Le logement en propriété comme placement de capital

Actuel­lement, on constate dans de nombreuses régions que la location gagne en attrait par rapport à l’acquisition d’un logement. Cela s’explique princi­pa­lement par la forte hausse des prix des logements en propriété ainsi que par celle des taux d’intérêt hypothé­caires. Ce n’est toutefois qu’au moment de la revente ou de la trans­mission de l’appartement ou de la maison à la génération suivante que l’on peut savoir si la location était réellement plus avanta­geuse que l’achat d’un logement en propriété.

Le rendement total comme référence

Dans ce sens, l’acquisition d’un logement peut être consi­dérée comme un placement de capital. Comme pour les immeubles de rendement, le rendement total d’un logement en propriété occupé par son proprié­taire se compose du rendement direct et du rendement indirect. Ces deux compo­santes peuvent être calculées comme suit:

Rendement direct: le loyer économisé sur un bien compa­rable est considéré comme un revenu indirect. Les coûts qui en découlent (intérêts hypothé­caires, frais d’entretien et coûts d’opportunité, c’est-à-dire les alter­na­tives de placement non réalisées avec les fonds propres investis) sont déduits de ce montant. En outre, les aspects fiscaux (valeur locative et déduction des intérêts passifs) doivent être pris en compte.
Rendement indirect: le rendement indirect d’un objet résulte de la diffé­rence entre sa valeur de marché à diffé­rents moments. Depuis 1985, le logement en propriété a connu une forte crois­sance de valeur en Suisse. Le rendement indirect annuel moyen des maisons indivi­duelles était de 2,6% (objets simples) à 2,8% (objets haut de gamme), celui des appar­te­ments en PPE était de 2,4% à 3%. Le rendement indirect a tendance à être d’autant plus élevé que l’immeuble est bien situé et que son standard d’aménagement est élevé.

Les rende­ments directs négatifs

Actuel­lement, les logements en propriété génèrent des cash-flows négatifs dans la plupart des communes. Cela s’explique princi­pa­lement par la forte augmen­tation des coûts de finan­cement. Ainsi, l’achat d’un appar­tement en PPE s’est massi­vement renchéri l’année dernière: non seulement les prix (+5,2%) ont de nouveau augmenté, mais aussi les taux hypothé­caires. Les frais d’intérêts annuels pour un objet moyen sont passés en un an de 11’400 à 26’200 francs (par rapport au 4e trimestre 2021). Pour les acheteurs ayant conclu une hypothèque Saron, les coûts ne s’élèvent certes actuel­lement qu’à 12’100 francs (+52%), mais ces proprié­taires sont exposés à un fort risque de variation des taux d’intérêt à court et moyen terme.

Les rende­ments indirects doivent compenser les cash-flows négatifs

En raison de la fréquence des cash-flows négatifs, des varia­tions positives de la valeur seront néces­saires dans les années à venir pour que l’investissement dans un logement en propriété ne devienne pas défici­taire. L’ampleur de ces varia­tions dépend non seulement de la macro-situation (commune), mais aussi de la micro-situation (empla­cement au sein de la commune), du standard d’aménagement et de l’état de l’objet. La durée de détention est également déter­mi­nante.
Si l’on compare les coûts d’un logement en propriété encourus pendant 16 ans (durée moyenne de détention des logements en propriété en Suisse) aux coûts d’un logement locatif compa­rable, il faut obtenir des rende­ments indirects annuels positifs allant jusqu’à 1% dans 1687 des 2148 communes pour atteindre le seuil de renta­bilité (après impôts sur les gains immobi­liers). Dans 47 communes, des rende­ments indirects de plus de 1,5% par an sont même néces­saires. Beaucoup de ces communes sont situées en Suisse centrale, au bord du lac de Zurich ou dans les régions touris­tiques du canton des Grisons.

Qu’en est-il de la protection contre l’inflation?

Si l’on compare ces rende­ments indirects avec l’évolution depuis 1985, qui comprend aussi bien les phases de boom que la crise des années 1990, des plus-values de cet ordre de grandeur semblent tout à fait réalistes. Même en termes réels, c’est-à-dire en tenant compte du renché­ris­sement qui a été en moyenne de 1,2% par an de 1985 à 2022, il n’est pas impro­bable que la zone de bénéfice soit atteinte: le Jura bernois et Loèche sont les seules régions MS dont les rende­ments nominaux ont été inférieurs au taux d’inflation durant cette période. Il convient toutefois de noter que les rende­ments indirects ne sont souvent pas en mesure de compenser à court terme une hausse tempo­raire de l’inflation.

Même si le rendement direct des appar­te­ments en PPE est actuel­lement négatif dans de nombreuses communes, investir dans un logement en propriété peut toujours être intéressant au regard des rende­ments indirects futurs. La devise devrait rester la même à l’avenir: plus la situation est bonne, plus les perspec­tives d’un rendement indirect élevé sont promet­teuses. Il convient toutefois de noter que, par le passé, les rende­ments indirects élevés étaient souvent associés à des fluctua­tions plus impor­tantes. En parti­culier dans les endroits mieux situés, d’importantes correc­tions de valeur à la baisse peuvent toujours survenir. Il faut pouvoir les supporter.

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