Gérer les risques climatiques dans le secteur immobilier : de l’analyse à la stratégie
Dernière mise à jour: 11 June 2025
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Les risques physiques liés aux effets du changement climatique constituent des défis majeurs pour les propriétaires immobiliers et les investisseurs. Afin de fournir à ses clients une base de décision scientifique pour l’adaptation aux risques, Wüest Partner collabore avec CLIMADA Technologies, une spin-off de l’ETH Zurich.
En modélisant différents scénarios d’émissions et des horizons allant jusqu’à la fin du siècle, il est possible d’analyser les risques liés aux différents aléas climatiques, soit pour des bâtiments individuels, soit pour des portefeuilles entiers. Les risques pertinents peuvent être identifiés en un coup d’œil, et le risque de dépréciation qui en découle peut être minimisé par des mesures d’adaptation ciblées. Cela permet non seulement d’identifier et de traiter les risques au niveau de l’immeuble, mais aussi de développer des stratégies d’adaptation aux risques bien fondées pour des portefeuilles entiers. Ensemble, Wüest Partner et CLIMADA Technologies fournissent une base décisionnelle solide pour préserver la valeur des actifs à long terme.
Comprendre et gérer les risques climatiques avec Wüest Partner et CLIMADA Technologies
Dans la première partie de notre série de blogs, nous avons souligné l’impact sérieux du changement climatique sur le secteur immobilier – et pourquoi une gestion systématique des risques climatiques est aujourd’hui indispensable. En outre, nous avons analysé en 2025, dans une étude de l‘Immo-Monitoring, l’exposition actuelle et future du parc immobilier suisse aux risques de chaleur, de fortes pluies, d’inondations et de tempêtes.
Alors que ces phénomènes climatiques extrêmes menacent de plus en plus les bâtiments et les infrastructures, des dispositions réglementaires telles que la taxonomie de l’UE ou la circulaire de la FINMA obligent les entreprises à divulguer ces risques en toute transparence. Mais comment les propriétaires et les investisseurs parviennent-ils à comprendre leurs risques climatiques, à prendre des décisions en connaissance de cause et à en déduire des stratégies d’action concrètes ?
C’est précisément là qu’intervient l’offre conjointe de Wüest Partner et CLIMADA Technologies. CLIMADA Technologies est une spin-off de l’ETH (Ecole Polytechnique Fédérale) de Zurich spécialisée dans l’analyse scientifique des risques climatiques. Le logiciel open source sur lequel il repose est développé en permanence en collaboration avec les chercheurs et permet d’obtenir des résultats transparents et vérifiables – contrairement aux solutions classiques de type “boîte noire”. Pour en savoir plus sur CLIMADA Technologies, consultez la première partie de notre série de blogs.
Les modèles climatiques constituent l’élément central des analyses de risques, comme celles de CLIMADA Technologies. Ces modèles sont des simulations informatiques basées sur des équations physiques qui relient entre elles différentes composantes du système terrestre, telles que l’atmosphère, les océans, les calottes glaciaires et les terres émergées. Ces modèles permettent de reproduire l’état du climat et son évolution sur plusieurs décennies. Ils permettent par exemple d’estimer comment la température, les précipitations ou les phénomènes météorologiques extrêmes pourraient évoluer d’ici la fin du siècle. Les résultats de tels modèles dépendent toutefois fortement des hypothèses sous-jacentes – notamment des influences humaines futures telles que les émissions de gaz à effet de serre ou les changements d’utilisation des sols. Pour appréhender systématiquement ces incertitudes, les climatologues travaillent avec ce que l’on appelle des scénarios d’émissions.
Ces scénarios décrivent l’évolution possible des émissions de gaz à effet de serre sur la base de différentes hypothèses concernant l’économie, la technologie, la croissance démographique et la politique climatique. Les scénarios les plus connus sont ceux utilisés par le Groupe d’experts intergouvernemental sur l’évolution du climat (GIEC), car ils sont considérés comme la norme scientifique pour les analyses internationales, les conseils politiques et la recherche.
