Le solde de la construction résidentielle devrait être plus faible que prévu
Publiée: 29 avril 2025Dernière mise à jour : 02 mai 2025
Sujets
L’offre de logements diminue
En Suisse, l’offre de logements se raréfie. Fin 2015, il y avait encore 74 logements disponibles par trimestre pour 1 000 ménages. Aujourd’hui, ce chiffre n’est plus que de 43 – une baisse d’environ 42% du volume d’annonces par rapport au nombre total de ménages. Que ce soit pour la location, l’achat d’appartements en PPE ou de maisons individuelles, il faut aujourd’hui beaucoup de patience pour trouver un nouveau logement.
Un nouvel espoir grâce à la hausse du nombre de logements autorisés à la construction
Face à cette tension sur le marché, l’évolution récente dans l’activité de construction neuve apporte un certain soulagement. D’après Infopro Digital et les modélisations de Wüest Partner, le nombre de logements autorisés en 2024 s’élèverait à 49 000 – une nette augmentation par rapport à 2023 et 2.1% au-dessus de la moyenne décennale. Toutefois, il faut noter que la construction a été insuffisante ces cinq dernières années, entraînant une diminution des logements vacants depuis 2020.
Excédent de demande et croissance démographique tempèrent l’enthousiasme
Malgré les nouvelles demandes et permis de construire, des doutes subsistent. Premièrement, un excédent de demande important s’est accumulé au cours des cinq dernières années. Même avec une activité de construction soutenue, il faudra du temps pour le résorber. Deuxièmement, la croissance démographique reste élevée en raison des nombreuses offres d’emploi, même si les taux de croissance ralentissent légèrement. La demande de logements supplémentaires reste donc forte.
Vers un changement de paradigme dans la construction: le remplacement plutôt que la construction sur terrain vierge
Une autre incertitude réside dans la nature même des nouvelles constructions: alors qu’il y a cinq ans, on construisait encore principalement sur des terrains vierges, les nouveaux logements sont aujourd’hui souvent réalisés par des constructions de remplacement, des surélévations ou des extensions. Cela signifie moins de constructions sur terrain vierge (greenfield) et davantage sur des terrains déjà construits (brownfield). Les projets de remplacement nécessitent d’abord la démolition de logements existants, ce qui réduit le solde net de logements, même si le projet neuf est de grande ampleur.
Les données sur les démolitions sont essentielles pour mesurer l’offre de logements
Pour évaluer l’écart réel entre l’activité de construction neuve et la demande, des données fiables sur les démolitions sont indispensables. Toutefois, il manque actuellement des chiffres complets pour l’ensemble de la Suisse. Les chiffres de l’Office fédéral de la statistique semblent sous-estimer le phénomène, comme le montre une comparaison avec les données du canton de Zurich.
Canton de Zurich:
hausse du taux de démolition, baisse du solde net
Un regard sur les chiffres du canton de Zurich montre que le taux de démolition augmente par rapport au nombre de logements nouvellement construits. Entre 2020 et 2024, le solde relatif de logements neufs s’élevait en moyenne à 73%, contre 82% entre 2010 et 2014. En 2024, 7500 nouveaux logements ont été construits dans le canton de Zurich, mais 2100 ont été démolis – soit un solde net de 5400 unités. Cela montre clairement qu’une intensification de la construction ne se traduit pas automatiquement par une augmentation du nombre de logements disponibles, surtout lorsque des anciens logements doivent être détruits au préalable. Dans les grands centres, les communes fiscalement attractives et, désormais aussi, dans les agglomérations, les démolitions sont de plus en plus souvent une condition préalable aux nouveaux projets de construction.
Le remplacement comme stratégie de densification
Dans le cadre de la révision de l’aménagement du territoire, qui vise un développement vers l’intérieur des zones urbanisées, la construction de remplacement s’impose souvent comme la seule option permettant de créer un volume significatif de logements supplémentaires. Certes, les extensions ou surélévations offrent également un certain potentiel, mais une reconstruction complète permet généralement une utilisation plus efficace de la parcelle et du volume constructible. En effet, les structures existantes ne sont pas souvent conçues pour supporter des charges supplémentaires, et des réglementations telles que les distances minimales ou les limitations du nombre d’étages restreignent davantage les possibilités d’extension que celles d’un nouveau projet sur le même terrain.
Avantages écologiques des extensions et surélévations
D’un point de vue écologique, il peut néanmoins être pertinent de privilégier les extensions ou surélévations, surtout lorsque les avantages d’une construction de remplacement ne sont pas pleinement réalisés. La réutilisation d’une structure porteuse existante permet en effet de réduire la consommation de ressources et de limiter l’énergie grise, qui tend à être bien plus élevée en cas de démolition suivie d’une reconstruction.
Construire en hauteur comme stratégie d’avenir
La hausse des démolitions, le potentiel limité des extensions et surélévations, ainsi que les avantages écologiques liés à la réutilisation du bâti existant montrent que la densification verticale prend une importance croissante. Pour faire avancer le développement vers l’intérieur tout en assurant une offre suffisante de logements, il est essentiel de prévoir des coefficients d’utilisation du sol plus élevés et des réglementations de construction plus souples. Sans ces ajustements, les démolitions inévitables réduisent fortement le gain net de surfaces habitables, si bien qu’une activité de construction intense ne peut entraîner qu’un faible accroissement du parc résidentiel. Construire en hauteur permet non seulement une utilisation plus efficace des terrains déjà viabilisés, mais représente aussi, bien souvent, la seule manière de concilier les objectifs de l’aménagement du territoire — à savoir la densification et la lutte contre l’étalement urbain — avec les besoins d’une population en croissance.
Pour en savoir plus sur les perspectives à court et à long terme du marché du logement en Suisse, consultez l’Immo-Monitoring.