La situation et les aspirations de la jeune génération en matière de logement
30 octobre 2024
Sujets
Selon l’enquête Immo-Barometer de Wüest Partner, la satisfaction en matière de logement s’est maintenue à un niveau élevé en 2024 dans toute la Suisse, après avoir légèrement baissé ces dernières années. Plus de 90% des ménages locataires se déclarent soit «satisfaits», soit «très satisfaits», et presque tous les ménages de propriétaires sont dans ce cas. Il est toutefois frappant de constater que les moins de 35 ans sont moins satisfaits, tant chez les locataires que chez les propriétaires. Ce groupe d’âge plus jeune montre en outre une plus grande propension à vouloir déménager. Quelles en sont les raisons et comment les jeunes envisagent-ils leur logement? Quels sont les critères importants pour eux et à quoi sont-ils prêts à renoncer?
Satisfaction élevée en matière de logement: un tableau en en demi-teinte pour les plus jeunes
Une comparaison par catégories d’âge montre que les moins de 35 ans sont un peu moins satisfaits de leur situation actuelle en matière de logement que les ménages plus âgés. La proportion des jeunes interrogés qui sont «assez satisfaits» ou «très satisfaits» de leur logement actuel est légèrement inférieure à celle des deux autres catégories d’âge. Les différences sont plus importantes en ce qui concerne la proportion des personnes interrogées qui se disent «très satisfaites». Dans le premier article de blog consacré à l’enquête Immo-Barometer de Wüest Partner, nous avons montré que les propriétaires sont nettement plus nombreux que les locataires à se dire «très satisfaits» de leur logement. La première explication qui vient à l’esprit est le taux de propriété, qui est naturellement plus élevé dans les catégories d’âge supérieures que chez les plus jeunes. Bien qu’on le constate aussi dans les différents groupes d’âge, la proportion des personnes interrogées qui se disent actuellement «très satisfaites» de leur logement, indépendamment du type de logement, est nettement plus faible chez les moins de 35 ans. Les raisons en sont multiples, mais elles sont probablement principalement liées à l’augmentation des coûts du logement, comme nous le verrons dans le paragraphe suivant.
Quel est votre degré de satisfaction actuel concernant votre appartement/votre maison?
Figure 1
Les raisons d'une plus faible satisfaction et d'une tendance plus élevée à vouloir déménager
La tranche d'âge plus jeune se montre moins satisfaite de sa situation en matière de logement à de nombreux égards. Tant au niveau des facteurs propres au logement qu’en ce qui concerne les facteurs liés au cadre de vie, les valeurs de satisfaction issues de l'enquête actuelle sont nettement inférieures à la moyenne sur le long terme. Le degré de satisfaction relatif aux taux hypothécaires et aux loyers ainsi qu’en matière de durabilité et de consommation d'énergie des appareils ménagers a particulièrement baissé. Le recul de la satisfaction concernant les taux hypothécaires et les loyers est particulièrement marqué chez les moins de 35 ans par rapport aux autres groupes d'âge. Il est toutefois compréhensible que la satisfaction soit plus faible chez la tranche d’âge plus jeune des personnes interrogées, car il peut souvent y avoir aussi une comparaison avec le foyer parental. De plus, les moins de 35 ans disposent en général de revenus plus faibles et donc de possibilités financières limitées pour atteindre leurs aspirations en matière de logement. Les compromis qui doivent être faits entre le prix et la qualité du logement pourraient en grande partie expliquer que les 15-34 ans soient moins satisfaits de leur logement que les générations qui suivent.
En termes de durabilité et de consommation d'énergie, le constat est similaire dans cette tranche d'âge: la proportion des personnes “assez” ou “très” satisfaites est inférieure de 12% à la moyenne des enquêtes menées depuis 2015, tandis la moyenne sur de l’ensemble des personnes interrogées affiche une baisse de seulement 6%. L'une des rares exceptions pour lesquelles les moins de 35 ans sont aujourd'hui plutôt plus satisfaits que la moyenne depuis 2015 est l'offre culturelle dans les environs. Toutefois, comme nous l'avons déjà mentionné dans notre premier article de blog, cette augmentation pourrait être due à un effet post-pandémie.
La baisse globale de la satisfaction en matière de logement et la plus grande mobilité des jeunes se reflètent également dans une plus grande tendance à vouloir déménager. Seuls 30% environ des moins de 35 ans excluent un déménagement. En revanche, ils sont à peu près aussi nombreux à vouloir déménager (éventuellement ou le plus rapidement possible). Ces valeurs sont nettement supérieures à celles des tranches d'âge plus élevées. D’après les personnes interrogées, les principales raisons d'un déménagement potentiel sont, outre les changements de situation (76%), le coût trop élevé du logement (70%).
Laquelle des affirmations suivantes s'applique le mieux à vous / votre ménage?
Figure 2
Quelles sont donc les aspirations des jeunes en matière de logement?