Dans son cinquième rapport d’évaluation (AR5) de 2014, le GIEC a présenté les trajectoires de concentration représentatives (RCP – Representative Concentration Pathways), qui sont basées sur les niveaux projetés de forçage radiatif – l’énergie retenue dans le système terrestre en raison des gaz à effet de serre – d’ici 2100. Le scénario RCP2.6 suppose une réduction ambitieuse des émissions et calcule un forçage radiatif supplémentaire de 2,6 W/m². Ce scénario contraste avec le scénario RCP8.5, qui suppose une forte augmentation des émissions et prévoit un forçage radiatif de 8,5 W/m². Ces différences ont un impact direct sur la température moyenne mondiale : alors qu’une augmentation d’environ 1,6°C (par rapport au niveau préindustriel de 1850–1900) est attendue dans le cadre du RCP2.6, le RCP8.5 prévoit une augmentation de la température d’environ 4,3°C d’ici la fin du siècle.
Le sixième rapport d’évaluation du GIEC (AR6) a introduit les trajectoires socio-économiques partagées (en anglais, shared socioeconomic pathways ; SSP), qui offrent une approche légèrement différente. Ces scénarios reposent sur diverses hypothèses concernant l’évolution de facteurs socio-économiques clés :
- SSP1 : Durabilité/“Taking the Green Road”. Ce scénario décrit un monde qui suit une voie durable, en mettant l’accent sur les pratiques respectueuses de l’environnement et la coopération mondiale.
- SSP2 : “Middle of the Road”. Dans ce cas, le monde suit une trajectoire de développement moyenne, dans laquelle les tendances existantes restent globalement inchangées.
- SSP3 : Rivalité régionale/“A Rocky Road”. Ce scénario suppose un monde fragmenté avec de fortes disparités régionales et une coopération internationale réduite.
- SSP4 : Inégalité/“A Road Divided”. Caractérisé par des inégalités croissantes à la fois au sein des pays et entre eux, avec des niveaux de développement et d’accès aux technologies différents.
- SSP5 : Développement à partir des combustibles fossiles/“Taking the Highway”. Ce scénario décrit un monde avec une forte croissance économique basée principalement sur l’utilisation intensive de combustibles fossiles.
Ces scénarios SSP peuvent maintenant être combinés avec les objectifs d’émission et de forçage radiatif des scénarios RCP (par exemple SSP1‑2.6, SSP2‑4.5, ou SSP5‑8.5) qui, pour la période 2081–2100, sont associés à un écart de température par rapport à la moyenne préindustrielle de 1850–1900 de 1,3–2,4°C, 2,1–3,5°C ou 3,3–5,7°C (GIEC6).
Figure 1 : Écart de température global par rapport à la moyenne préindustrielle (1850–1900). La ligne grise montre l’écart historique basé sur la réanalyse ERA5 (Crédit : C3S/ECMWF 1). Les lignes bleue et orange représentent des moyennes lissées sur 20 ans provenant de différents modèles climatiques CMIP6 : la ligne bleue illustre les tendances historiques, tandis que les lignes orange projettent les évolutions futures selon les scénarios d’émissions SSP1‑2.6, SSP2‑4.5, et SSP5‑8.5.
Les données du CMIP6 sont issues du 6e rapport d’évaluation du IPCC (Figure 8, Résumé à l’intention des décideurs). Ce travail est placé sous la licence Creative Commons Paternité 4.0 International (CC BY 4.0) 2 3.
Lors de l’élaboration des projections climatiques, ce n’est pas un seul modèle climatique qui est utilisé. Il s’agit plutôt de ce que l’on appelle des ensembles de modèles, c’est-à-dire des collections de divers modèles climatiques appliquant un scénario d’émissions commun. Chaque modèle incorpore des hypothèses et des méthodologies légèrement différentes, ce qui se traduit par des forces et des limites variables, par exemple dans la simulation des précipitations, des températures ou de la vitesse des vents. L’analyse des résultats de tous les modèles permet d’obtenir une image plus nuancée de l’évolution potentielle du climat. Ces approches d’ensemble sont standardisées dans la littérature scientifique et les rapports du GIEC, permettant une évaluation plus robuste des conditions climatiques futures – y compris la gamme probable des augmentations de température et des événements météorologiques extrêmes.
