Population et ménages : l’évo­lution en Suisse jusqu’en 2050

L’évo­lution démogra­phique est l’un des principaux facteurs d’influence sur le marché immobilier. Elle détermine la demande de logements et se répercute donc sur leurs prix et leurs loyers. Mais comment la population suisse va-t-elle évoluer au cours des prochaines décennies ? À quels change­ments faut-il s’attendre dans la compo­sition des ménages ? Et comment ces évolu­tions se répartissent-elles sur le terri­toire suisse ? Ces questions seront abordées à l’aide des nouveaux modèles de prévision de la population et des ménages à petite échelle de Wüest Partner.

La relation entre démographie et immobilier est multiple, complexe et marquée par de nombreuses inter­ac­tions. Si une crois­sance démogra­phique plus élevée stimule néces­sai­rement la demande, la dynamique du marché immobilier peut aussi influencer les compor­te­ments en matière de formation de ménages. Le manque de logements ou leurs prix élevés peuvent par exemple inciter la population à cohabiter davantage. De même, la quantité et le type de construc­tions neuves, les aména­ge­ments urbains, la proximité des emplois, des surfaces de vente et des infra­struc­tures façonnent aussi l’évolution et la structure de la population.

10 millions d’habitants en 2041?

L’année 2023 s’est distinguée par une crois­sance démogra­phique parti­cu­liè­rement élevée, de 1,6%, ce qui repré­sente quelque 145 000 habitants supplé­men­taires. Cela s’explique d’une part par la pénurie de main‑d’oeuvre, qui a incité de nombreuses entre­prises à recruter des travailleurs à l’étranger. Le solde migra­toire de la population étrangère s’élevait à 98 900 personnes, soit la valeur la plus haute de la décennie. D’autre part, les réfugiés ukrai­niens vivant en Suisse depuis plus d’un an sont désormais compta­bi­lisés dans la population résidante perma­nente (environ 50 000 personnes).

La crois­sance démogra­phique devrait retrouver son niveau moyen en 2024, avec +0,9%, car les créations d’emplois ne devraient plus être aussi nombreuses. La Suisse devrait malgré tout passer la barre des 9 millions d’habitants cette année.

À plus long terme, la population suisse devrait continuer de progresser et pourrait ainsi dépasser les 10 millions dès 2041. Le taux de crois­sance devrait toutefois ralentir progres­si­vement: d’une part, le vieillis­sement de la population et une faible natalité entraînera une diminution de l’excédent de naissances. Celui-ci était en moyenne de +16 700 au cours des 10 dernières années, mais il ne serait que de +10 900 entre 2024 et 2030 et il devien­drait même négatif dès 2039. De même, le vieillis­sement de la population dans les grands pays voisins (France, Allemagne, Italie) amoin­drira la population active dans ces pays et donc les flux migra­toires vers la Suisse.

Population et ménages: des dynamiques distinctes

La Suisse compte aujourd’hui un peu moins de 4 millions de ménages, mais elle devrait accueillir environ 240 000 ménages supplé­men­taires d’ici 2030, et 750 000 ménages en plus d’ici 2050. Bien que la crois­sance démogra­phique et l’augmentation du nombre de ménages soient intrin­sè­quement liées, elles présentent des dynamiques distinctes. L’évolution des modes de vie et de la structure d’âge de la population façonnera la manière de vivre ensemble de la population et ses choix en matière de formation de ménages. Entre 2012 et 2022, le nombre de ménages a augmenté de 1,3% par an en moyenne, tandis que la population n’a progressé que de 0,9%. Le nombre de ménages a donc connu une crois­sance 40% plus rapide que celle de la population.

Cette diffé­rence a été moins marquée en 2022 et 2023, car la pénurie actuelle de logements a poussé la population à former davantage de grands ménages. Néanmoins, la tendance à l’individualisation et à la formation de ménages plus petits se maintient à long terme. Ainsi, entre 2023 et 2050, ce sont les ménages d’une personne qui augmen­teront le plus (+28%) suivis de près par les ménages de deux personnes (+24%). Cette tendance s’explique d’une part par le vieillis­sement de la population: les personnes de plus de 65 ans vivent majori­tai­rement dans des petits ménages d’une ou deux personnes, et leur part dans la population devrait s’accroître sensi­blement. D’autre part, la relative prospérité écono­mique suisse devrait continuer à favoriser l’émergence de petits ménages.

Forte crois­sance dans les agglo­mé­ra­tions et dépeu­plement des régions périphé­riques

L’analyse des données régio­nales révèle que les communes d’agglomération des grandes villes connaî­tront l’essor démogra­phique le plus important d’ici 2030, avec une crois­sance annuelle de la population et des ménages de plus de 1%. Ces communes sont très attrayantes en raison de leur proximité des grands centres écono­miques, de leur bonne desserte par les trans­ports publics et de coûts du logement plus abordables qu’au centre-ville; elles peuvent en outre accueillir davantage de nouveaux ménages que les grandes villes grâce à une activité de construction neuve plus intense.

La commune de Bussigny, près de Lausanne, pourrait par exemple accueillir plus de 30% d’habitants supplé­men­taires en 2030 par rapport à 2023. Un important dévelop­pement est également attendu à Thônex, Chêne-Bougeries et Veyrier (agglo­mé­ration de Genève), ainsi qu’à Opfikon, Bülach et Dübendorf (agglo­mé­ration de Zurich).

