Risques clima­tiques dans le secteur immobilier : Wüest Partner coopère avec CLIMADA Techno­logies

Le changement clima­tique pose des défis majeurs au secteur de l’immo­bilier. L’aug­men­tation de la fréquence et de l’intensité des phéno­mènes météo­ro­lo­giques extrêmes peut réduire consi­dé­ra­blement la valeur des biens immobi­liers, ce qui a des consé­quences poten­tiel­lement graves pour les proprié­taires, les inves­tis­seurs et les insti­tu­tions finan­cières. Ces risques pouvant également mettre en péril la stabilité de l’ensemble du marché financier, de nouvelles régle­men­ta­tions renforcent les exigences en matière d’iden­ti­fi­cation et de gestion de ces risques par les entre­prises.

Pour évaluer de manière anticipée les impacts du changement clima­tique sur le secteur immobilier et développer des stratégies de gestion robustes, Wüest Partner collabore avec CLIMADA Techno­logies, une spin-off de l’ETH Zurich spécia­lisée dans l’analyse des risques clima­tiques. Cette colla­bo­ration permet d’iden­tifier rapidement les risques physiques liés au changement clima­tique et leurs effets poten­tiels, ce qui permet aux parties prenantes de prendre des décisions éclairées en matière d’atté­nuation des risques et de conformité régle­men­taire.

Le changement clima­tique et son impact sur le secteur immobilier

Les effets du changement clima­tique sont évidents. Les phéno­mènes météo­ro­lo­giques extrêmes tels que les vagues de chaleur, les intem­péries et les fortes pluies sont de plus en plus fréquents et mettent les bâtiments ainsi que les infra­struc­tures sous une pression massive. 

Les dommages qui en résultent sont souvent énormes : rien qu’en été 2024, les intem­péries en Valais et au Tessin en Suisse ont causé des dommages de 160 à 200 millions de CHF. Les inonda­tions catas­tro­phiques de la vallée de l’Ahr en Allemagne en 2021 en sont un exemple frappant : elles ont causé des dommages d’environ 40,5 milliards d’euros – dont seulement 20% environ étaient assurés. Mais les séche­resses et les vagues de chaleur persis­tantes font également des ravages. En Grèce, environ 1,3% de la super­ficie totale du pays a brûlé en 2023, avec de graves consé­quences pour l’économie et l’environnement.

Outre les phéno­mènes météo­ro­lo­giques extrêmes, le changement clima­tique entraîne des change­ments progressifs et chroniques. La hausse des tempé­ra­tures en est un exemple : elle entraîne un stress thermique (« îlots de chaleur urbains ») et des coûts de clima­ti­sation élevés, en parti­culier dans les villes. De même, le dégel du pergé­lisol menace l’inté­grité struc­tu­relle des bâtiments et augmente le risque de glisse­ments de terrain dans les régions alpines.

Augmen­tation des risques clima­tiques : Un défi pour les marchés finan­ciers

Les risques liés au climat peuvent réduire consi­dé­ra­blement la valeur des biens immobi­liers. Dans ce contexte, une distinction est faite entre les risques » physiques » et les risques » transi­toires «. Les risques physiques sont causés par les effets directs du changement clima­tique, c’est-à-dire des mesures préven­tives coûteuses, des répara­tions onéreuses des dommages liés au climat, une augmen­tation des primes d’assu­rance et des coûts d’exploi­tation, une baisse de la demande ou des pertes poten­tielles de loyers.

Mais les proprié­taires de biens immobi­liers ne sont pas les seuls à être concernés par les risques clima­tiques physiques. Les banques, les compa­gnies d’assurance et les inves­tis­seurs sont également confrontés à des risques finan­ciers crois­sants. La baisse de la valeur des biens immobi­liers affecte direc­tement les marchés finan­ciers : lorsque les valeurs de nantis­sement baissent, les banques perdent des garanties pour leurs prêts. Paral­lè­lement, le risque que les emprun­teurs ne puissent plus honorer leurs paiements augmente, par exemple en raison de coûts de rénovation élevés, de primes d’assurance en hausse ou d’une augmen­tation des taux d’intérêt. Cela peut non seulement entraîner une hausse du coût du crédit, mais aussi, dans le pire des cas, désta­bi­liser des marchés finan­ciers entiers.

