La situation et les aspira­tions de la jeune génération en matière de logement

Selon l’enquête Immo-Barometer de Wüest Partner, la satis­faction en matière de logement s’est maintenue à un niveau élevé en 2024 dans toute la Suisse, après avoir légèrement baissé ces dernières années. Plus de 90% des ménages locataires se déclarent soit «satis­faits», soit «très satis­faits», et presque tous les ménages de proprié­taires sont dans ce cas. Il est toutefois frappant de constater que les moins de 35 ans sont moins satis­faits, tant chez les locataires que chez les proprié­taires. Ce groupe d’âge plus jeune montre en outre une plus grande propension à vouloir déménager. Quelles en sont les raisons et comment les jeunes envisagent-ils leur logement? Quels sont les critères impor­tants pour eux et à quoi sont-ils prêts à renoncer?

Satis­faction élevée en matière de logement: un tableau en en demi-teinte pour les plus jeunes

Une compa­raison par catégories d’âge montre que les moins de 35 ans sont un peu moins satis­faits de leur situation actuelle en matière de logement que les ménages plus âgés. La proportion des jeunes inter­rogés qui sont «assez satis­faits» ou «très satis­faits» de leur logement actuel est légèrement inférieure à celle des deux autres catégories d’âge. Les diffé­rences sont plus impor­tantes en ce qui concerne la proportion des personnes inter­rogées qui se disent «très satis­faites». Dans le premier article de blog consacré à l’enquête Immo-Barometer de Wüest Partner, nous avons montré que les proprié­taires sont nettement plus nombreux que les locataires à se dire «très satis­faits» de leur logement. La première expli­cation qui vient à l’esprit est le taux de propriété, qui est naturel­lement plus élevé dans les catégories d’âge supérieures que chez les plus jeunes. Bien qu’on le constate aussi dans les diffé­rents groupes d’âge, la proportion des personnes inter­rogées qui se disent actuel­lement «très satis­faites» de leur logement, indépen­damment du type de logement, est nettement plus faible chez les moins de 35 ans. Les raisons en sont multiples, mais elles sont proba­blement princi­pa­lement liées à l’augmentation des coûts du logement, comme nous le verrons dans le paragraphe suivant.

Quel est votre degré de satis­faction actuel concernant votre appartement/votre maison?

Figure 1

Les raisons d’une plus faible satis­faction et d’une tendance plus élevée à vouloir déménager

La tranche d’âge plus jeune se montre moins satis­faite de sa situation en matière de logement à de nombreux égards. Tant au niveau des facteurs propres au logement qu’en ce qui concerne les facteurs liés au cadre de vie, les valeurs de satis­faction issues de l’enquête actuelle sont nettement inférieures à la moyenne sur le long terme. Le degré de satis­faction relatif aux taux hypothé­caires et aux loyers ainsi qu’en matière de durabilité et de consom­mation d’énergie des appareils ménagers a parti­cu­liè­rement baissé. Le recul de la satis­faction concernant les taux hypothé­caires et les loyers est parti­cu­liè­rement marqué chez les moins de 35 ans par rapport aux autres groupes d’âge. Il est toutefois compré­hen­sible que la satis­faction soit plus faible chez la tranche d’âge plus jeune des personnes inter­rogées, car il peut souvent y avoir aussi une compa­raison avec le foyer parental. De plus, les moins de 35 ans disposent en général de revenus plus faibles et donc de possi­bi­lités finan­cières limitées pour atteindre leurs aspira­tions en matière de logement. Les compromis qui doivent être faits entre le prix et la qualité du logement pourraient en grande partie expliquer que les 15–34 ans soient moins satis­faits de leur logement que les généra­tions qui suivent.

En termes de durabilité et de consom­mation d’énergie, le constat est similaire dans cette tranche d’âge: la proportion des personnes “assez” ou “très” satis­faites est inférieure de 12% à la moyenne des enquêtes menées depuis 2015, tandis la moyenne sur de l’ensemble des personnes inter­rogées affiche une baisse de seulement 6%. L’une des rares excep­tions pour lesquelles les moins de 35 ans sont aujourd’hui plutôt plus satis­faits que la moyenne depuis 2015 est l’offre cultu­relle dans les environs. Toutefois, comme nous l’avons déjà mentionné dans notre premier article de blog, cette augmen­tation pourrait être due à un effet post-pandémie.  

