Une approche straté­gique basée sur des logements à prix modérés

Plusieurs projets de dévelop­pement de sites sont en cours dans la commune de Wangen-Brüttisellen, alors que dans le même temps, son parc immobilier à loyers modérés va entrer en phase de rénovation. Cette trans­for­mation struc­tu­relle soulève des questions essen­tielles : comment la commune doit-elle évoluer ? Quel type de population y habitera à l’avenir ? Et comment créer des logements acces­sibles aux ménages à revenus modestes ? Pour trouver des réponses à ces questions, la commune de Wangen-Brüttisellen a agi de manière proactive et élaboré une stratégie en colla­bo­ration avec Wüest Partner.

Que signifie “à prix modérés” ?

La première étape a consisté à clarifier et à préciser les termes perti­nents avec le conseil municipal. Il est vrai que l’expression “à loyer ou à prix modérés” est utilisée dans les lois et les ordon­nances (“La Confé­dé­ration encourage la construction, la rénovation et l’acquisition de logements à loyer ou à prix modérés, ainsi que les activités d’organisations œuvrant à la construction de logements d’utilité publique…” LOG, RS 842 § 2) et, dans le canton de Zurich, elle est même quantifiée dans le cadre des dispo­sitifs de soutien en fonction des coûts d’investissement.

Toutefois, en dehors des instru­ments d’aide publique, ni “abordable” ni “à prix modéré” ne sont clairement définis et doivent donc être déter­minés en fonction de la commune. Comme base de discussion, Wüest Partner fait la distinction suivante (voir illus­tration) :

• Prix modéré : se réfère aux segments de marché les moins chers (par exemple, les loyers se situant dans les 30% les plus bas du marché).
• Par “abordable”, on touche à quelque chose de subjectif qui décrit la part du revenu du ménage consacrée au logement.
• Avec les logements d’utilité publique, le but est non lucratif et ces logements sont généra­lement proposés par des coopé­ra­tives avec un loyer basé sur le prix coûtant.

¹ Selon le diction­naire Duden, consulté en juillet 2023 puis traduit librement
²Cf. loi sur l’aide au logement LOG, art.4

Identi­fi­cation des besoins

La deuxième étape a consisté à clarifier les besoins. L’offre actuelle et future de logements ainsi que l’évolution de la population ont été analysées. Cette analyse basée sur des données a permis de mieux comprendre les struc­tures urbaines et socio­dé­mo­gra­phiques et d’identifier les oppor­tu­nités et les risques pour le dévelop­pement de la commune. L’évaluation des besoins proprement dite a été réalisée en comparant les revenus des ménages et les dépenses de loyer au niveau communal. La charge de loyer ainsi obtenue, ventilée par type de ménage, a permis d’identifier et de quantifier les groupes cibles pour le logement à prix modéré.

Possi­bi­lités d’action pour la commune

Dans un troisième temps, Wüest Partner a présenté diffé­rentes options pour élargir l’offre de logements à prix modérés. Les options d’action sont variées et peuvent aller des services de conseil aux proprié­taires intéressés, aux aides finan­cières, à la cession de terrains à bâtir, aux mesures d’aménagement du terri­toire et à la réali­sation de construc­tions par la commune elle-même. L’important est qu’elles soient adaptées aux possi­bi­lités de la commune.

À Wangen-Brüttisellen, les discus­sions ont notamment porté sur des mesures d’aménagement du terri­toire, le soutien direct aux ménages ainsi qu’une politique foncière proactive. La mise en œuvre doit maintenant être intégrée dans les diffé­rents plans direc­teurs communaux, en fixant des quotas minimaux de logements à prix modérés.

Conclusion et perspec­tives

Wangen-Brüttisellen est confrontée à un changement socio-démographique et à de nombreux dévelop­pe­ments. En tant que commune soucieuse de son dévelop­pement, Wangen-Brüttisellen accom­pagne activement ces change­ments struc­turels et a défini dans ce contexte sa stratégie sur la question du logement à prix modéré.