Contrai­rement aux risques physiques, les risques transi­toires découlent des change­ments écono­miques et régle­men­taires néces­saires pour atténuer le changement clima­tique. Par exemple, des régle­men­ta­tions plus strictes en matière de protection de l’envi­ron­nement et du climat, l’évo­lution des attentes du marché ou de nouveaux critères d’inves­tis­sement. Ces risques peuvent avoir un impact signi­fi­catif sur la viabilité finan­cière et l’attrac­tivité des biens immobi­liers, en parti­culier s’ils ne sont pas pris en compte à un stade précoce.

Les exigences régle­men­taires augmentent

En réponse aux risques finan­ciers liés aux effets du changement clima­tique, plusieurs mesures régle­men­taires exigent une identi­fi­cation complète de leurs risques physiques et transi­toires. Les entre­prises sont désormais tenues d’identifier, d’analyser et d’évaluer systé­ma­ti­quement les risques clima­tiques afin de développer des stratégies appro­priées pour les gérer et les atténuer. La non-prise en compte de ces risques peut non seulement entraîner des pertes écono­miques impor­tantes, mais aussi des sanctions régle­men­taires.

Taxonomie de l’UE : Une référence pour l’inves­tis­sement durable

Dans l’Union européenne, le règlement (UE) 2020/852, connu sous le nom de règlement sur la taxonomie, constitue un cadre central pour les inves­tis­se­ments durables. Il définit un total de six objectifs environ­ne­mentaux qui permettent de déter­miner si une activité écono­mique est consi­dérée comme durable sur le plan environ­ne­mental. Les entre­prises soumises à des obliga­tions de reporting extra-financier doivent indiquer dans quelle mesure leurs activités sont conformes à ces objectifs.

Une analyse des risques clima­tiques est parti­cu­liè­rement perti­nente pour l’objectif » Adaptation au changement clima­tique «. Les entre­prises doivent expliquer comment les risques liés au climat, physiques et transi­toires, affectent leurs activités écono­miques et quelles mesures elles prennent pour s’y adapter. Cela permet de créer de la trans­pa­rence et de fournir aux inves­tis­seurs une base solide pour prendre des décisions finan­cières durables.

Suisse : la FINMA met en œuvre de nouvelles exigences

L’Autorité fédérale de surveillance des marchés finan­ciers (FINMA) a publié de nouvelles direc­tives dans la circu­laire 2026/1 » Risques finan­ciers liés à la nature «, qui entreront progres­si­vement en vigueur à partir du 1er janvier 2026. Ces direc­tives exigent des banques et des assurances qu’elles identi­fient et évaluent systé­ma­ti­quement les risques finan­ciers physiques et transi­toires liés à la nature, en parti­culier au climat, et qu’elles les intègrent dans leurs modèles de risque. Les exigences comprennent la mise en place de struc­tures de gouver­nance appro­priées, la réali­sation d’analyses de scénarios et la divul­gation de ces risques au public, qui s’applique à tous les établis­se­ments concernés. L’objectif est de renforcer la résilience des établis­se­ments finan­ciers face aux risques environ­ne­mentaux et clima­tiques et de garantir la stabilité du système financier suisse.

Un parte­nariat pour l’analyse des risques clima­tiques à partir de données

Afin d’aider les acteurs de l’immobilier à identifier et à gérer leurs risques clima­tiques physiques, Wüest Partner coopère avec CLIMADA Techno­logies, une spin-off de l’ETH Zurich (École polytech­nique fédérale de Zurich) spécia­lisée dans la modéli­sation des risques clima­tiques. L’entreprise est née des recherches menées au sein de la chaire des risques météo­ro­lo­giques et clima­tiques de l’ETH Zurich et développe des analyses de risques clima­tiques pour diffé­rents secteurs, dont l’immobilier et les services finan­ciers.

