Les rénova­tions en milieu occupé ont le vent en poupe

En Suisse, l’exploitation des immeubles d’habitation est respon­sable d’environ 18 % des émissions de gaz à effet de serre. Cela s’explique notamment par le fait que 56 % des bâtiments résiden­tiels sont encore chauffés par des énergies fossiles. Pour avancer vers la décar­bo­ni­sation, les rénova­tions énergé­tiques sont un levier crucial, réduisant drasti­quement les besoins en énergie en cours d’exploitation. Les rénova­tions en site occupé permettent de conserver les valeurs existantes tout en créant des plus-values à faible risque et socia­lement accep­tables.

Davantage de trans­for­ma­tions face à la stagnation du marché de la construction

Depuis 2017, les inves­tis­se­ments dans la construction de nouveaux logements ont diminué, orientant davantage les fonds vers des projets de trans­for­mation. Cette tendance s’explique par l’âge avancé de nombreux biens immobi­liers, la focali­sation crois­sante des inves­tis­seurs sur la durabilité et les réserves de dévelop­pement inexploitées. Combinées à la pénurie actuelle de logements et à une dispo­sition à payer plus élevée, ces tendances ont entraîné une augmen­tation notable des demandes de trans­for­mation de logements dans des immeubles collectifs. Après un creux à la fin 2020, ces demandes ont augmenté de 89 % jusqu’à fin 2023.

Toutes les demandes de permis de construire n’abou­tissent pas. Entre 2014 et 2020, 10 à 20 % des demandes de trans­for­mation n’ont pas été autorisées. Depuis 2021, ce taux a grimpé entre 30 et 40 %, indiquant un potentiel de trans­for­mation sous-exploité. Les raisons incluent :

• La durée des procé­dures d’auto­ri­sation, passée de 118 à 133 jours en moyenne sur les dix dernières années
• Les opposi­tions
• La hausse des taux d’intérêt

Diminution de l’offre dans le segment le moins cher

En 2023, seuls 1,15 % des logements en Suisse étaient vacants, un chiffre inférieur au taux de vacance d’équi­libre de 1,27 %. Ce taux indique le niveau de vacance néces­saire pour un marché du logement stable. Pour situer les choses : le taux de vacance d’équi­libre indique à quel niveau de vacance un marché du logement cantonal est en équilibre. Il indique donc à quel niveau le taux doit se situer pour que l’évo­lution des loyers de l’offre soit stable après correction de l’inflation. En 2023, 21 cantons avaient un taux de vacance inférieur à ce taux d’équi­libre, montrant une dispo­ni­bilité limitée de logements locatifs. Comparé à 2020, le nombre de logements proposés à la location a diminué de 30 %, avec une baisse parti­cu­liè­rement marquée de 39 % dans le segment des logements à loyer mensuel inférieur à 1500 francs (sans les charges).

La durabilité sociale menacée

Si un déména­gement dans un logement similaire était envisagé, l’acces­si­bilité finan­cière ne serait plus garantie pour 28 % des ménages suisses, avec une charge de logement repré­sentant plus d’un tiers de leur revenu brut. Près d’un ménage sur trois devrait donc réduire ses exigences ou opter pour une région moins chère en cas de déména­gement.

Pour en savoir plus sur ce sujet, consultez notre article de blog  «La durabilité sociale diminue sur le marché du logement locatif».

Part des ménages dont la charge du logement repré­sente plus d’un tiers du revenu brut du ménage

Durabilité sociale grâce aux rénova­tions en état d’occu­pation

Face à l’offre limitée, de nombreux locataires choisissent de rester dans leur logement lorsqu’une rénovation est proposée. Les rénova­tions en état d’occu­pation permettent aux habitants de continuer à vivre dans leur environ­nement habituel.

Elles exigent une intégration consciente dans le processus de plani­fi­cation et de construction, ainsi qu’une commu­ni­cation claire avec les locataires. Les mesures prévues, le dérou­lement de la rénovation, les possi­bi­lités d’action pendant les travaux et le niveau des loyers après rénovation sont souvent expliqués en amont.

Paral­lè­lement, il est parti­cu­liè­rement important de sensi­bi­liser les locataires aux nuisances sonores et aux salis­sures liées à la rénovation.  Des alter­na­tives, comme des containers sanitaires dans le jardin, peuvent être proposées pendant les travaux. Des indem­nités de dédom­ma­gement peuvent aussi être prévues si aucune solution locale n’est possible.

Augmenter le taux de rénovation par des rénova­tions en série

Malgré une hausse des demandes de trans­for­mation, le taux de rénovation doit encore progresser pour atteindre les objectifs de la stratégie énergé­tique 2050. Cela nécessite de repenser les processus pour augmenter l’effi­cacité, notamment par la numéri­sation, la préfa­bri­cation et la standar­di­sation. Lors de la manifes­tation «Immobilier et énergie : nouveaux processus pour les inves­tis­seurs insti­tu­tionnels» organisée par Wüest Partner le 22 mai 2024, une entre­prise allemande a montré comment réduire massi­vement les coûts et gagner du temps grâce à une mise à l’échelle indus­trielle, tout en obtenant des résultats de grande qualité. Les immeubles rénovés passent généra­lement de la classe d’effi­cacité énergé­tique F, G ou H à A, réduisant les besoins en énergie et les frais annexes de 70 % en moyenne. L’ins­tal­lation de panneaux photo­vol­taïques permet même de compenser les émissions sur le cycle de vie du bâtiment.

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