Forte crois­sance dans les cantons de Fribourg, Vaud et Argovie

La plus forte crois­sance démogra­phique de tous les cantons est attendue à Fribourg, qui devrait voir sa population progresser de 1,2% par an jusqu’en 2030. Les régions MS de la Gruyère, Glâne-Veveyse et la Broye, qui sont en partie tournées vers Lausanne, devraient même atteindre une crois­sance de plus de 1,5%. Cela devrait surtout se produire si l’économie locale, notamment dans la région de Lausanne, continue à se développer de manière très positive. Les cantons de Vaud, Zurich et Genève verront également leur population croître plus vite que la moyenne, en raison de leur grande attrac­tivité écono­mique et de leur population relati­vement jeune (la part des plus de 65 ans y est compa­ra­ti­vement faible).

21 des 106 régions MS doivent s’attendre à un recul de leur population d’ici 2030. Il s’agit de régions périphé­riques des cantons des Grisons, du Tessin, de Berne et de Neuchâtel, qui sont relati­vement éloignées des centres écono­miques et dont la population vieillis­sante ne sera pas compensée par l’immigration. La tendance au home-office pourrait au mieux y apporter un peu plus de dynamisme, car elle rend ces régions excen­trées plus attrayantes.

Il est intéressant de noter que le nombre de ménages devrait augmenter dans les cantons du Tessin et de Neuchâtel, bien que leur population stagne, voire diminue. Ces tendances contra­dic­toires ne sont pas incom­pa­tibles dans la mesure où le nombre moyen de personnes par ménage conti­nuera de baisser dans les années à venir.

La Suisse de 2050

À l’horizon 2050, la Suisse pourrait compter 10,3 millions d’habitants répartis dans 4,7 millions de ménages. La concen­tration de la population dans les grandes villes et leur agglo­mé­ration devrait encore s’intensifier, néces­sitant un dévelop­pement urbain important, tandis que certaines régions périphé­riques et les zones de montagne isolées pourraient se dépeupler progres­si­vement.

La réali­sation de ces prévi­sions dépendra en grande partie des évolu­tions inter­na­tio­nales. Ainsi, l’attractivité relative du marché du travail suisse par rapport à l’étranger joue un rôle important dans l’afflux de main‑d’oeuvre. Les guerres et le changement clima­tique ont une grande influence sur les flux de réfugiés. Concernant l’excédent de naissances, il reste à voir si le fort déclin observé ces dernières années est tempo­raire ou durable. Enfin, les politiques de migration, de logement, de famille et de construction exercent également une grande influence sur l’évolution de la population.

Les modèles de prévision de Wüest Partner

Modèle de prévision de la population de Wüest Partner
Le modèle de prévision de la population de Wüest Partner permet de prédire l’évolution de la population résidante perma­nente au niveau communal, par âge, sexe et natio­nalité. Le modèle se fonde sur la méthode des compo­santes de cohorte en prenant comme point de départ le dernier bilan démogra­phique dispo­nible de l’Office fédéral de la statis­tique (OFS). Les évolu­tions futures sont calculées sur la base d’hypothèses concernant les taux de migration, de natalité, de mortalité et de natura­li­sation dans chaque cohorte. On utilise par exemple des taux de fécondité et de mortalité par âge pour prédire le nombre de naissances et décès dans la population. Les flux d’immigration et d’émigration sont estimés séparément, en tenant compte des proba­bi­lités de migration à long terme ainsi que de la baisse de la population active dans les pays voisins qui affaiblit le potentiel migra­toire venant de ces pays. Le modèle est complété par d’autres données (attrac­tivité des communes selon le niveau des loyers et le rating d’emplacement et de marché, capacité à accueillir de nouveaux habitants, zones de dévelop­pement, activité de construction neuve, etc.) afin d’affiner les projec­tions démogra­phiques locales. Les deux princi­pales forces de ce modèle sont d’une part la granu­larité fine des données, qui permet des prévi­sions au niveau communal. D’autre part, le modèle est réguliè­rement mis à jour afin d’intégrer les chiffres et les tendances les plus récents. Par exemple, nous avons récemment revu à la baisse les hypothèses de fécondité afin de tenir compte de la baisse de la natalité observée ces deux dernières années.

Modèle de prévision des ménages de Wüest Partner
Le modèle de prévision des ménages estime l’évolution des ménages entre 2023 et 2050 sur la base des données actuelles des ménages et des prévi­sions de population issues du modèle de Wüest Partner (voir ci-dessus). La population suisse est divisée en 684 segments sur la base du sexe, de la natio­nalité, de la classe d’âge quinquennale et du type de commune qu’elle habite. Pour chaque segment, on considère la distri­bution actuelle des ménages de 1 à 5 personnes. Les prévi­sions démogra­phiques permettent ensuite de prédire combien de personnes appar­tien­dront à chaque segment à l’avenir. En appli­quant la distri­bution actuelle des ménages à ces futurs segments de la population, le modèle peut prédire comment le nombre total de ménages va évoluer, au niveau national et local. Ces estima­tions basées sur la compo­sition de la population sont complétées par une tendance nationale qui permet de prendre en compte d’autres facteurs suscep­tibles d’influencer l’évolution des ménages.

Possi­bi­lités d’uti­li­sation

Les prévi­sions démogra­phiques de Wüest Partner offrent des prévi­sions démogra­phiques actuelles, à petite échelle et spéci­fiques à l’âge. Elle peut par exemple servir de base à la plani­fi­cation des locaux scolaires ou à l’esti­mation de la demande future en matière de garde d’enfants et de personnes âgées ou de services de santé.

Étude issue de l’édition actuelle de l’Immo-Monitoring

Cet article est un extrait de notre dernière édition de l’Immo-Monitoring. Si vous souhaitez plus d’infor­ma­tions, vous pouvez commander votre exemplaire ici.

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