Abais­sement du taux directeur de la BNS : mise en perspective

Le 20 juin 2024, la Banque nationale suisse (BNS) a une nouvelle fois abaissé son taux directeur, le faisant passer de 1,50% à 1,25%. Cette décision a été motivée par l’anti­ci­pation d’une nouvelle diminution des pressions infla­tion­nistes ainsi que par les défis crois­sants auxquels l’éco­nomie orientée vers l’expor­tation est confrontée en raison de la récente appré­ciation du franc suisse, survenue à la suite des élections européennes.

Baisse des taux de la BNS : quel pourrait être l’impact sur le marché immobilier ?

Pour le marché immobilier, la baisse des taux inter­vient à un moment où la dynamique s’est légèrement redressée. Le retour de la confiance chez les proprié­taires immobi­liers s’explique par la première baisse des taux d’intérêt en mars 2024 et par les perspectives de rendement promet­teuses. En 2022 et 2023, le climat s’était assombri en raison de la nette hausse des taux d’intérêt, accom­pagnée d’une augmen­tation des coûts de la construction. Désormais, cette nouvelle baisse des taux devrait contribuer à améliorer encore les perspectives du marché immobilier.

Qui profitera de la décision sur les taux d’intérêt ?

La décision sur les taux d’intérêt devrait avoir des réper­cus­sions à plusieurs égards :

• Premiè­rement, les place­ments immobi­liers indirects en profi­teront. Les fonds immobi­liers devraient bénéficier d’un nouvel élan en termes de perfor­mance et d’augmentations de capital
• Deuxiè­mement, les inves­tis­seurs souhaitant vendre seront avantagés, car l’intérêt pour les inves­tis­se­ments directs et la dispo­sition à payer – en parti­culier pour les immeubles de rendement résiden­tiels – devraient progresser.
• Troisiè­mement, la charge d’intérêts diminue pour les proprié­taires de logements bénéfi­ciant d’une hypothèque SARON, ce qui pourrait accroître leur dispo­sition à payer pour les logements en propriété, et entraîner une hausse plus marquée des valeurs de marché.
• Quatriè­mement, les personnes à la recherche d’un logement, qu’il s’agisse d’un logement locatif ou d’un logement en propriété, pourraient être avantagées, car la baisse des taux pourrait favoriser les nouvelles construc­tions. La baisse des taux d’intérêt réduit les coûts de finan­cement et diminue l’attrac­tivité relative des alter­na­tives d’inves­tis­sement, ce qui tend à dynamiser le taux de construction de logements neufs (voir aussi l’étude Hausse des taux d’intérêt : effets sur la construction et les prix des logements).
• Cinquiè­mement, les loyers des contrats en cours pourraient se stabi­liser, car de nouvelles hausses du taux d’intérêt de référence ne sont pas prévi­sibles pour l’instant.

Quels autres facteurs sont déter­mi­nants pour l’évo­lution future ?

Bien que les perspectives du marché immobilier se soient améliorées grâce à la récente décision, il est essentiel d’évaluer la situation générale de manière réaliste et de ne pas ignorer les risques existants.

• De nombreux inves­tis­seurs insti­tu­tionnels, tels que les caisses de pension et les compa­gnies d’assu­rance, détiennent encore une part élevée d’immo­bilier dans leurs porte­feuilles et se montrent donc prudents lors des acqui­si­tions. Par consé­quent, les activités de transaction pour les inves­tis­se­ments directs devraient rester en dessous de la moyenne des cinq années de 2017 à 2021. De plus, les temps des taux d’intérêt nominaux négatifs appar­tiennent toujours au passé, et la décision du 20 juin sur les taux direc­teurs était déjà en grande partie intégrée dans les taux à long terme.
• Une autre raison pour laquelle les activités de transaction pourraient rester en dessous de la moyenne est le manque d’oppor­tu­nités d’inves­tis­sement. Les biens parti­cu­liè­rement prisés par les inves­tis­seurs, tels que ceux avec des normes de durabilité élevées, restent rares.
• En ce qui concerne la construction de logements, il ne faut pas s’attendre à de grands change­ments après la décision sur les taux d’intérêt. Bien que la baisse des taux favorise la construction de nouveaux logements, des régle­men­ta­tions plus strictes, un nombre croissant d’oppo­si­tions, des processus de permis de construire longs et le manque de terrains conti­nuent d’entraver les activités de construction.
• Il est également possible que l’inflation revienne plus fortement que ne le suppose actuel­lement la BNS. Cela pourrait entraîner de nouvelles hausses des taux d’intérêt à l’avenir.

Quel est l’impact de cette décision sur le taux d’intérêt de référence et les taux hypothé­caires ?

La décision relative au taux directeur confirme la stabilité actuelle du taux de référence, qui résulte d’un arrondi de la moyenne de toutes les hypothèques en cours. Cette décision modifie toutefois la répar­tition des taux hypothé­caires. Le nouveau taux directeur de 1,25% se traduit en moyenne par un taux hypothé­caire SARON d’environ 2%.

Ainsi, les hypothèques avec des taux d’environ 2 % devien­dront plus courantes. L’aug­men­tation du nombre d’hypothèques à 2 % rendra la répar­tition des taux d’intérêt plus homogène. Actuel­lement, de nombreux emprun­teurs hypothé­caires paient un taux compris entre 0,75 % et 1,25 % ou entre 2,25 % et 2,50 %.

La décision du 20 juin met fin à une phase plutôt inhabi­tuelle où les emprun­teurs qui choisis­saient une hypothèque à long terme bénéfi­ciaient d’un taux inférieur à celui des hypothèques SARON. Par consé­quent, les hypothèques SARON seront désormais conclues plus fréquemment. Globa­lement, on peut s’attendre à une revita­li­sation du marché hypothé­caire suite aux deux ajuste­ments de taux.

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