Des modèles climatiques aux mesures : Comment CLIMADA Technologies quantifie les risques
CLIMADA Technologies utilise des ensembles de divers modèles climatiques, en se basant sur des scénarios SSP et RCP, pour simuler un large éventail de risques climatiques liés aux biens jusqu’en 2100. Il s’agit notamment de vagues de chaleur, de fortes précipitations, d’inondations, de glissements de terrain, de tempêtes, d’incendies de forêt et d’élévation du niveau de la mer.
Ces simulations sont spécifiques à chaque lieu et prennent en compte plusieurs horizons temporels. Dans l’étape suivante, ces changements climatiques – tels que l’augmentation prévue de la température ou l’augmentation des niveaux de précipitations – sont convertis en valeurs de risque spécifiques. CLIMADA Technologies a développé ses propres méthodes d’évaluation des facteurs de risque à cette fin. Les résultats fournissent des cotes de risque normalisées pour chaque type de risque analysé, allant de 1 (très faible) à 5 (très élevé). Cela permet une évaluation claire et comparable.
En outre, les pertes financières dues à des événements extrêmes sont quantifiées à l’aide de ce que l’on appelle des courbes de dommages. Celles-ci indiquent le pourcentage de perte de valeur d’un bâtiment pour un événement d’une certaine intensité, tel qu’une inondation ou une tempête. Les courbes sont basées sur des données empiriques, y compris celles du secteur des assurances, et se concentrent sur les pertes les plus importantes d’un point de vue financier.
Voici un exemple : Pour une inondation d’une intensité de 1 mètre, on peut supposer une perte de valeur moyenne d’environ 20 %, alors qu’une perte allant jusqu’à 70 % peut être réaliste pour une intensité de 3 mètres. Les courbes de dommages sont également adaptées aux caractéristiques spécifiques des bâtiments. Par exemple, les structures en bois ont tendance à subir plus de dommages que les structures en béton à intensité d’inondation égale.
De l’analyse à l’action : comment Wüest Partner exploite les risques climatiques
En se basant sur les données de CLIMADA Technologies, Wüest Partner crée des évaluations orientées vers l’application pour des propriétés individuelles ou des portefeuilles entiers. Pour ce faire, les évaluations des risques et les prévisions de pertes financières sont extraites de CLIMADA Technologies et mises en correspondance avec les emplacements géographiques exacts des biens. Un rapport PDF clair résumant l’exposition au risque climatique est alors automatiquement généré, y compris une différenciation en fonction des scénarios d’émission et des trajectoires de développement dans le temps. Les investisseurs, les propriétaires et les institutions financières disposent ainsi d’une base décisionnelle fiable pour identifier et gérer les risques de manière ciblée.
Un exemple d’une telle évaluation – ici pour un sous-ensemble des variables de risque disponibles – est présenté dans la figure 2. Un portefeuille de 100 bâtiments dans la région DACH a été analysé, dans chaque cas pour l’année de référence 2000 et l’année 2050 selon des hypothèses pessimistes (SSP5‑8.5). Les résultats montrent d’un coup d’œil :
- Les feux de forêt, la sécheresse et les inondations ne constituent pas des risques pertinents,
- le risque de gel diminue à l’avenir,
- le risque de tempête reste à peu près le même sur les deux périodes,
- Les vagues de chaleur, les fortes pluies et les glissements de terrain gagneront en importance à l’avenir.
