Investissements directs : nouvelles opportunités dans les métropoles européennes
09 août 2024
Sujets
Même si la Banque centrale européenne (BCE) a procédé à une première baisse des taux d’intérêt en juin 2024, les taux d’intérêt de la zone euro se situent toujours à un niveau élevé et il n’est pas encore certain que d’autres mesures suivront, ni quand et dans quelle mesure. Le taux d’inflation, en particulier, est toujours supérieur à l’objectif de 2% dans la zone euro. Malgré ces conditions de marché difficiles, des signes de stabilisation commencent à apparaître sur le marché européen de l’investissement immobilier.
Recul généralisé du volume de transactions
De nombreux pays européens ont connu une baisse significative du volume des transactions immobilières dans le sillage des hausses de taux d’intérêt entre 2022 et 2023. Selon les sources, cette diminution se situait en France entre 40 % et 50 % par rapport à l’année précédente, certaines sources indiquant même une chute allant jusqu’à 70 %. Cette tendance se reflète à l’échelle européenne, d’autres grands marchés ayant connu des baisses similaires : les volumes d’investissement ont fondu de 45% en Espagne, de 50% en Allemagne et même de près de 60% aux Pays-Bas.
Outre le recul de l’activité de transactions, le marché immobilier européen a également été marqué par une diminution de la propension à payer, ce qui a entraîné une hausse des rendements initiaux. Les rendements « prime » des immeubles de bureaux ont ainsi augmenté de 130 points de base en moyenne entre le 2e trimestre 2022 et le 4e trimestre 2023 dans les métropoles européennes. Les hausses ont été les plus fortes dans les pays où l’incertitude est particulièrement élevée en raison de l’augmentation des coûts de financement, de la dévaluation de la devise, ou des faillites d’entreprises immobilières ou de construction. Amsterdam a ainsi enregistré une hausse de 230 points de base des rendements prime. En Allemagne, ces derniers ont augmenté de 190 points de base à Munich et de 200 points de base à Berlin. Vienne a également connu une hausse importante de 200 points de base, influencée entre autres par la faillite de Signa. À Paris QCA et Paris La Défense, les rendements « prime » ont aussi sensiblement progressé, de 130 et 165 points de base, respectivement.
Les villes de Genève (+70 points de base) et de Copenhague (+75 points de base) ont en revanche enregistré des hausses nettement inférieures à la moyenne. Cela s’explique principalement par deux raisons : d’une part, les investisseurs dans ces pays ont un horizon de placement particulièrement long et sont moins endettés que dans d’autres pays. D’autre part, ces pays se caractérisent par une croissance de l’emploi supérieure à la moyenne, ce qui maintient une demande stable en surfaces de bureaux. En Suisse, le faible niveau des rendements « prime » est en outre associé à une moindre volatilité.
Loyers et taux de vacance : des tendances disparates
Les loyers des meilleurs emplacements pour les immeubles de bureaux dans les métropoles européennes ont majoritairement augmenté, par exemple à Vienne (+25%), Munich (+14%) et Londres (+7%). Seule Genève (–2%) a connu une baisse des loyers. La hausse des loyers « prime » malgré les nouveaux modes de travail (télétravail, desk-sharing) et la baisse de la demande de surfaces de bureaux qui en a découlé est due à plusieurs facteurs. Premièrement, les loyers ont tendance à augmenter en période d’inflation. Deuxièmement, les entreprises continuent de rechercher les meilleurs emplacements. Troisièmement, le potentiel de construction de nouvelles surfaces dans les sites de premier ordre est limité, ce qui restreint l’offre.
D’importantes disparités existent entre les métropoles européennes en ce qui concerne les surfaces de bureaux vacantes. Les taux de vacance sont particulièrement élevés là où les investissements dans de nouvelles constructions ont été importants au cours des 5 à 10 dernières années, comme à Dublin et Helsinki.
Après une phase d’ajustement des prix, de nouvelles opportunités d’investissement émergent
Depuis la hausse des taux d’intérêt en 2022, les marchés d’investissement des bureaux ont parfois connu de fortes corrections. Cela soulève la question de savoir si des opportunités d’investissement intéressantes se présentent déjà. La réponse dépend, comme toujours sur le marché immobilier, de la localité. Toutefois, de nombreuses métropoles européennes semblent être arrivées au terme de leur phase de correction. C’est ce que suggère l’analyse des écarts de rendement réels actuels et leur comparaison avec la moyenne des dix dernières années.
Pour calculer l’écart en termes réels entre les rendements « prime » des bureaux et ceux des obligations d’État à 10 ans, nous avons soustrait le taux d’inflation moyen des cinq dernières années des rendements nominaux des obligations d’État. Le taux d’inflation moyen sur cinq ans permet d’obtenir une approximation de l’inflation anticipée. Contrairement aux rendements obligataires, les rendements « prime » ne sont pas corrigés de l’inflation, car les rendements immobiliers sont considérés comme protégés contre celle-ci. L’écart est ensuite donné par la différence entre le rendement « prime » et le rendement des obligations d’État corrigé de l’inflation. Un écart positif reflète la marge (en termes réels) dont bénéficient les bureaux par rapport aux obligations d’État et qui rémunère le risque spécifique à l’immobilier.
En examinant les résultats, on constate que dans la majorité des métropoles étudiées, les écarts de rendements réels actuels sont nettement plus élevés que la moyenne des dix dernières années. Dans certaines métropoles, le marché a probablement sur-réagi en raison de la grande incertitude, ce qui offre désormais des opportunités de placement. À Paris également, l’écart de rendement réel actuel est supérieur à sa moyenne décennale, ce qui indique que la phase de correction touche à sa fin et que l’activité d’investissement devrait reprendre.
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