per le emissioni dell’Ambito 3 sono state evidenziate dai principali attori dell’industria immobiliare svizzera nel libro bianco della Carta per l’Edilizia Circolare, che presenta metodi di calcolo concreti.
Regolamenti, incentivi e certificazioni: che cosa è importante?
In Svizzera, la norma SIA 390/1 Percorso Climatico Net Zero indica valori target compatibili per la costruzione e l’esercizio di ristrutturazioni e nuovi edifici e sottolinea la crescente quota di emissioni della costruzione rispetto alle emissioni totali. Anche il MuKEn 2025 evidenzia, per la prima volta, l’importanza dell’energia grigia, considerata un requisito necessario per immobili di nuova costruzione e per quelli sottoposti a ristrutturazione. 1
Lo stesso vale per marchi e certificazioni svizzere: a partire dalla versione 2023 dello standard Minergie, i nuovi immobili parte di ogni categoria edilizia devono rispettare un valore limite specifico per le emissioni di gas serra. Minergie ECO ha valori limite sia per le emissioni di gas serra grigi e per l’energia grigia; i valori limite più severi 1 si basano sul percorso climatico SIA. Il rispetto dei valori limite superiori 2 è considerato un requisito di esclusione per la certificazione.
Lo standard SNBS (Swiss Sustainable Building Standard) si basa sulla metodologia Minergie ECO e riconosce entrambi i criteri: emissioni di gas serra durante la costruzione e requisiti energetici durante la costruzione. Anche se i criteri non sono esplicitamente esclusi né dal sito SNBS né dallo standard di costruzione dell’edificio SNBS, la certificazione è difficile da ottenere senza l’ottimizzazione delle emissioni grigie.
Il considerare obbligatorie le emissioni del ciclo di vita sta assumendo sempre più importanza nella politica edilizia europea. Gli esempi includono l’attuale direttiva EPBD (Energy Performance of Buildings Directive), che prevede l’introduzione graduale di valori limite obbligatori per le emissioni grigie entro il 2030. 2
La Direttiva sulla Rendicontazione della Sostenibilità delle Imprese (CSRD), con maggiori requisiti di trasparenza per le informazioni relative al clima, in conformità con gli Standard Europei di Rendicontazione della Sostenibilità (ESRS) – inclusa, ove rilevante, la divulgazione delle emissioni di Ambito 3 derivanti dalle attività di costruzione e ristrutturazione; e il ruolo delle emissioni del ciclo di vita classificabili come sostenibili secondo la tassonomia dell’UE. 3
Ciò fornisce chiari incentivi a livello europeo per la rendicontazione e la riduzione delle emissioni grigie. In termini di metodologia, il Protocollo sui Gas Serra (GHG Protocol) funge da base comune per la rendicontazione dell’Ambito 3. In Svizzera mancano ancora standard e linee guida chiare su definizione e divulgazione di emissioni Scope 3 del settore immobiliare.
Il libro bianco della Carta per l’Edilizia Circolare compie un passo importante verso la standardizzazione della rendicontazione e del calcolo delle emissioni grigie gas serra nei portafogli immobiliari: presenta fondamentalmente tre metodi di calcolo, diversi per impegno richiesto e precisione:
- Metodo 1 secondo la norma SIA 2032 (energia grigia – valutazione del ciclo di vita per la costruzione immobiliare): Una valutazione completa del ciclo di vita secondo la norma SIA 2032 mostra il massimo livello di dettaglio. Costituisce inoltre la base di verifica per le certificazioni.
- Metodo 2 Estrapolazione dai parametri di riferimento: il libro bianco mostra i parametri di riferimento tipici degli edifici in kg CO₂-eq./m2 EBF*a a seconda della strategia di sviluppo e del metodo di costruzione, utilizzabili per un calcolo approssimativo delle emissioni di costruzione.
- Metodo 3 basato sulla spesa: Utilizzando valori caratteristici tipici in kg CO₂-eq. per CHF, le emissioni grigie possono essere stimate sulla base dei costi di investimento. Tuttavia, questo approccio si rivela meno preciso.
Una cosa è chiara: le valutazioni del ciclo di vita forniscono la base più accurata per calcolare le emissioni dell’Ambito 3; tuttavia, spesso sono troppo complesse per un’analisi completa dell’intero portafoglio immobiliare.