Pour les risques les plus importants d’un point de vue financier – notamment les inondations et les tempêtes – le montant des dommages attendus en moyenne tous les 100 ans dépend fortement de certaines caractéristiques des bâtiments. Dans la figure 3, nous comparons le montant des dommages pour 100 bâtiments d’une valeur respective de 5 millions de CHF. Le montant des dommages causés par les inondations en 2050 (dans l’hypothèse du scénario SSP5) est de 4,7 millions de CHF si tous les bâtiments du portefeuille ont un sous-sol – et de 3,7 millions de CHF si aucun d’entre eux n’en a. Le type de construction a également une influence sur le montant des dommages. Le type de construction influence également le montant des dommages. Par exemple, en cas de tempête, alors qu’aucun dommage n’est attendu pour 100 bâtiments construits en béton, 100 bâtiments construits en bois devraient subir des dommages d’environ 45 000 CHF tous les 100 ans.
Figure 2 : Analyse d’une sélection de différents risques climatiques sur la base d’un portefeuille de 100 bâtiments dans la région DACH. Le nombre de bâtiments par niveau de risque est indiqué pour chaque type de risque. Pour chaque risque, la barre de gauche (2000) indique l’exposition au cours de la période de référence, tandis que la barre de droite (2050) indique l’exposition à l’avenir dans l’hypothèse du scénario d’émissions SSP5‑8,5.
Figure 3 : Somme des dommages attendus tous les 100 ans en 2050 (scénario d’émissions SSP5), en fonction du risque d’inondation ou de tempête. Dans chaque cas, on a supposé que tous les bâtiments avaient un sous-sol ou pas de sous-sol et une structure en béton ou en bois.
Sur la base des risques identifiés et de nos nombreuses années d’expérience dans le maintien de la valeur des biens immobiliers, nous élaborons ensuite un catalogue personnalisé de propositions de mesures d’adaptation spécifiques. Ces recommandations visent à éviter ou à minimiser les pertes de valeur potentielles à l’aide de mesures structurelles appropriées. Nous créons ainsi une véritable valeur ajoutée et jetons les bases d’une stratégie immobilière tournée vers l’avenir et résiliente au changement climatique.
Conclusion : gérer activement les risques climatiques – de manière fondée, orientée vers l’avenir et conforme à la réglementation
L’offre conjointe de Wüest Partner et de CLIMADA Technologies met à la disposition de l’industrie immobilière un outil scientifiquement fondé qui permet non seulement d’identifier et d’évaluer systématiquement les risques climatiques physiques, mais aussi de fournir des recommandations spécifiques pour l’adaptation aux risques. Grâce à sa méthodologie robuste, à sa base de données transparente et à sa classification claire des risques, l’outil fournit une base solide pour la prise de décision – pour des propriétés individuelles comme pour des portefeuilles entiers. Il aide également les propriétaires et les investisseurs à répondre aux exigences réglementaires croissantes, telles que la taxonomie de l’UE ou la FINMA. La gestion des risques climatiques n’est donc pas seulement une obligation, mais un avantage stratégique pour la préservation de la valeur à long terme.
- Copernicus ↩︎
- IPCC, 2021: Summary for Policymakers. In: Climate Change 2021: The Physical Science Basis. Contribution of Working Group I to the Sixth Assessment Report of the Intergovernmental Panel on Climate Change [Masson-Delmotte, V., P. Zhai, A. Pirani, S. L. Connors, C. Péan, S. Berger, N. Caud, Y. Chen, L. Goldfarb, M. I. Gomis, M. Huang, K. Leitzell, E. Lonnoy, J.B.R. Matthews, T. K. Maycock, T. Waterfield, O. Yelekçi, R. Yu and B. Zhou (eds.)]. Cambridge University Press, Cambridge, United Kingdom and New York, NY, USA, pp. 3−32, doi:10.1017/9781009157896.001. ↩︎
- Fyfe, J.; Fox-Kemper, B.; Kopp, R.; Garner, G. (2021): Summary for Policymakers of the Working Group I Contribution to the IPCC Sixth Assessment Report – data for Figure SPM.8 (v20210809). NERC EDS Centre for Environmental Data Analysis, 1.4.2025. doi:10.5285/98af2184e13e4b91893ab72f301790db. ↩︎