Le solde de la construc­tion rési­den­tielle devrait être plus faible que pré­vu

L’offre de loge­ments dimi­nue

En Suisse, l’offre de loge­ments se raré­fie. Fin 2015, il y avait encore 74 loge­ments dis­po­nibles par tri­mestre pour 1 000 ménages. Aujourd’hui, ce chiffre n’est plus que de 43 – une baisse d’environ 42% du volume d’annonces par rap­port au nombre total de ménages. Que ce soit pour la loca­tion, l’achat d’appartements en PPE ou de mai­sons indi­vi­duelles, il faut aujourd’hui beau­coup de patience pour trou­ver un nou­veau loge­ment.

Un nou­vel espoir grâce à la hausse du nombre de loge­ments auto­ri­sés à la construc­tion

Face à cette ten­sion sur le mar­ché, l’évolution récente dans l’ac­ti­vi­té de construc­tion neuve apporte un cer­tain sou­la­ge­ment. D’après Info­pro Digi­tal et les modé­li­sa­tions de Wüest Part­ner, le nombre de loge­ments auto­ri­sés en 2024 s’élèverait à 49 000 – une nette aug­men­ta­tion par rap­port à 2023 et 2.1% au-des­sus de la moyenne décen­nale. Tou­te­fois, il faut noter que la construc­tion a été insuf­fi­sante ces cinq der­nières années, entraî­nant une dimi­nu­tion des loge­ments vacants depuis 2020.

Excé­dent de demande et crois­sance démo­gra­phique tem­pèrent l’enthousiasme

Mal­gré les nou­velles demandes et per­mis de construire, des doutes sub­sistent. Pre­miè­re­ment, un excé­dent de demande impor­tant s’est accu­mu­lé au cours des cinq der­nières années. Même avec une acti­vi­té de construc­tion sou­te­nue, il fau­dra du temps pour le résor­ber. Deuxiè­me­ment, la crois­sance démo­gra­phique reste éle­vée en rai­son des nom­breuses offres d’emploi, même si les taux de crois­sance ralen­tissent légè­re­ment. La demande de loge­ments sup­plé­men­taires reste donc forte.

Vers un chan­ge­ment de para­digme dans la construc­tion: le rem­pla­ce­ment plu­tôt que la construc­tion sur ter­rain vierge

Une autre incer­ti­tude réside dans la nature même des nou­velles construc­tions: alors qu’il y a cinq ans, on construi­sait encore prin­ci­pa­le­ment sur des ter­rains vierges, les nou­veaux loge­ments sont aujourd’hui sou­vent réa­li­sés par des construc­tions de rem­pla­ce­ment, des sur­élé­va­tions ou des exten­sions. Cela signi­fie moins de construc­tions sur ter­rain vierge (green­field) et davan­tage sur des ter­rains déjà construits (brown­field). Les pro­jets de rem­pla­ce­ment néces­sitent d’abord la démo­li­tion de loge­ments exis­tants, ce qui réduit le solde net de loge­ments, même si le pro­jet neuf est de grande ampleur.

Les don­nées sur les démo­li­tions sont essen­tielles pour mesu­rer l’offre de loge­ments

Pour éva­luer l’écart réel entre l’activité de construc­tion neuve et la demande, des don­nées fiables sur les démo­li­tions sont indis­pen­sables. Tou­te­fois, il manque actuel­le­ment des chiffres com­plets pour l’ensemble de la Suisse. Les chiffres de l’Office fédé­ral de la sta­tis­tique semblent sous-esti­mer le phé­no­mène, comme le montre une com­pa­rai­son avec les don­nées du can­ton de Zurich.