Lorsqu'ils ont été interrogés sur le type de logement recherché, les participants à l'enquête ont pu indiquer plusieurs types de logement, mais on leur a demandé de tenir compte de leur situation actuelle. Pour environ 60% des moins de 35 ans, le choix se porte de manière réaliste sur un logement locatif. Étonnamment, environ 37% des personnes interrogées ont indiqué qu'elles pourraient envisager d'acheter une maison, et environ 27% d'acquérir un appartement. Ces déclarations pourraient être fondées sur l'attente d'un héritage immobilier. C'est en effet ce que l’on peut supposer, car pour de nombreux sondés de moins de 35 ans, l’accès à la propriété reste vraisemblablement irréaliste. En effet, les hausses de prix de ces dernières années, malgré le récent ralentissement, ont rendu l’accès à la propriété inabordable pour une grande partie de la population suisse, à moins que le revenu du ménage soit nettement supérieur à la moyenne (vers les indices des prix de transaction).
Quelle est l’option envisageable la plus réaliste pour vous ou pour votre ménage? Veuillez répondre à cette question en tenant compte de vos possibilités financières.
Figure 3 - seules les réponses des moins de 35 ans ont été prises en compte.
À noter: la capacité financière est surtout assurée dans les zones rurales
La figure 4 montre dans quelles communes le revenu moyen des ménages de moins de 35 ans est suffisant, et respectivement de combien le revenu des ménages devrait être supérieur au revenu moyen dans la commune concernée pour satisfaire aux directives des banques en matière de capacité financière pour acquérir un logement (vers les hypothèses du modèle). Avec un revenu moyen, les critères de capacité financière sont encore majoritairement satisfaits dans les zones rurales, alors que dans les zones urbaines, des revenus nettement plus élevés sont nécessaires pour obtenir un financement. Toutefois, pour environ un tiers seulement des personnes interrogées de moins de 35 ans, l'achat d’un logement en périphérie (dans une très petite ville ou un village) est une option.
Capacité financière pour un bien moyen par région MS
Figure 4 - La figure illustre les communes en Suisse où le revenu moyen des ménages de moins de 35 ans est suffisant pour remplir les critères financiers nécessaires à l'achat d'un bien immobilier (représentées en bleu foncé). Pour les autres communes, la figure montre de combien de pourcent le revenu des ménages de moins de 35 ans devrait être supérieur pour satisfaire ces mêmes critères.
Hypothèses pour le calcul de la capacité financière: le revenu moyen brut des ménages de moins de 34 ans selon l'enquête 2018/2019 auprès des ménages de l'Office fédéral de la statistique (OFS) a été utilisé comme base pour le calcul de la capacité financière (il s'agit des données actuellement disponibles). Pour 2024, le revenu par ménage a été estimé à l'aide de l'indice des salaires nominaux de l'OFS et évalué à environ 9 230 CHF par mois. Pour le calcul de la capacité financière, on a supposé que le bien immobilier était financé à hauteur de 80% de la valeur actuelle du marché d'un appartement dans la commune concernée. Le taux d'intérêt utilisé dans les calculs des banques est de 5%. On a pris en compte des amortissements de 1% du volume du crédit ainsi que des frais d'entretien et des frais annexes de 1% de la valeur du bien immobilier. Les frais de logement ne devraient pas dépasser un tiers du revenu brut afin que la capacité financière soit respectée.
Pour les autres personnes désireuses d’acheter, il y a toutefois un espoir de réaliser le rêve d'acquérir un logement propre si l'on est prêt à renoncer à certaines exigences de qualité. Le bien-type utilisé ici a cinq ans et présente donc un standard d'aménagement relativement élevé. Si l'on est prêt à faire des concessions à ce niveau, le prix d'achat et donc le prêt hypothécaire devraient être sensiblement plus bas.
La situation est tout aussi tendue sur le marché de la location. D'une part, les loyers, corrigés en fonction de la qualité du logement, ont en partie nettement augmenté l'année dernière et, d'autre part, les derniers chiffres de l'Office fédéral de la statistique montrent un nouveau recul du nombre de logements locatifs vacants, ce qui rend la recherche d'un logement encore plus difficile (Logements vacants : dernières évolutions et chiffres clés).
Peut-on renoncer à certaines exigences de qualité?
Tant lors de la recherche d'un logement à acheter que pour la recherche d'un logement à louer à un prix comparable à l'actuel, il faudra très probablement être prêt à faire des concessions à certains niveaux. Toutefois,la question relative aux facteurs auxquels on pourrait renoncer montre, par exemple, que seuls 21% des personnes interrogées de moins de 35 ans qui recherchent un nouveau logement sont prêtes à renoncer à un niveau élevé d'aménagement, ce qui pourrait pourtant réduire le prix à la location ou à l’achat. La volonté de faire des compromis est encore plus faible en ce qui concerne par exemple la taille de l'appartement, le balcon ou la cave. En revanche, on accorde moins d'importance à une place de parking privée près de la maison, à un jardin ou à un deuxième ou troisième WC ou salle de bains.
A quoi pourriez-vous renoncer le plus facilement afin de réduire le montant de votre loyer / le prix d’achat de votre appartement / maison?
