Immo-Moni­to­ring: appré­cia­tion du mar­ché au prin­temps 2025

Nos éva­lua­tions de prin­temps concer­nant le mar­ché immo­bi­lier suisse sont désor­mais dis­po­nibles sur la pla­te­forme Immo-Moni­to­ring, avec notam­ment les résul­tats et conclu­sions sui­vants.

Habi­tat: le solde net de loge­ments pour­rait être infé­rieur aux pré­vi­sions

• Rem­pla­ce­ment et sur­élé­va­tion comme nou­velles normes: la construc­tion sur ter­rain vierge recule au pro­fit des pro­jets de rem­pla­ce­ment, plus com­plexes mais néces­saires pour den­si­fier le tis­su urbain.
• Offre insuf­fi­sante mal­gré un regain de construc­tion neuve: les per­mis de construire sont en nette aug­men­ta­tion en 2024, mais le solde net de loge­ments reste limi­té en rai­son du volume crois­sant de construc­tions de rem­pla­ce­ment, impli­quant de nom­breuses démo­li­tions. Les don­nées dis­po­nibles dans le can­ton de Zurich montrent que près de 30% des nou­velles uni­tés rem­placent des loge­ments exis­tants.
• Pres­sion per­sis­tante sur les loge­ments loca­tifs: le taux de l’offre atteint un niveau his­to­ri­que­ment bas (3,7%), avec une forte baisse des loge­ments abor­dables et un dés­équi­libre mar­qué entre la demande et l’offre dans la majo­ri­té des régions.
• Demande de loge­ments en pro­prié­té sti­mu­lée par la baisse des taux et la hausse de la for­tune pri­vée: la baisse du taux direc­teur favo­rise les hypo­thèques SARON, tan­dis que l’augmentation du patri­moine net des ménages dope la pro­pen­sion à payer — notam­ment dans les seg­ments supé­rieurs du mar­ché.
• Offre limi­tée et forte demande entraînent une hausse des prix: les prix de vente pour­suivent leur hausse, sur­tout dans le haut de gamme, avec une dyna­mique par­ti­cu­liè­re­ment forte en Suisse cen­trale. Seuls quelques can­tons enre­gistrent un léger repli, sou­vent lié à une offre plus géné­reuse.
• Pers­pec­tives 2025: la dyna­mique haus­sière des prix des loge­ments en pro­prié­té devrait se main­te­nir (PPE: +3,6%, vil­las: +3,8%) por­tée par des taux hypo­thé­caires attrac­tifs et une demande tou­jours sou­te­nue. À moyen terme, une reprise pro­gres­sive de la construc­tion pour­rait contri­buer à atté­nuer les ten­sions sur les prix. Du côté du mar­ché loca­tif, une légère baisse des loyers en cours est atten­due à la suite de la dimi­nu­tion du taux de réfé­rence, tan­dis que les loyers de l’offre devraient conti­nuer à pro­gres­ser, mais de manière plus modé­rée, avec une hausse esti­mée à +1,7%.

