Immo-Monitoring: appré­ciation du marché au printemps 2025

Nos évalua­tions de printemps concernant le marché immobilier suisse sont désormais dispo­nibles sur la plate­forme Immo-Monitoring, avec notamment les résultats et conclu­sions suivants.

Habitat: le solde net de logements pourrait être inférieur aux prévi­sions

• Rempla­cement et surélé­vation comme nouvelles normes: la construction sur terrain vierge recule au profit des projets de rempla­cement, plus complexes mais néces­saires pour densifier le tissu urbain.
• Offre insuf­fi­sante malgré un regain de construction neuve: les permis de construire sont en nette augmen­tation en 2024, mais le solde net de logements reste limité en raison du volume croissant de construc­tions de rempla­cement, impli­quant de nombreuses démoli­tions. Les données dispo­nibles dans le canton de Zurich montrent que près de 30% des nouvelles unités remplacent des logements existants.
• Pression persis­tante sur les logements locatifs: le taux de l’offre atteint un niveau histo­ri­quement bas (3,7%), avec une forte baisse des logements abordables et un déséqui­libre marqué entre la demande et l’offre dans la majorité des régions.
• Demande de logements en propriété stimulée par la baisse des taux et la hausse de la fortune privée: la baisse du taux directeur favorise les hypothèques SARON, tandis que l’augmentation du patri­moine net des ménages dope la propension à payer — notamment dans les segments supérieurs du marché.
• Offre limitée et forte demande entraînent une hausse des prix: les prix de vente poursuivent leur hausse, surtout dans le haut de gamme, avec une dynamique parti­cu­liè­rement forte en Suisse centrale. Seuls quelques cantons enregistrent un léger repli, souvent lié à une offre plus généreuse.
• Perspec­tives 2025: la dynamique haussière des prix des logements en propriété devrait se maintenir (PPE: +3,6%, villas: +3,8%) portée par des taux hypothé­caires attractifs et une demande toujours soutenue. À moyen terme, une reprise progressive de la construction pourrait contribuer à atténuer les tensions sur les prix. Du côté du marché locatif, une légère baisse des loyers en cours est attendue à la suite de la diminution du taux de référence, tandis que les loyers de l’offre devraient continuer à progresser, mais de manière plus modérée, avec une hausse estimée à +1,7%.

Bureaux: le marché suisse se maintient

• Crois­sance de l’emploi: la crois­sance de l’emploi a de nouveau ralenti au 4^e trimestre 2024. Dans les secteurs classiques de bureaux, la crois­sance était encore de 1,1% par rapport à l’année précé­dente.
  Dans le contexte actuel, le recul de la crois­sance de l’emploi devrait entraîner un léger ralen­tis­sement de la demande de surfaces.
• Offre et marché de la construction: l’activité de construction a enregistré une nette augmen­tation de 51,5% par rapport à l’année précé­dente. Cette forte progression est toutefois essen­tiel­lement due à trois grands projets, sans lesquels la crois­sance se révèle beaucoup plus modérée (3,7%).
  Au vu de la dynamique modérée dans le segment du neuf, on ne peut s’attendre qu’à une offre restreinte de nouvelles surfaces de bureaux cette année.
  L’offre reste stable grâce à la forte crois­sance de l’emploi au cours des deux dernières années et au faible taux de nouvelles construc­tions.
• Évolution des loyers: dans toute la Suisse, les loyers de l’offre moyens pour les surfaces de bureaux avaient augmenté de 2,4% sur un an au 4^e trimestre 2024.
  Les principaux élans sont venus des grands centres, où l’on a observé une hausse moyenne de 4,4% des loyers de l’offre; dans les centres petits et moyens, la hausse a été de 2,2%. Les loyers «prime» ont enregistré un léger recul à Zurich (-0,9%) et à Genève (-2,0%), tandis qu’à Berne, ils ont nettement augmenté (+5,3%) en partant d’un niveau bas.

Bâtiment: la tendance s’est inversée – la trans­for­mation comme moteur de crois­sance