Figure 5 - seules les réponses des moins de 35 ans ont été prises en compte
Les priorités des plus jeunes en matière de logement sont différentes
Lors du choix d'un nouveau logement, les jeunes répondants donnent la priorité à des facteurs similaires à ceux des autres tranches d'âge, mais ils sont globalement un peu moins exigeants. Comme une grande partie des moins de 35 ans sont locataires, la comparaison entre tranches d'âge se base exclusivement sur les déclarations des ménages qui louent leur logement. Les résultats devraient toutefois être en grande partie transposables aux propriétaires.
Les différences avec les catégories d'âge supérieures sont particulièrement frappantes en ce qui concerne la vue et la distance par rapport au bâtiment le plus proche. Ici, la proportion des personnes interrogées pour lesquelles ces critères sont importants, voire décisifs, est nettement inférieure chez les moins de 35 ans à celle des deux autres tranches d'âge. On observe également des différences claires en matière de durabilité et de consommation d'énergie, notamment par rapport à la génération 65+. Il est possible que la génération plus âgée soit plus sensibilisée aux changements en termes de charges annexes. En résumé, les plus jeunes semblent avoir adapté leurs exigences à leur budget logement de manière souvent réaliste et acceptent une densité résidentielle plus élevée.
Quelle est/serait l'importance actuelle des éléments suivants pour vous ou pour votre ménage lors du choix d'un logement?
Figure 6 - Pourcentage des personnes interrogées pour lesquelles ce critère est également important ou déterminant dans le choix d'un objet
Facteurs liés à la localisation: la jeune génération donne la priorité à la proximité avec la famille et le lieu de travail
En ce qui concerne les facteurs liés au cadre de vie, il apparaît que, lors de la recherche d’un logement, certains aspects sont plus importants pour les plus jeunes que pour les générations plus âgées. Il s'agit notamment de la proximité des amis et de la famille, mais aussi des écoles et des jardins d'enfants, ainsi que de la durée du trajet pour se rendre au travail. En revanche, les générations plus âgées accordent plus d'importance aux facteurs qui favorisent leur autonomie à un âge avancé, comme la proximité des transports publics et des commerces. Les éléments liés au confort tels que le bruit ambiant et la proximité de zones de loisirs sont également plus importants pour les personnes plus âgées. Nous aborderons de façon distincte le thème du logement des seniors dans notre troisième et dernier article de blog consacré à l'enquête Immo-Barometer.
Quelle est/serait l'importance actuelle des éléments suivants pour vous ou pour votre ménage lors du choix d'un logement?
Figure 7 - Pourcentage des personnes interrogées pour lesquelles ce critère est également important ou déterminant dans le choix d'un bien
Conclusion
Le degré de satisfaction des moins de 35 ans concernant leur logement est inférieur à celui des tranches d'âge plus élevées, tant chez les locataires que chez les propriétaires. La proportion des personnes se disant «très satisfaites» de leur logement a baissé de façon significative. Les raisons en sont principalement la hausse des taux hypothécaires et des loyers ainsi que l'insatisfaction face aux coûts de l'énergie. Malgré la hausse des prix de l'immobilier, de nombreux jeunes continuent de considérer l’accès à la propriété comme une option réaliste. Cependant, ce souhait devrait se concentrer principalement sur les zones rurales, car il y est plus facilement réalisable en raison des revenus plus faibles de la jeune génération. Lorsqu'ils cherchent un logement, les plus jeunes ont des critères similaires à ceux des générations plus âgées, mais ils acceptent plus aisément un environnement résidentiel plus dense. Parallèlement, ils mettent l'accent sur la proximité sociale et les trajets courts pour se rendre au travail.
En résumé, on peut affirmer que les efforts de densification sont très bien accueillis par la jeune génération. Toutefois, des actions supplémentaires sont nécessaires pour améliorer la qualité du logement, car les jeunes risquent d’être particulièrement touchés par la situation actuellement tendue sur le marché immobilier, étant donné que l'augmentation des coûts et la disponibilité limitée des logements restreignent considérablement leurs options.
Cet article constitue la deuxième partie de la trilogie de blogs consacrés à l'enquête «Immo-Barometer». La première partie, intitulée «Satisfaction en matière de logement : regard sur les évolutions actuelles», abordait la satisfaction générale en matière de logement et les principaux facteurs qui l’influencent. Dans la troisième et dernière partie, le thème du logement des seniors sera traité de manière approfondie.
L'«Immo-Barometer» de Wüest Partner
L'«Immo-Barometer» est une enquête nationale sur la satisfaction et les besoins en matière de logement, que Wüest Partner a également réalisée en 2024 avec le soutien de la Société suisse des propriétaires fonciers (HEV) et de l'Association suisse de l'économie immobilière (SVIT Suisse). Environ 1000 ménages représentatifs de la Suisse romande et alémanique sont interrogés en détail sur leur situation actuelle en matière de logement et sur leurs éventuels projets de changement. L’«Immo-Barometer» est une étude de longue durée réalisée pour la première fois en 1988 et qui est menée au moins tous les deux ans depuis lors.