Leerstehende Wohnungen: Neueste Entwicklungen und Schlüsseldaten
19. September 2024
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Die neuesten vom Bundesamt für Statistik (BFS) veröffentlichten Zahlen zeigen, dass die Leerstandsquote in der Schweiz wiederum gesunken ist und 2024 nur noch 1.08% beträgt. Diese Quote liegt deutlich unter dem Gleichgewichtsniveau, das wir auf 1.27% schätzen. Dieser Artikel beleuchtet die jüngsten Entwicklungen, ihre Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt und mögliche zukünftige Perspektiven.
Anhaltende Wohnungsknappheit in der Schweiz
Laut den neuesten Zahlen des Bundesamtes für Statistik (BFS) gab es in der Schweiz am 1. Juni 2024 etwas weniger als 52’000 leerstehende Wohnungen. Dies entspricht einem Rückgang von 5 % im Vergleich zu 2023 und sogar einem Rückgang von 34 % im Vergleich zum Höchststand von 2020. Die Leerstandsquote auf nationaler Ebene liegt somit 2024 bei 1.08 %, etwas unter den 1.15 % von 2023. Das Tempo des Rückgangs leerstehender Wohnungen hat sich zwischen 2023 und 2024 immerhin leicht verlangsamt. So lag der durchschnittliche jährliche Rückgang zwischen 2020 und 2023 bei 10 %, im Vergleich zu nur 5 % zwischen 2023 und 2024. Dies war jedoch aufgrund des bereits sehr tiefen Leerstands zu erwarten.
Eine 2023 von Wüest Partner durchgeführte Studie legt nahe, dass die optimale Leerstandsquote in der Schweiz bei 1.27 % liegt. Diese Quote wird als Gleichgewicht betrachtet, bei dem eine genügend hohe Marktliquidität sicherstellt ist, sodass sich insbesondere die mittleren Mieten der ausgeschriebenen Wohneinheiten weder erhöhen noch stark sinken.
Die Gründe für diese Knappheit sind mittlerweile gut bekannt. Auf der einen Seite stieg Nachfrage nach Wohnraum aufgrund des dynamischen Bevölkerungswachstums und der grösseren Anzahl an Kleinhaushalten mit einer oder zwei Personen. Auf der anderen Seite nahm die Neubautätigkeit in den letzten Jahren stark ab. Dieses Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage hat zum Rückgang der Marktliquidität geführt.
Ein Rückgang der Leerstände, der hauptsächlich den Mietsektor betrifft
Die Zahl der leerstehenden Mietwohnungen sank von 44'200 im Jahr 2023 auf 40'400 im Jahr 2024. Im Gegensatz dazu erhöhte sich die Zahl der leerstehenden Wohneigentumseinheiten von 10'500 auf 11'500 im gleichen Zeitraum. Diese Zahlen bestätigen die Anspannung auf dem Mietwohnungsmarkt, wo Haushalte zunehmend Schwierigkeiten haben, eine geeignete Wohnung zu finden.
Heterogene Trends je nach Wohnungsgrösse
Es gibt derzeit eine kontrastierende Entwicklung bei den Leerständen, je nach Wohnungsgrösse. Zwischen 2020 und 2023 betraf die Knappheit vor allem Familienwohnungen mit 4 Zimmern, mit einem Rückgang von 37 % bei den Leerständen gegenüber 19 % bei Einzimmerwohnungen und 25 % bei Zweizimmerwohnungen. Im Jahr 2024 kehrt sich dieser Trend um: Die Zahl der leerstehenden 4-Zimmer-Wohnungen sank nur um 3,5 %, während die Zahl der leerstehenden Zwei- und Dreizimmerwohnungen um 8 % bzw. 11 % zurückging. Die Zahl der leerstehenden Fünf- und Sechszimmerwohnungen stieg sogar leicht an. Dieses Phänomen könnte auf eine Verlagerung der Nachfrage hin zu kleineren Wohnungen hinweisen, was teilweise durch demografische Veränderungen (Rückgang der Geburtenrate), aber vor allem durch die steigenden Mieten erklärt werden kann, die die Haushalte dazu zwingen, ihre Erwartungen anzupassen, um ihr Budget einzuhalten.
Eine landesweite Wohnungsknappheit
Der Rückgang der leerstehenden Wohnungen ist in vielen Regionen der Schweiz zu beobachten: 18 der 26 Kantone verzeichneten 2024 einen Rückgang ihrer Leerstandsquote. Acht Kantone (Uri, Schwyz, Obwalden, Nidwalden, Schaffhausen, Appenzell Ausserrhoden, Neuenburg und Genf) verzeichneten einen leichten Anstieg, jedoch in moderaten Ausmassen, die nicht ausreichen, um ihre optimale Leerstandsquote zu erreichen. So befinden sich 21 Kantone in einer Mangelsituation mit einer Leerstandsquote unter ihrem Optimalwert. In der Folge steigen die Angebotsmieten vielerorts an. Im landesweiten Schnitt wurde im 2. Quartal ein Anstieg um 6,4 % im Vergleich zum Vorjahresquartal verbucht.
Bei einer Betrachtung der Leerstandsveränderungen für Mietobjekte auf Stufe MS-Region zeigt sich, dass die Leerstände häufiger dort zurückgegangen sind, wo die Angebotsmieten unter dem Schweizer Mittel liegen. In 51 von 77 MS-Regionen (66 %) mit einem Mietpreisniveau unter dem Schweizer Mittel nahmen die Leerstände ab. Bei MS-Regionen über dem schweizerischen Mietpreismittel hält sich in etwa die Waage: Bei 15 von 29 MS-Regionen (52 %) mit überdurchschnittlichen Mietpreisen nahm der Leerstand sogar etwas zu. Allerdings waren es oft nur eine überschaubare Anzahl an zusätzlich freien Wohneinheiten.
Perspektiven einer Verbesserung?
Die jüngsten Entwicklungen bei den leerstehenden Wohnungen bieten vorerst wenig Hoffnung auf eine schnelle Verbesserung für die Mieter, die auch weiterhin mit steigenden Mieten bei einem Umzug konfrontiert sein werden. Dennoch gibt es einige ermutigende Zeichen auf dem Baumarkt: Im 2. Quartal 2024 stiegen die Baugesuche für Mietwohnungen um 22 % im Vergleich zum Vorjahr. Dieser Anstieg könnte auf die gesunkenen Finanzierungskosten, die Stabilisierung der Baukosten und die starke Nachfrage nach Mietwohnungen zurückzuführen sein, die diesen Sektor für Investoren attraktiver macht. Dennoch ist Vorsicht geboten: Diese Zahlen beziehen sich auf die Neubaugesuche. Es bleibt abzuwarten, ob diese Gesuche genehmigt werden und die Projekte tatsächlich umgesetzt werden, was frühestens in anderthalb bis zwei Jahren zu einer langsamen Erhöhung der Marktliquidität führen könnte.