La valeur de l’espace public

De nombreuses études scien­ti­fiques prouvent que la valeur de l’espace public est grande pour la société et l’écologie. Il contribue de manière déter­mi­nante à la qualité de vie dans les villes et reflète l’identité urbaine. Dans leur forme la plus simple, les espaces publics sont des lieux librement acces­sibles à tous, qui peuvent être utilisés collec­ti­vement sans obligation de consom­mation et dans lesquels se déroule la vie publique. L’étude empirique mentionnée ci-dessous s’inté­resse à la plus-value écono­mique de l’espace public. Les locataires sont-ils prêts à payer des loyers plus élevés pour des logements situés à proximité d’espaces publics attrayants? Une meilleure compré­hension des mécanismes liés à la plus-value écono­mique des espaces publics permet de mieux cibler les inves­tis­se­ments dans ce domaine et de favoriser le dévelop­pement de ces espaces.

Une forte propension à payer pour un espace public de haute qualité

Une nouvelle étude empirique a permis de démontrer qu’un espace public de qualité a également un impact sur la renta­bilité. L’analyse démontre qu’il existe une corré­lation positive et signi­fi­cative entre l’existence d’un espace public de détente à proximité des logements locatifs et les loyers payés pour ces logements. En outre, plus la qualité de l’espace public est jugée élevée, plus la diffé­rence de prix est impor­tante. Sans surprise, c’est dans les grandes villes que l’effet est le plus important: la proximité de parcs, de places et d’autres espaces de détente jugés excel­lents peut faire augmenter la propension à payer jusqu’à 12% par rapport aux loyers de logements compa­rables qui ne disposent pas d’espaces publics attrayants à proximité. Cet effet est moins marqué dans les villes de plus petite taille. Cela n’a rien d’étonnant puisque les espaces de détente y sont généra­lement nombreux et facilement acces­sibles.

Mieux prendre en compte les plus-values générées par l’espace public

La qualité de l’espace public exerce une influence directe sur son environ­nement. Pourtant, cette relation écono­mique n’est guère prise en compte dans l’estimation immobi­lière actuelle. Les inves­tis­se­ments dans l’espace public ne sont repré­sentés que sous l’angle des coûts, si bien qu’il est difficile de les justifier en termes straté­giques. Une intégration plus systé­ma­tique des plus-values générées par l’espace public dans le calcul de la renta­bilité des immeubles permet­trait de mieux plausi­bi­liser ces inves­tis­se­ments et ainsi d’en faire des atouts straté­giques.

Perspec­tives: poser ensemble les prochaines pièces de la mosaïque

Les résultats de l’étude peuvent être consi­dérés comme une première pièce de la mosaïque, à laquelle il convient d’ajouter d’autres pièces. L’étude met en lumière l’impor­tance de l’espace public, pour lequel les gens sont prêts à payer une plus-value. Mais elle soulève aussi d’autres questions. Par exemple, les locataires restent-ils plus longtemps dans les logements situés à proximité d’un espace public de qualité ou les change­ments de locataires y sont-ils plus fréquents en raison de l’ani­mation et du bruit? Quelle est l’influence d’un espace de qualité sur les surfaces de bureaux, qui se trans­forment de plus en plus d’espaces de travail en espaces de vie, comme l’illus­trent par exemple les quartiers de Google? Dans quelle mesure les surfaces de vente au détail profitent-elles d’un espace public de qualité?

Des analyses supplé­men­taires peuvent contribuer à mieux quantifier la valeur de l’espace public. Diffé­rentes méthodes d’enquête sont envisa­geables pour collecter les données et infor­ma­tions perti­nentes (p. ex. inter­views, obser­va­tions, modéli­sa­tions, etc.). L’accent devrait être mis sur les données, aujourd’hui encore quasiment inexis­tantes, sur la manière dont la population évalue quali­ta­ti­vement les espaces publics dans les grandes villes suisses. Une meilleure compré­hension de la qualité des espaces publics constitue la base permettant d’iden­tifier les champs d’action pour la revalo­ri­sation de ces derniers. Ce processus devrait s’accom­pagner d’une discussion sur la répar­tition des coûts et des plus-values générés entre les proprié­taires et les pouvoirs publics.

Il est temps de poser ensemble la prochaine pierre de la mosaïque. Parti­cipez à la création avec nous!

Infor­ma­tions complé­men­taires

L’étude complète, comprenant des analyses détaillées et une définition des types d’espaces publics, est désormais dispo­nible dans l’édition d’automne de l’Immo-monitoring.