I parametri di riferimento degli immobili e dei componenti consentono una precisione adeguata alla fase e diventano più dettagliati con l’ampliamento della base di dati. Ciò richiede indicatori di intensità e valori di riferimento standardizzati. Il libro bianco della Carta per l’Edilizia Circolare si basa sulla norma SIA 390/1 e raccomanda kg CO₂-eq. per m² di superficie e anno come unità standard – la specifica «per anno» viene utilizzata per la comparabilità con gli obiettivi annuali e le emissioni operative nel percorso di riduzione, anche quando le emissioni di costruzione si verificano fisicamente una sola volta.
Oltre al metodo di calcolo, è necessaria una chiara definizione delle emissioni prese in considerazione, per evitare il doppio conteggio all’interno di una stessa realtà. Secondo il Protocollo GHG, le emissioni dell’Ambito 3 sono suddivise in 15 categorie. Il libro bianco della Carta per l’Edilizia Circolare offre un elenco dettagliato delle categorie di emissioni da considerare per ogni attore coinvolto, vale a dire: Investitore diretto, Società, Progettista, Appaltatore. Per gli investitori diretti, l’attenzione si concentra sulle emissioni derivanti da costruzione/ristrutturazione, manutenzione e uso (compresa la fornitura di energia), nonché smantellamento/smaltimento.
L’applicazione dimostra che la mancanza di una solida base dati e di trasparenza nei processi ne complicano l’implementazione. Un altro motivo più che valido per agire ora.
I punti più importanti per la riduzione di emissioni grigie
Le emissioni dell’Ambito 3 sono calcolate moltiplicando l’intensità dei gas serra (fattori di emissione dei materiali) per la quantità del componente o del materiale. La somma di tutti i componenti fornisce quindi le emissioni totali dell’edilizia, in conformità allo Standard di rendicontazione dei gas serra. Per produrre le emissioni come valore medio all’anno, sono suddivise per la vita utile standard dei componenti e per l’EBF in conformità con la norma SIA 2032.
Emissioni grigie secondo il reporting GHG:
Emissioni grigie {kg CO2-eq.} =
SOMMA ( intensità GHG {kg CO2-eq./m2} o {kg CO2-eq./kg} X componente o quantità di materiale {m2} o {kg} )
Emissioni grigie secondo la norma SIA 2032:
Emissioni grigie annualizzate {kg CO2-eq./m2a} =
Emissioni grigie {kg CO2-eq.} / ( EBF {m2} X aspettativa di vita del componente {a} )
Da questa formula si possono ricavare tre punti fondamentali per ridurre le emissioni grigie:
- Conservazione della sostanza costruita: utilizzo più duraturo di immobili e componenti, pianificando interventi mirati e prolungando i cicli di sostituzione (riduzione dei componenti).
- Destinazione d’uso dei materiali: progetti snelli, riutilizzo e pianificazione per salvaguardare risorse (riduzione del materiale).
- Scelta dei materiali i materiali edili biogenici possono ridurre significativamente le emissioni di costruzione (riduzione dell’intensità dei gas serra)
Questi tre punti sono paragonabili ai principi dell’economia circolare, organizzabili in questa piramide, in base alla rilevanza o all’intensità di risorse e CO₂-eq. Più un principio è classificato in alto, maggiore è la sua importanza nella gestione sostenibile di un portafoglio immobiliare in termini di economia circolare. Ulteriori informazioni sono disponibili nel nostro studio: Circular building: Linee guida per investitori e sviluppatori immobiliari).
Figura 1: Gerarchia dei principi dell’economia circolare nel settore edile
Refuse: evitamento di misure strutturali: riutilizzo e ristrutturazione.
Rethink: concetti intelligenti di (ri)utilizzo. Si progetta considerando la decostruibilità.
Reduce: riduzione della quantità di materiale grazie a design, manutenzione ed efficienza.
Reuse: riutilizzo e riciclo di componenti e strutture di supporto.
Recycle: riutilizzo di materiali trasformandoli in materie prime secondarie, riducendo al minimo la quantità di materiale inviato in discarica.
Questi punti sono da considerare già nelle fasi preliminari e non vanno persi d’occhio nel corso dell’intero processo, poiché ridurre la CO₂-eq. diminuisce con l’avanzare del progetto.3
Che cosa significa questo per le decisioni relative al portafoglio e ai progetti?