En juin 2024, CLIMADA Techno­logies a reçu le prix»venture» dans la catégorie Finance & Assurance, ce qui témoigne de sa capacité d’innovation et de sa force scien­ti­fique. La métho­do­logie utilisée par CLIMADA Techno­logies est basée sur des simula­tions clima­tiques de pointe, qui sont combinées avec des infor­ma­tions sur les bâtiments et des indica­teurs finan­ciers pour permettre une évaluation précise des risques au niveau de la propriété.

La solution de CLIMADA Techno­logies offre une notation standar­disée du risque clima­tique qui permet d’évaluer objec­ti­vement et de comparer des biens immobi­liers indivi­duels ou des porte­feuilles entiers – une base essen­tielle pour les inves­tis­seurs et les insti­tu­tions finan­cières. En outre, ses modèles génèrent des prévi­sions de dommages finan­ciers, quanti­fiant les pertes de valeur poten­tielles. Grâce à la colla­bo­ration entre CLIMADA Techno­logies et Wüest Partner, une étude complète offre désormais une analyse appro­fondie des risques clima­tiques sur l’ensemble du parc immobilier suisse. Les résultats de cette étude fournissent des infor­ma­tions précieuses sur l’impact des risques clima­tiques physiques et seront publiés dans l’Immo-Monitoring en avril 2025.

Une étape cruciale pour l’avenir

CLIMADA Techno­logies et Wüest Partner associent une science clima­tique de pointe à une expertise immobi­lière appro­fondie. Ce parte­nariat permet aux proprié­taires, aux inves­tis­seurs et aux insti­tu­tions finan­cières de prendre des décisions fondées sur des données qui renforcent la résilience physique des porte­feuilles immobi­liers, répondent aux exigences régle­men­taires et préservent la valeur à long terme.

Cette initiative va au-delà du simple respect des obliga­tions régle­men­taires en matière d’iden­ti­fi­cation des risques clima­tiques physiques – elle fournit des pistes concrètes pour un secteur immobilier plus durable et plus résilient face au climat. Ainsi, le parte­nariat aide le marché à ne pas se contenter de réagir au changement clima­tique, mais à s’y préparer de manière proactive, en renforçant la résilience de manière ciblée. En créant de la trans­pa­rence et en soutenant une plani­fi­cation prospective, il contribue à la stabilité écono­mique à long terme. La combi­naison d’une modéli­sation clima­tique avancée et d’une connais­sance appro­fondie du marché est unique, offrant une base solide pour une stratégie immobi­lière résiliente.

» Les risques clima­tiques consti­tuent un défi, mais aussi une oppor­tunité. En colla­bo­ration avec Wüest Partner, nous créons de la trans­pa­rence et trans­formons les risques en connais­sances qui permettent de prendre des décisions fondées. Grâce à cela, les proprié­taires et les inves­tis­seurs immobi­liers peuvent non seulement sécuriser les valeurs à long terme, mais aussi développer des stratégies résilientes pour l’avenir. Ceux qui agissent aujourd’hui façonnent activement la trans­for­mation du secteur. » – Simone Thompson, PDG de CLIMADA Techno­logies.

» Au cours des dernières années et décennies, le profil de risque de l’immobilier s’est progres­si­vement aggravé en raison des dangers physiques – et le changement clima­tique conti­nuera d’alimenter cette tendance à l’avenir. Chez Wüest Partner, nous observons cependant que la gestion des risques physiques n’est pas encore systé­ma­ti­quement ancrée dans de nombreux porte­feuilles. Pour les inves­tis­seurs, il est donc essentiel de s’intéresser de près à ces risques, de les analyser de manière ciblée et de prendre les mesures d’adaptation qui en découlent, tant pour les biens immobi­liers indivi­duels que pour l’ensemble des porte­feuilles. » – Christoph Axmann, Partner chez Wüest Partner.

Le secteur de l’immobilier est confronté à des défis majeurs – mais en agissant tôt, on peut non seulement garantir la stabilité finan­cière, mais aussi contribuer à la trans­for­mation durable du secteur. C’est là que ce parte­nariat inter­vient : il permet de prendre des décisions éclairées, d’anticiper et d’ouvrir de nouvelles voies pour un secteur immobilier résistant et à l’épreuve du temps.