Bureaux: le mar­ché suisse se main­tient

• Crois­sance de l’emploi: la crois­sance de l’emploi a de nou­veau ralen­ti au 4^e tri­mestre 2024. Dans les sec­teurs clas­siques de bureaux, la crois­sance était encore de 1,1% par rap­port à l’année pré­cé­dente.
  Dans le contexte actuel, le recul de la crois­sance de l’emploi devrait entraî­ner un léger ralen­tis­se­ment de la demande de sur­faces.
• Offre et mar­ché de la construc­tion: l’activité de construc­tion a enre­gis­tré une nette aug­men­ta­tion de 51,5% par rap­port à l’année pré­cé­dente. Cette forte pro­gres­sion est tou­te­fois essen­tiel­le­ment due à trois grands pro­jets, sans les­quels la crois­sance se révèle beau­coup plus modé­rée (3,7%).
  Au vu de la dyna­mique modé­rée dans le seg­ment du neuf, on ne peut s’attendre qu’à une offre res­treinte de nou­velles sur­faces de bureaux cette année.
  L’offre reste stable grâce à la forte crois­sance de l’emploi au cours des deux der­nières années et au faible taux de nou­velles construc­tions.
• Évo­lu­tion des loyers: dans toute la Suisse, les loyers de l’offre moyens pour les sur­faces de bureaux avaient aug­men­té de 2,4% sur un an au 4^e tri­mestre 2024.
  Les prin­ci­paux élans sont venus des grands centres, où l’on a obser­vé une hausse moyenne de 4,4% des loyers de l’offre; dans les centres petits et moyens, la hausse a été de 2,2%. Les loyers «prime» ont enre­gis­tré un léger recul à Zurich (-0,9%) et à Genève (-2,0%), tan­dis qu’à Berne, ils ont net­te­ment aug­men­té (+5,3%) en par­tant d’un niveau bas.

Bâti­ment: la ten­dance s’est inver­sée – la trans­for­ma­tion comme moteur de crois­sance

• Construc­tion: le retour­ne­ment de ten­dance est acté: après six années de recul des inves­tis­se­ments en termes réels, le sec­teur du bâti­ment retrouve le che­min de la crois­sance en 2024.
  Pour 2025, une accé­lé­ra­tion de cette dyna­mique est atten­due, avec une pro­gres­sion proche de 5% (nou­velles construc­tions: +3,4%, trans­for­ma­tions: +7,2%).
  Le niveau des inves­tis­se­ments reste tou­te­fois net­te­ment infé­rieur au pic de 2017 – la reprise part donc d’un point bas.
• Immeubles mul­ti­fa­mi­liaux: forte hausse des inves­tis­se­ments: cette reprise est por­tée par plu­sieurs fac­teurs: une forte demande liée à la crois­sance démo­gra­phique et à l’augmentation du nombre de petits ménages, des taux d’intérêt bas, la sta­bi­li­té des prix de construc­tion, des mesures inci­ta­tives, ain­si que le déblo­cage pro­gres­sif des per­mis de construire.
  Des défis sub­sistent néan­moins, comme la rare­té des ter­rains à bâtir et la rigueur des régle­men­ta­tions.
  La pro­duc­tion de loge­ments ne suit tou­jours pas le rythme de la demande. L’intensification de la construc­tion sur ter­rain déjà bâti (brown­field) entraîne la démo­li­tion d’un nombre crois­sant de loge­ments exis­tants, ce qui réduit le gain net réel en loge­ments neufs, mal­gré un nombre éle­vé de per­mis de construire.
  La hausse des prix de construc­tion et les exi­gences accrues en matière de qua­li­té expliquent en par­tie l’augmentation des mon­tants inves­tis.
• Mai­sons indi­vi­duelles: la construc­tion neuve conti­nue de recu­ler: le seg­ment des mai­sons indi­vi­duelles reste sous pres­sion, en par­ti­cu­lier en rai­son du prix éle­vé du fon­cier et des objec­tifs de den­si­fi­ca­tion urbaine.
  Les inves­tis­se­ments se réorientent de plus en plus vers la trans­for­ma­tion et la réno­va­tion.
• La réno­va­tion comme moteur du sec­teur: les inves­tis­se­ments dans la réno­va­tion conti­nuent de gagner en impor­tance, sti­mu­lés par la rare­té du fon­cier, le besoin de réno­ver le parc bâti ancien, la tran­si­tion éner­gé­tique et les inci­ta­tions fis­cales.
  La pos­sible sup­pres­sion pro­chaine de la valeur loca­tive pour­rait éga­le­ment accé­lé­rer cer­tains pro­jets de réno­va­tion à court terme.
• Inves­tis­se­ments dans les sur­faces com­mer­ciales en léger recul: le seg­ment des bureaux connaît depuis plu­sieurs années une baisse des inves­tis­se­ments en construc­tion neuve.
  Les réno­va­tions res­tent deman­dées, en rai­son de la néces­si­té de dis­po­ser d’espaces attrac­tifs et durables.
  Les taux de vacance éle­vés dans les zones moins pri­sées ren­forcent l’attention por­tée à l’optimisation du parc exis­tant.
• Autres construc­tions: des volumes d’investissement en hausse: la forte demande en bâti­ments sco­laires, de san­té et de sécu­ri­té ali­mente une acti­vi­té sou­te­nue dans ce seg­ment, tan­dis que l’industrie se montre plus réser­vée dans ses inves­tis­se­ments.