A livello di portafoglio, definire le emissioni di produzione crea la base per la classificazione dello status quo e dei progetti futuri, tutti parte dello stesso percorso climatico. Solo definendo l’Ambito 3 in anticipo e per l’intero portafoglio è possibile dare priorità a ogni misura in base al relativo potenziale di risparmio complessivo di CO₂-eq., come, ad esempio, l’effetto della conservazione degli immobili esistenti rispetto alla costruzione di nuovi, il contributo del riutilizzo o l’uso di materiali edili biogenici. Ciò si traduce in una base decisionale affidabile per l’allocazione di CapEx, roadmap di ristrutturazione e strategie net-zero.
Sono attualmente in fase di sviluppo di metodi e standard armonizzati per la rendicontazione delle emissioni dell’Ambito 3 e per la creazione di percorsi di riduzione delle emissioni di carbonio per l’intero ciclo di vita. Per la prima volta, il Libro Bianco della Carta per l’Edilizia Circolare propone possibili standardizzazioni e metodi di calcolo. Supportiamo i nostri clienti nella definizione e nell’implementazione delle quantità di emissioni Scope 3, suggerendo eventuali percorsi di riduzione.
A livello di immobile o di progetto, è necessaria una chiara base decisionale: dalla fase strategica fino alla pianificazione e alla realizzazione. Il confronto delle varianti – come la conservazione degli immobili esistenti rispetto a soluzioni sostitutive o ristrutturazioni complete – mostra l’opzione meno inquinante. I risultati possono essere analizzati insieme a parametri economici. Un calcolo adeguato alle fasi, con ipotesi trasparenti, aiuta la scelta della soluzione più efficace. I nostri metodi di bilanciamento collaudati consentono analisi dettagliate in ogni fase dello sviluppo del progetto.
Figura 2: Conservazione o sostituzione?
Confronto tra varianti con parametri diversi
Obiettivo: grazie a rinnovo e ampliamento, l’immobile esistente raggiunge la stessa qualità d’uso e il massimo grado di sfruttamento dell’edificio precedente.
Fonte: https://www.studiodurable.ch/themen/bestandserhalt
Le valutazioni del ciclo di vita e le certificazioni a livello di edifici sono l’attuazione di strategie di sostenibilità e la gestione della qualità. La nostra esperienza è una garanzia affinché ogni progetto soddisfi gli standard più elevati.
Conclusione
- Assumere rilevanza giuridica: occorre stabilire le strutture, i processi, i flussi di dati e le responsabilità.
- Il Net Zero può essere raggiunto solo riducendo le emissioni grigie. Rappresentano la maggior parte delle emissioni negli immobili di nuova costruzione – e la loro quota sta aumentando, anche nelle ristrutturazioni.
- Determinare l’Ambito 3 in anticipo con una cifra comparativa standardizzata (kg CO₂-eq./m2 a) e tenerne conto nelle decisioni di investimento. Come per l’Ambito 1 e 2, vale quanto segue: tenerne conto nelle fasi preliminari, durante la progettazione e sul livello di strategia di portafoglio.
- Gli Ambiti 1, 2 e 3 sono indivisibili. Le basse emissioni operative non portano automaticamente a emissioni complessive più basse: il fattore decisivo è una visione dell’intero ciclo di vita.
- Standard svizzeri: in fase di sviluppo, una chiara definizione delle emissioni con percorsi di riduzione del carbonio per l’intero ciclo di vita e per i portafogli immobiliari. Il libro bianco della Carta per l’Edilizia Circolare definisce metodi chiari. Il compito ora è quello di stabilire le strutture e fissare gli obiettivi.
Per ricevere sempre novità e approfondimenti di settore:
- Vedere Energy Hub Buildings: MuKEn 2025 – Energy Hub Buildings, in: Energy Hub Buildings, 04.09.2025. ↩︎
- Cfr. EU Building Policy Tracker – World Green Building Council: in: World Green Building Council, 10.12.2024b
[online]. ↩︎ - Si veda Charta Kreislauforientiertes Bauen/Sustainability & Real Estate Team I Ernst & Young AG: Scope 3 Real estate: WhitePaper su contabilità e reporting, 09.2025. ↩︎
- Valutazione del carbonio a vita intera per l’ambiente costruito: in: RICS PROFESSIONAL STANDARD, 2°. Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS), 09.2023, ↩︎