La baisse globale de la satis­faction en matière de logement et la plus grande mobilité des jeunes se reflètent également dans une plus grande tendance à vouloir déménager. Seuls 30% environ des moins de 35 ans excluent un déména­gement. En revanche, ils sont à peu près aussi nombreux à vouloir déménager (éventuel­lement ou le plus rapidement possible). Ces valeurs sont nettement supérieures à celles des tranches d’âge plus élevées. D’après les personnes inter­rogées, les princi­pales raisons d’un déména­gement potentiel sont, outre les change­ments de situation (76%), le coût trop élevé du logement (70%).

Laquelle des affir­ma­tions suivantes s’applique le mieux à vous / votre ménage?

Figure 2

Quelles sont donc les aspira­tions des jeunes en matière de logement?

Lorsqu’ils ont été inter­rogés sur le type de logement recherché, les parti­ci­pants à l’enquête ont pu indiquer plusieurs types de logement, mais on leur a demandé de tenir compte de leur situation actuelle. Pour environ 60% des moins de 35 ans, le choix se porte de manière réaliste sur un logement locatif. Étonnamment, environ 37% des personnes inter­rogées ont indiqué qu’elles pourraient envisager d’acheter une maison, et environ 27% d’acquérir un appar­tement. Ces décla­ra­tions pourraient être fondées sur l’attente d’un héritage immobilier. C’est en effet ce que l’on peut supposer, car pour de nombreux sondés de moins de 35 ans, l’accès à la propriété reste vraisem­bla­blement irréa­liste. En effet, les hausses de prix de ces dernières années, malgré le récent ralen­tis­sement, ont rendu l’accès à la propriété inabor­dable pour une grande partie de la population suisse, à moins que le revenu du ménage soit nettement supérieur à la moyenne (vers les indices des prix de transaction).

Quelle est l’option envisa­geable la plus réaliste pour vous ou pour votre ménage? Veuillez répondre à cette question en tenant compte de vos possi­bi­lités finan­cières.

Figure 3 – seules les réponses des moins de 35 ans ont été prises en compte.

À noter: la capacité finan­cière est surtout assurée dans les zones rurales

La figure 4 montre dans quelles communes le revenu moyen des ménages de moins de 35 ans est suffisant, et respec­ti­vement de combien le revenu des ménages devrait être supérieur au revenu moyen dans la commune concernée pour satis­faire aux direc­tives des banques en matière de capacité finan­cière pour acquérir un logement (vers les hypothèses du modèle). Avec un revenu moyen, les critères de capacité finan­cière sont encore majori­tai­rement satis­faits dans les zones rurales, alors que dans les zones urbaines, des revenus nettement plus élevés sont néces­saires pour obtenir un finan­cement. Toutefois, pour environ un tiers seulement des personnes inter­rogées de moins de 35 ans, l’achat d’un logement en périphérie (dans une très petite ville ou un village) est une option.

Capacité finan­cière pour un bien moyen par région MS

Figure 4 – La figure illustre les communes en Suisse où le revenu moyen des ménages de moins de 35 ans est suffisant pour remplir les critères finan­ciers néces­saires à l’achat d’un bien immobilier (repré­sentées en bleu foncé). Pour les autres communes, la figure montre de combien de pourcent le revenu des ménages de moins de 35 ans devrait être supérieur pour satis­faire ces mêmes critères.

