Quel potentiel offre la trans­for­mation de bureaux en logements?

Dans de nombreuses régions suisses, l’offre excéden­taire de bureaux vétustes se heurte à une grave pénurie de logements. La trans­for­mation de bureaux en logements fait donc l’objet d’une attention crois­sante – mais elle est souvent plus complexe qu’on ne le pense. Dans une étude publiée dans le nouvel «Immo-Monitoring», nous avons examiné combien de logements peuvent être créés par la trans­for­mation de bureaux.

Les bases de l’analyse de potentiel

Pour estimer le potentiel de réaffec­tation en Suisse, chaque objet a été évalué sur la base de quatre ratings partiels: marché du logement, marché des bureaux, diffé­rence de prix et carac­té­ris­tiques du bien. Au total, 17 variables ont été prises en compte.

• Marché du logement: les villes et leurs agglo­mé­ra­tions ont un avantage: les régions urbaines où l’offre de logements est limitée ont un plus grand potentiel de recon­version que les régions rurales où l’offre d’espace est suffi­sante et où la population stagne.

• Marché des bureaux: potentiel de réaffec­tation surtout dans les agglo­mé­ra­tions: alors que les surfaces de bureaux dans les grandes villes restent très attrac­tives et donc compa­ra­ti­vement chères, de nombreuses communes d’agglo­mé­ration présentent une offre impor­tante pour des loyers nettement plus bas. Il en résulte des condi­tions parti­cu­liè­rement favorables pour une trans­for­mation écono­mi­quement rentable en logements dans les agglo­mé­ra­tions.

• Diffé­rence de prix: les change­ments d’affec­tation sont surtout intéres­sants là où les loyers des logements sont supérieurs d’au moins 100 francs par mètre carré et par an à ceux des bureaux. Ce critère est parti­cu­liè­rement rempli par les communes d’agglo­mé­ration et les périphéries urbaines où les loyers des bureaux sont modérés et la demande de logements forte.

• Carac­té­ris­tiques de l’objet: si une part impor­tante de la surface est située à plus de sept mètres du mur extérieur le plus proche (noyau critique pour la lumière du jour), la recon­version en habitation devient plus difficile. En outre, la micro-situation, les affec­ta­tions environ­nantes (par exemple la présence de zones indus­trielles), la super­ficie totale et l’âge de l’immeuble ont été évalués.

Ces quatre évalua­tions partielles ont ensuite été combinées en un rating global. Le rating de l’objet (30%) et la diffé­rence de prix locale (30%) ont reçu un poids légèrement plus important que le rating du marché des logements (20%) et celui des bureaux (20%). Enfin, les notes de rating finales ont été norma­lisées sans modifier l’ordre de classement.

Un rating basé sur quatre dimen­sions

Résultats

La procédure décrite a été appliquée à tous les objets en Suisse et permet une évaluation complète des bâtiments quant à leur aptitude à être trans­formés de bureaux en logements. Dans ce contexte, l’étude examine deux aspects centraux: premiè­rement, le potentiel de recon­version à long terme est déterminé à l’aide du Registre fédéral des bâtiments et des logements (RegBL). Deuxiè­mement, l’analyse des annonces de bureaux actuel­lement dispo­nibles montre combien de logements pourraient être réalisés à court terme.
Cela permet non seulement de mettre en évidence l’ordre de grandeur général du potentiel, mais aussi de voir quelle contri­bution concrète une trans­for­mation rapide des surfaces de bureaux pourrait apporter à la détente sur le marché du logement.

Un potentiel théorique important: environ 20% des immeubles de bureaux recensés dans le RegBL se prêtent à une recon­version selon nos critères. Cela correspond, selon les estima­tions, à entre 100000 et 110000 nouveaux logements théori­quement possibles.

Potentiel réaliste: sur les surfaces de bureaux proposées à la location en février 2024, 8000 à 10000 logements pourraient être créés en cas de recon­version. Un peu plus de 42% de ces surfaces sont situées dans les grandes villes et une proportion similaire dans les agglo­mé­ra­tions.

Répar­tition régionale des surfaces de bureaux dispo­nibles et adaptées à une réaffec­tation

Exemple de succès 1: «Lise & Lotte» à Köniz

1. Situation et marché:

• Situation centrale, carac­té­risée par une forte demande de logements.
• Loyers des logements seulement légèrement inférieurs à ceux de Berne (–13%), mais loyers des bureaux beaucoup plus bas (–30%).
• Une offre excéden­taire d’espaces de bureaux dans la région.

2. Carac­té­ris­tiques des bâtiments

• Faible profondeur du bâtiment, minimisant la nécessité d’interventions struc­tu­relles.
• Forte diffé­rence entre les loyers des logements et des bureaux, favorisant la décision d’investissement.

3. Résultat et évaluation

• Adéquation supérieure à la moyenne dans toutes les dimen­sions de l’éva­luation.
• Noté «très bien adapté» par l’algorithme de décision.
• Exemple de potentiel de réaffec­tation élevé dans les communes d’agglomération.

Immo-Monitoring

Pour en savoir plus sur la métho­do­logie utilisée et le potentiel de réaffec­tation qui en résulte, consultez l’Immo-Monitoring.

Une évaluation spéci­fique à chaque immeuble reste indis­pen­sable

Des aspects impor­tants tels que les surfaces vitrées, les noyaux d’accès ou la sécurité sismique n’ont pu être évalués que de manière limitée au vu des données dispo­nibles. De plus, tous les immeubles de bureaux ne sont pas adaptés, d’autant plus que des surfaces de bureaux restent néces­saires pour le marché du travail. Les résultats fournissent donc un cadre d’orien­tation, mais ne remplacent pas un examen détaillé de chaque immeuble. Pour prendre des décisions d’inves­tis­sement concrètes, il est indis­pen­sable d’appro­fondir le contexte juridique de la construction ainsi que les aspects techniques et finan­ciers.

Dévelop­pement immobilier

Vous souhaitez en savoir plus sur le potentiel de vos biens immobi­liers et évaluer lesquels de vos immeubles commer­ciaux se prêtent à une recon­version? Nous vous accom­pa­gnons volon­tiers dans l’analyse, tant au niveau du porte­feuille qu’au niveau d’un immeuble individuel. Pour ce faire, nous examinons l’adéquation, la renta­bilité et la durabilité à travers diffé­rents scénarios, et nous vous conseillons straté­gi­quement pour optimiser votre porte­feuille.

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