• Construction: le retour­nement de tendance est acté: après six années de recul des inves­tis­se­ments en termes réels, le secteur du bâtiment retrouve le chemin de la crois­sance en 2024.
  Pour 2025, une accélé­ration de cette dynamique est attendue, avec une progression proche de 5% (nouvelles construc­tions: +3,4%, trans­for­ma­tions: +7,2%).
  Le niveau des inves­tis­se­ments reste toutefois nettement inférieur au pic de 2017 – la reprise part donc d’un point bas.
• Immeubles multi­fa­mi­liaux: forte hausse des inves­tis­se­ments: cette reprise est portée par plusieurs facteurs: une forte demande liée à la crois­sance démogra­phique et à l’augmentation du nombre de petits ménages, des taux d’intérêt bas, la stabilité des prix de construction, des mesures incita­tives, ainsi que le déblocage progressif des permis de construire.
  Des défis subsistent néanmoins, comme la rareté des terrains à bâtir et la rigueur des régle­men­ta­tions.
  La production de logements ne suit toujours pas le rythme de la demande. L’intensification de la construction sur terrain déjà bâti (brown­field) entraîne la démolition d’un nombre croissant de logements existants, ce qui réduit le gain net réel en logements neufs, malgré un nombre élevé de permis de construire.
  La hausse des prix de construction et les exigences accrues en matière de qualité expliquent en partie l’augmentation des montants investis.
• Maisons indivi­duelles: la construction neuve continue de reculer: le segment des maisons indivi­duelles reste sous pression, en parti­culier en raison du prix élevé du foncier et des objectifs de densi­fi­cation urbaine.
  Les inves­tis­se­ments se réorientent de plus en plus vers la trans­for­mation et la rénovation.
• La rénovation comme moteur du secteur: les inves­tis­se­ments dans la rénovation conti­nuent de gagner en impor­tance, stimulés par la rareté du foncier, le besoin de rénover le parc bâti ancien, la transition énergé­tique et les incita­tions fiscales.
  La possible suppression prochaine de la valeur locative pourrait également accélérer certains projets de rénovation à court terme.
• Inves­tis­se­ments dans les surfaces commer­ciales en léger recul: le segment des bureaux connaît depuis plusieurs années une baisse des inves­tis­se­ments en construction neuve.
  Les rénova­tions restent demandées, en raison de la nécessité de disposer d’espaces attractifs et durables.
  Les taux de vacance élevés dans les zones moins prisées renforcent l’attention portée à l’optimisation du parc existant.
• Autres construc­tions: des volumes d’investissement en hausse: la forte demande en bâtiments scolaires, de santé et de sécurité alimente une activité soutenue dans ce segment, tandis que l’industrie se montre plus réservée dans ses inves­tis­se­ments.

L’économie suisse devrait garder le cap malgré un contexte inter­na­tional incertain

• Une conjoncture mondiale incer­taine: la reprise écono­mique se fait attendre en Europe, en parti­culier en Allemagne, tandis que l’Espagne et le Portugal affichent une crois­sance plus soutenue.
• Tensions commer­ciales: les droits de douane décrétés par l’administration Trump plongent le commerce mondial dans une zone de fortes turbu­lences, fragi­lisant l’industrie expor­ta­trice suisse. Le secteur pharma­ceu­tique, principal moteur des expor­ta­tions helvé­tiques, reste toutefois épargné à ce jour.
• Consom­mation et construction comme moteurs: la baisse des taux d’intérêt soutient la consom­mation privée et relance l’investissement dans le bâtiment. Paral­lè­lement, les dépenses de réarmement en Europe pourraient ouvrir de nouveaux débouchés pour les expor­ta­tions suisses. Le PIB suisse pourrait ainsi croître de 1,3% en 2025, puis de 1,5% en 2026.
• Un risque de déflation persistant: l’inflation reste très faible (+0,3% en février 2025) et, hors loyers, l’indice des prix à la consom­mation serait même en recul. La baisse du taux hypothé­caire de référence pourrait accentuer cette tendance.
• Politique monétaire: la BNS a abaissé son taux directeur à 0,25%, mais l’opportunité d’une nouvelle baisse reste incer­taine. Une poursuite de l’assouplissement pourrait prévenir une appré­ciation excessive du franc et soutenir l’économie, mais au risque de renforcer les pressions défla­tion­nistes via une nouvelle baisse des loyers.
• Le marché du travail ralentit: la crois­sance de l’emploi fléchit, le taux de chômage augmente légèrement et le nombre de postes vacants diminue. Malgré des besoins persis­tants dans l’administration publique, la santé et l’éducation, la crois­sance de l’emploi devrait rester modérée en 2025 (+0,8%) et en 2026 (+0,9%).
• Une crois­sance démogra­phique en décélé­ration: le recul du solde migra­toire — lié notamment au ralen­tis­sement des créations d’emplois — combiné à un faible taux de natalité freine l’essor de la population. Celle-ci devrait croître de +0,9% en 2025, puis de +0,7% en 2026.
• Moins de nouveaux ménages: face à la pénurie de logements et à la hausse des loyers, la population tend à privi­légier davantage la cohabi­tation. En consé­quence, la crois­sance du nombre de ménages devrait ralentir plus vite que celle de la population.

Pour en savoir plus sur les perspec­tives à court et à long terme des marchés immobi­liers en Suisse, consultez l’Immo-Monitoring.

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