L’économie suisse devrait gar­der le cap mal­gré un contexte inter­na­tio­nal incer­tain

• Une conjonc­ture mon­diale incer­taine: la reprise éco­no­mique se fait attendre en Europe, en par­ti­cu­lier en Alle­magne, tan­dis que l’Espagne et le Por­tu­gal affichent une crois­sance plus sou­te­nue.
• Ten­sions com­mer­ciales: les droits de douane décré­tés par l’administration Trump plongent le com­merce mon­dial dans une zone de fortes tur­bu­lences, fra­gi­li­sant l’industrie expor­ta­trice suisse. Le sec­teur phar­ma­ceu­tique, prin­ci­pal moteur des expor­ta­tions hel­vé­tiques, reste tou­te­fois épar­gné à ce jour.
• Consom­ma­tion et construc­tion comme moteurs: la baisse des taux d’intérêt sou­tient la consom­ma­tion pri­vée et relance l’investissement dans le bâti­ment. Paral­lè­le­ment, les dépenses de réar­me­ment en Europe pour­raient ouvrir de nou­veaux débou­chés pour les expor­ta­tions suisses. Le PIB suisse pour­rait ain­si croître de 1,3% en 2025, puis de 1,5% en 2026.
• Un risque de défla­tion per­sis­tant: l’inflation reste très faible (+0,3% en février 2025) et, hors loyers, l’indice des prix à la consom­ma­tion serait même en recul. La baisse du taux hypo­thé­caire de réfé­rence pour­rait accen­tuer cette ten­dance.
• Poli­tique moné­taire: la BNS a abais­sé son taux direc­teur à 0,25%, mais l’opportunité d’une nou­velle baisse reste incer­taine. Une pour­suite de l’assouplissement pour­rait pré­ve­nir une appré­cia­tion exces­sive du franc et sou­te­nir l’économie, mais au risque de ren­for­cer les pres­sions défla­tion­nistes via une nou­velle baisse des loyers.
• Le mar­ché du tra­vail ralen­tit: la crois­sance de l’emploi flé­chit, le taux de chô­mage aug­mente légè­re­ment et le nombre de postes vacants dimi­nue. Mal­gré des besoins per­sis­tants dans l’administration publique, la san­té et l’éducation, la crois­sance de l’emploi devrait res­ter modé­rée en 2025 (+0,8%) et en 2026 (+0,9%).
• Une crois­sance démo­gra­phique en décé­lé­ra­tion: le recul du solde migra­toire — lié notam­ment au ralen­tis­se­ment des créa­tions d’emplois — com­bi­né à un faible taux de nata­li­té freine l’essor de la popu­la­tion. Celle-ci devrait croître de +0,9% en 2025, puis de +0,7% en 2026.
• Moins de nou­veaux ménages: face à la pénu­rie de loge­ments et à la hausse des loyers, la popu­la­tion tend à pri­vi­lé­gier davan­tage la coha­bi­ta­tion. En consé­quence, la crois­sance du nombre de ménages devrait ralen­tir plus vite que celle de la popu­la­tion.

Pour en savoir plus sur les pers­pec­tives à court et à long terme des mar­chés immo­bi­liers en Suisse, consul­tez l’Immo-Moni­to­ring.

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