Hypothèses pour le calcul de la capacité finan­cière: le revenu moyen brut des ménages de moins de 34 ans selon l’enquête 2018/2019 auprès des ménages de l’Office fédéral de la statis­tique (OFS) a été utilisé comme base pour le calcul de la capacité finan­cière (il s’agit des données actuel­lement dispo­nibles). Pour 2024, le revenu par ménage a été estimé à l’aide de l’indice des salaires nominaux de l’OFS et évalué à environ 9 230 CHF par mois. Pour le calcul de la capacité finan­cière, on a supposé que le bien immobilier était financé à hauteur de 80% de la valeur actuelle du marché d’un appar­tement dans la commune concernée. Le taux d’intérêt utilisé dans les calculs des banques est de 5%. On a pris en compte des amortis­se­ments de 1% du volume du crédit ainsi que des frais d’entretien et des frais annexes de 1% de la valeur du bien immobilier. Les frais de logement ne devraient pas dépasser un tiers du revenu brut afin que la capacité finan­cière soit respectée.

Pour les autres personnes désireuses d’acheter, il y a toutefois un espoir de réaliser le rêve d’acquérir un logement propre si l’on est prêt à renoncer à certaines exigences de qualité. Le bien-type utilisé ici a cinq ans et présente donc un standard d’amé­na­gement relati­vement élevé. Si l’on est prêt à faire des conces­sions à ce niveau, le prix d’achat et donc le prêt hypothé­caire devraient être sensi­blement plus bas.

La situation est tout aussi tendue sur le marché de la location. D’une part, les loyers, corrigés en fonction de la qualité du logement, ont en partie nettement augmenté l’année dernière et, d’autre part, les derniers chiffres de l’Office fédéral de la statis­tique montrent un nouveau recul du nombre de logements locatifs vacants, ce qui rend la recherche d’un logement encore plus difficile (Logements vacants : dernières évolu­tions et chiffres clés).

Peut-on renoncer à certaines exigences de qualité?

Tant lors de la recherche d’un logement à acheter que pour la recherche d’un logement à louer à un prix compa­rable à l’actuel, il faudra très proba­blement être prêt à faire des conces­sions à certains niveaux. Toutefois,la question relative aux facteurs auxquels on pourrait renoncer montre, par exemple, que seuls 21% des personnes inter­rogées de moins de 35 ans qui recherchent un nouveau logement sont prêtes à renoncer à un niveau élevé d’amé­na­gement, ce qui pourrait pourtant réduire le prix à la location ou à l’achat. La volonté de faire des compromis est encore plus faible en ce qui concerne par exemple la taille de l’appar­tement, le balcon ou la cave. En revanche, on accorde moins d’impor­tance à une place de parking privée près de la maison, à un jardin ou à un deuxième ou troisième WC ou salle de bains.

A quoi pourriez-vous renoncer le plus facilement afin de réduire le montant de votre loyer / le prix d’achat de votre appar­tement / maison?

Figure 5 – seules les réponses des moins de 35 ans ont été prises en compte

Les priorités des plus jeunes en matière de logement sont diffé­rentes

Lors du choix d’un nouveau logement, les jeunes répon­dants donnent la priorité à des facteurs similaires à ceux des autres tranches d’âge, mais ils sont globa­lement un peu moins exigeants. Comme une grande partie des moins de 35 ans sont locataires, la compa­raison entre tranches d’âge se base exclu­si­vement sur les décla­ra­tions des ménages qui louent leur logement. Les résultats devraient toutefois être en grande partie trans­po­sables aux proprié­taires.

Les diffé­rences avec les catégories d’âge supérieures sont parti­cu­liè­rement frappantes en ce qui concerne la vue et la distance par rapport au bâtiment le plus proche. Ici, la proportion des personnes inter­rogées pour lesquelles ces critères sont impor­tants, voire décisifs, est nettement inférieure chez les moins de 35 ans à celle des deux autres tranches d’âge. On observe également des diffé­rences claires en matière de durabilité et de consom­mation d’énergie, notamment par rapport à la génération 65+. Il est possible que la génération plus âgée soit plus sensi­bi­lisée aux change­ments en termes de charges annexes. En résumé, les plus jeunes semblent avoir adapté leurs exigences à leur budget logement de manière souvent réaliste et acceptent une densité résiden­tielle plus élevée.

Quelle est/serait l’impor­tance actuelle des éléments suivants pour vous ou pour votre ménage lors du choix d’un logement?

