Logements vacants : dernières évolutions et chiffres clés
19 septembre 2024
Sujets
Les chiffres récemment publiés par l’Office Fédéral de la Statistique indiquent que le taux de logements vacants en Suisse continue diminuer, atteignant 1,08% seulement en 2024. Ce taux bien inférieur à son niveau d’équilibre (estimé à 1,27%) souligne l’aggravation de la pénurie de logements dans le pays. Cet article explore les évolutions récentes, leurs conséquences sur le marché du logement, et les possibles perspectives d’avenir.
Pénurie persistante de logements en Suisse
D’après les derniers chiffres publiés par l’Office Fédéral de la Statistique, la Suisse comptait un peu moins 52’000 logements vacants au 1er juin 2024. Cela représente une baisse de 5% par rapport à 2023 et même un déclin de 34% par rapport au pic de 2020. Le taux de logements vacants au niveau national s’établit ainsi à 1,08% en 2024, légèrement en dessous des 1,15% enregistrés en 2023. Le rythme de la diminution des logements vacants a toutefois légèrement ralenti entre 2023 et 2024, comparé aux années précédentes. En effet, la baisse annuelle moyenne était de 10% entre 2020 et 2023, contre seulement 5% entre 2023 et 2024. Cette évolution était prévisible en raison du taux de vacance déjà très bas.
Une étude de Wüest Partner menée en 2023 suggère que le taux de logements vacants optimal en Suisse serait de 1,27%. Ce taux est considéré comme un équilibre : la liquidité du marché est alors suffisante, de sorte que les loyers médians des logements proposés à la location ne subissent pas de pression marquée à la hausse ni à la baisse.
Les raisons de cette pénurie sont désormais bien connues. D’une part, la demande a augmenté en raison d'une croissance démographique dynamique et de l'augmentation du nombre de petits ménages d'une ou deux personnes. D'autre part, l'activité de construction a fortement ralenti ces dernières années. Ce déséquilibre entre l'offre et la demande a entraîné une baisse de la liquidité du marché.
Un recul des vacants centré sur le segment locatif
Le nombre de logements locatifs vacants a chuté de 44'200 en 2023 à 40'400 en 2024. En revanche, le nombre de logements vacants à vendre a légèrement augmenté, passant de 10'500 à 11'500 sur la même période. Ces chiffres confirment la tension croissante sur le marché locatif, où les ménages peinent de plus en plus à trouver un logement adéquat.
Des tendances hétérogènes selon la taille des logements
On constate actuellement une évolution contrastée de la vacance selon la taille des logements. Entre 2020 et 2023, la pénurie touchait principalement les logements familiaux de 4 pièces, avec une baisse de 37% du nombre de vacants contre 19% pour les studios et 25% pour les appartements de deux pièces. En 2024, la tendance s'inverse: les logements de 4 pièces vacants n'ont diminué que de 3,5%, tandis que les appartements de 2 et 3 pièces ont vu leur vacance chuter de 8% et les studios de 11%. Les logements vacants de 5 pièces et plus ont même légèrement augmenté. Ce phénomène pourrait indiquer un déplacement de la demande vers des logements plus petits, qui peut s’expliquer en partie par les évolutions démographiques (baisse du taux de natalité), mais surtout par le coût croissant des loyers, qui force les ménages à revoir leurs attentes à la baisse pour respecter leur budget.
Une pénurie généralisée à travers la Suisse
La baisse du nombre de logements vacants est observée dans presque toute la Suisse: 18 des 26 cantons ont enregistré une baisse de leur taux de vacance en 2024. Huit cantons (Uri, Schwytz, Obwald, Nidwald, Schaffhouse, Appenzell Rhodes-Extérieures, Neuchâtel et Genève) ont vu une légère hausse, mais dans des proportions modestes qui ne suffisent pas à atteindre leurs taux de vacance optimal. Ainsi, 21 cantons se retrouvent en situation de pénurie avec un taux de vacance inférieur à leur taux optimal. En conséquence, les loyers de l'offre ont augmenté en de nombreux endroits. En moyenne nationale, une hausse de 6,4% a été enregistrée au 2e trimestre 2024 par rapport au même trimestre de l'année précédente.
En analysant les variations des taux de vacance des logements locatifs dans les régions MS, on observe que ces taux ont plus fréquemment diminué dans les régions où les loyers de l’offre sont inférieurs à la moyenne suisse. En effet, dans 51 des 77 régions MS (66%) où les loyers sont inférieurs à la moyenne nationale, les taux de vacance ont baissé. En revanche, dans les régions MS où les loyers sont élevés, la situation est plus équilibrée : dans 15 des 29 régions MS (52%) où les loyers sont supérieurs à la moyenne, les taux de vacance ont même légèrement augmenté. Cependant, il ne s'agissait souvent que d’un nombre modéré d’unités de logement supplémentaires disponibles.
Des perspectives d'amélioration?
L’évolution récente du nombre de logements vacants n'offre guère d’espoir d’amélioration rapide pour les locataires, qui continueront à faire face à des loyers toujours plus élevés en cas de déménagement. Toutefois, quelques signes encourageants apparaissent du côté de la construction. Au 2e trimestre 2024, les demandes de permis de construire de logements locatifs ont augmenté de 22% par rapport à l'année précédente. Cette hausse pourrait s'expliquer par la baisse des taux d'intérêt, la stabilisation des coûts de construction, et la forte demande de logements locatifs qui rendent ce segment plus attrayant pour les investisseurs. Il convient néanmoins de rester prudent: ces chiffres concernent uniquement les demandes de permis de construire. Il reste à voir si ces demandes seront autorisées et si les projets seront effectivement réalisés, ce qui pourrait entraîner une lente augmentation de la liquidité du marché d'ici un an et demi à deux ans au plus tôt.