Can­ton de Zurich:
hausse du taux de démo­li­tion, baisse du solde net

Un regard sur les chiffres du can­ton de Zurich montre que le taux de démo­li­tion aug­mente par rap­port au nombre de loge­ments nou­vel­le­ment construits. Entre 2020 et 2024, le solde rela­tif de loge­ments neufs s’élevait en moyenne à 73%, contre 82% entre 2010 et 2014. En 2024, 7500 nou­veaux loge­ments ont été construits dans le can­ton de Zurich, mais 2100 ont été démo­lis – soit un solde net de 5400 uni­tés. Cela montre clai­re­ment qu’une inten­si­fi­ca­tion de la construc­tion ne se tra­duit pas auto­ma­ti­que­ment par une aug­men­ta­tion du nombre de loge­ments dis­po­nibles, sur­tout lorsque des anciens loge­ments doivent être détruits au préa­lable. Dans les grands centres, les com­munes fis­ca­le­ment attrac­tives et, désor­mais aus­si, dans les agglo­mé­ra­tions, les démo­li­tions sont de plus en plus sou­vent une condi­tion préa­lable aux nou­veaux pro­jets de construc­tion.

Le rem­pla­ce­ment comme stra­té­gie de den­si­fi­ca­tion

Dans le cadre de la révi­sion de l’aménagement du ter­ri­toire, qui vise un déve­lop­pe­ment vers l’intérieur des zones urba­ni­sées, la construc­tion de rem­pla­ce­ment s’impose sou­vent comme la seule option per­met­tant de créer un volume signi­fi­ca­tif de loge­ments sup­plé­men­taires. Certes, les exten­sions ou sur­élé­va­tions offrent éga­le­ment un cer­tain poten­tiel, mais une recons­truc­tion com­plète per­met géné­ra­le­ment une uti­li­sa­tion plus effi­cace de la par­celle et du volume construc­tible. En effet, les struc­tures exis­tantes ne sont pas sou­vent conçues pour sup­por­ter des charges sup­plé­men­taires, et des régle­men­ta­tions telles que les dis­tances mini­males ou les limi­ta­tions du nombre d’étages restreignent davan­tage les pos­si­bi­li­tés d’extension que celles d’un nou­veau pro­jet sur le même ter­rain.

Avan­tages éco­lo­giques des exten­sions et sur­élé­va­tions

D’un point de vue éco­lo­gique, il peut néan­moins être per­ti­nent de pri­vi­lé­gier les exten­sions ou sur­élé­va­tions, sur­tout lorsque les avan­tages d’une construc­tion de rem­pla­ce­ment ne sont pas plei­ne­ment réa­li­sés. La réuti­li­sa­tion d’une struc­ture por­teuse exis­tante per­met en effet de réduire la consom­ma­tion de res­sources et de limi­ter l’énergie grise, qui tend à être bien plus éle­vée en cas de démo­li­tion sui­vie d’une recons­truc­tion.

Construire en hau­teur comme stra­té­gie d’avenir

La hausse des démo­li­tions, le poten­tiel limi­té des exten­sions et sur­élé­va­tions, ain­si que les avan­tages éco­lo­giques liés à la réuti­li­sa­tion du bâti exis­tant montrent que la den­si­fi­ca­tion ver­ti­cale prend une impor­tance crois­sante. Pour faire avan­cer le déve­lop­pe­ment vers l’intérieur tout en assu­rant une offre suf­fi­sante de loge­ments, il est essen­tiel de pré­voir des coef­fi­cients d’utilisation du sol plus éle­vés et des régle­men­ta­tions de construc­tion plus souples. Sans ces ajus­te­ments, les démo­li­tions inévi­tables réduisent for­te­ment le gain net de sur­faces habi­tables, si bien qu’une acti­vi­té de construc­tion intense ne peut entraî­ner qu’un faible accrois­se­ment du parc rési­den­tiel. Construire en hau­teur per­met non seule­ment une uti­li­sa­tion plus effi­cace des ter­rains déjà via­bi­li­sés, mais repré­sente aus­si, bien sou­vent, la seule manière de conci­lier les objec­tifs de l’aménagement du ter­ri­toire — à savoir la den­si­fi­ca­tion et la lutte contre l’étalement urbain — avec les besoins d’une popu­la­tion en crois­sance.

Pour en savoir plus sur les pers­pec­tives à court et à long terme du mar­ché du loge­ment en Suisse, consul­tez l’Immo-Moni­to­ring.

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