Figure 6 – Pourcentage des personnes inter­rogées pour lesquelles ce critère est également important ou déter­minant dans le choix d’un objet

Facteurs liés à la locali­sation: la jeune génération donne la priorité à la proximité avec la famille et le lieu de travail

En ce qui concerne les facteurs liés au cadre de vie, il apparaît que, lors de la recherche d’un logement, certains aspects sont plus impor­tants pour les plus jeunes que pour les généra­tions plus âgées. Il s’agit notamment de la proximité des amis et de la famille, mais aussi des écoles et des jardins d’enfants, ainsi que de la durée du trajet pour se rendre au travail. En revanche, les généra­tions plus âgées accordent plus d’impor­tance aux facteurs qui favorisent leur autonomie à un âge avancé, comme la proximité des trans­ports publics et des commerces. Les éléments liés au confort tels que le bruit ambiant et la proximité de zones de loisirs sont également plus impor­tants pour les personnes plus âgées. Nous aborderons de façon distincte le thème du logement des seniors dans notre troisième et dernier article de blog consacré à l’enquête Immo-Barometer.

Quelle est/serait l’impor­tance actuelle des éléments suivants pour vous ou pour votre ménage lors du choix d’un logement?

Figure 7 – Pourcentage des personnes inter­rogées pour lesquelles ce critère est également important ou déter­minant dans le choix d’un bien

Conclusion

Le degré de satis­faction des moins de 35 ans concernant leur logement est inférieur à celui des tranches d’âge plus élevées, tant chez les locataires que chez les proprié­taires. La proportion des personnes se disant «très satis­faites» de leur logement a baissé de façon signi­fi­cative. Les raisons en sont princi­pa­lement la hausse des taux hypothé­caires et des loyers ainsi que l’insa­tis­faction face aux coûts de l’énergie. Malgré la hausse des prix de l’immo­bilier, de nombreux jeunes conti­nuent de consi­dérer l’accès à la propriété comme une option réaliste. Cependant, ce souhait devrait se concentrer princi­pa­lement sur les zones rurales, car il y est plus facilement réali­sable en raison des revenus plus faibles de la jeune génération. Lorsqu’ils cherchent un logement, les plus jeunes ont des critères similaires à ceux des généra­tions plus âgées, mais ils acceptent plus aisément un environ­nement résidentiel plus dense. Paral­lè­lement, ils mettent l’accent sur la proximité sociale et les trajets courts pour se rendre au travail.

En résumé, on peut affirmer que les efforts de densi­fi­cation sont très bien accueillis par la jeune génération. Toutefois, des actions supplé­men­taires sont néces­saires pour améliorer la qualité du logement, car les jeunes risquent d’être parti­cu­liè­rement touchés par la situation actuel­lement tendue sur le marché immobilier, étant donné que l’aug­men­tation des coûts et la dispo­ni­bilité limitée des logements restreignent consi­dé­ra­blement leurs options.

Cet article constitue la deuxième partie de la trilogie de blogs consacrés à l’enquête «Immo-Barometer». La première partie, intitulée «Satis­faction en matière de logement : regard sur les évolu­tions actuelles», abordait la satis­faction générale en matière de logement et les principaux facteurs qui l’influencent. Dans la troisième et dernière partie, le thème du logement des seniors sera traité de manière appro­fondie.

L›«Immo-Barometer» de Wüest Partner
L›«Immo-Barometer» est une enquête nationale sur la satis­faction et les besoins en matière de logement, que Wüest Partner a également réalisée en 2024 avec le soutien de la Société suisse des proprié­taires fonciers (HEV) et de l’Asso­ciation suisse de l’éco­nomie immobi­lière (SVIT Suisse). Environ 1000 ménages repré­sen­tatifs de la Suisse romande et aléma­nique sont inter­rogés en détail sur leur situation actuelle en matière de logement et sur leurs éventuels projets de changement. L’«Immo-Barometer» est une étude de longue durée réalisée pour la première fois en 1988 et qui est menée au moins tous les deux ans depuis lors.

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