Neues Modell zur Kostenmiete auf dem Prüfstand

Die Kostenmiete im Wohnungswesen steht regelmässig im Mittelpunkt von öffentlichen Diskussionen. Das Bundesamt für Wohnungswesen (BWO) hat nun ein neues Modell zur Kostenmiete skizziert, das von Wüest Partner evaluiert wurde. Das Ergebnis: In städtischen Gebieten führt das Modell zu günstigeren Mieten im Vergleich zu den Marktmieten. In ländlichen Regionen zeigt sich hingegen weniger Unterschied. Zudem können die Eigentümerkosten in der Regel mit einer Betriebskostenpauschale von 3.25% abgedeckt werden.

Um das vom BWO skizzierte Modell zur Kostenmiete evaluieren zu können, ging Wüest Partner nachfolgenden zwei Fragestellungen nach:

• Inwiefern sind die gemäss Modell BWO zulässigen Kostenmieten preisgünstiger als Marktmieten?
• Mit welchen Betriebskostenpauschalen sind die effektiv anfallenden Betriebskosten langfristig gedeckt?

Kostenmiete in der Regel deutlich unter der Marktmiete

Mit Fokus auf Bestandsbauten und unter Annahme einer Betriebskostenpauschale von 3.00% sowie von Finanzierungskosten von 1.75% (hypothekarischer Referenzzinssatz) sind die gemäss Modell BWO zulässigen Kostenmieten mehrheitlich unter den Angebotsmieten in der jeweiligen Standortgemeinde. Es zeigen sich aber Unterschiede zwischen ländlichen Gemeinden (Median der Differenz 9.9%) und städtischen Gemeinden einer grossen Agglomeration (Median der Differenz 34.9%).

Median der Differenz zwischen zulässiger Kostenmiete und 50%-Quantil der standortspezifischen Angebotsmiete in Prozent als Landkarte. Quelle: Wüest Partner

Die Auswertungen zeigen, dass mit dem vom BWO skizzierten Kostenmietmodell eine Differenz zu Marktmieten erreicht werden kann. Wenig überraschend ist diese Differenz zwischen Kosten- und Angebotsmiete in städtischen Gebieten am höchsten und in ländlichen Gemeinden am tiefsten. Wird derselbe Vergleich mit Bestandsmieten angestellt, verringert sich die Differenz zwischen Kostenmiete und Marktmiete allerdings merklich. Insbesondere in ländlichen Gemeinden gleichen sich dann Kosten- und Marktmiete an.

Betriebskostenpauschale von 3.25% sollte Eigentümerkosten decken

Weiter zeigt eine Herleitung der effektiven Betriebskosten gemäss Benchmarks von Wüest Partner, dass mit einer Betriebskostenpauschale gemäss BWO von 3.25% für die meisten Wohnbauträger die Eigentümerkosten der Liegenschaft über den ganzen Lebenszyklus tragbar sein sollten. Untenstehende Tabellen zeigen die gemäss Modell zulässigen Betriebskosten pro m² Hauptnutzfläche (HNF) sowie die entsprechenden Betriebskostenbenchmarks von Wüest Partner.

Nicht berücksichtigt hierbei sind erstens Spezialthemen wie zusätzliche Leistungen seitens Genossenschaften (z. B. soziokulturelle Animation, Durchführung von Sommerfesten). Diese sollten im Sinne der Transparenz separat ausgewiesen und abgerechnet werden. Schliesslich sind ausserordentliche, aber i. d. R. befristete Abschreibungs-, Rückstellungs- und/oder Amortisationsbestimmungen, welche die effektiven Betriebskosten kurzfristig beeinflussen können, nicht berücksichtigt. Mit Blick auf den gesamten Lebenszyklus eines Gebäudes glättet resp. neutralisiert sich ihr kurzfristiger Einfluss aber.

Methodik

Zur Ermittlung der nach Modell zulässigen Kostenmiete wird ein Sample von rund 5'800 Mehrfamilienhäusern, verteilt über die ganze Schweiz, verwendet. Die Kostenmiete wird pro Objekt aus den nachfolgenden drei Komponenten berechnet:

Die gemäss Modell zulässige Kostenmiete pro Objekt wird anschliessend mit dem 50%-Quantil sowie dem 70%-Quantil der Angebots- resp. Bestandsmieten in der Standortgemeinde verglichen. So wird für jedes der 5’800 Mehrfamilienhäuser die Differenz zwischen einerseits der gemäss Modell zulässigen Kostenmiete sowie andererseits dem 50%-Quantil resp. dem 70%-Quantil der Angebots- resp. Bestandsmiete ermittelt. Schliesslich wird für jeden Gemeindetypen jeweils der Median dieser Differenz gezeigt, wobei sich die Gemeindetypen an der Gemeindetypologie des Bundesamts für Statistik BFS orientieren.

Zwecks Plausibilisierung der vom BWO vorgesehenen Betriebskostenpauschalen werden die gemäss Kostenmietmodell zulässigen Betriebskosten pro m² Hauptnutzfläche (HNF) für verschiedene Höhen der Pauschale errechnet. Dies erfolgt über den mittleren Gebäudeversicherungswert pro m² HNF aus vorerwähntem Sample, multipliziert mit der Betriebskostenpauschale. Im Anschluss werden – gestützt auf die vom BWO vorgesehenen, zulässigen Kostenkomponenten – die effektiven Betriebskosten ermittelt. Dies erfolgt mittels Benchmarks von Wüest Partner. Die beiden ermittelten Werte werden schliesslich miteinander verglichen.

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