Pénurie de main‑d’œuvre: quels effets sur les marchés immobi­liers?

Malgré les fortes incer­ti­tudes qui ébranlent actuel­lement le paysage écono­mique mondial, la Suisse peut s’appuyer sur un marché du travail toujours très dynamique. Le nombre d’équivalents plein temps et le nombre d’emplois ont tous deux bondi de plus de 3% au 2^e trimestre 2022 par rapport au même trimestre  de l’année précé­dente. Dans le même temps, le taux de chômage a baissé pour atteindre son niveau le plus bas de ces 20 dernières années (1,9% en septembre 2022). En principe, la crois­sance de l’emploi pourrait se poursuivre, mais de plus en plus d’entreprises rencontrent des diffi­cultés à recruter de la main‑d’œuvre. Au 2^e trimestre 2022, un total de 127 560 postes étaient vacants en Suisse, ce qui repré­sente une augmen­tation de 45% sur un an. Le taux de postes vacants atteint également un niveau record de 2,3% au 2^e trimestre 2022.

Des entre­prises qui peinent à recruter

Selon la statis­tique de l’emploi de l’OFS, 41% des entre­prises ont actuel­lement des diffi­cultés à trouver de la main‑d’œuvre qualifiée. L’industrie est le secteur le plus touché par les diffi­cultés de recru­tement. Dans le tertiaire, les entre­prises des secteurs de la santé et de l’hôtellerie-restauration sont parti­cu­liè­rement nombreuses à déclarer avoir du mal à trouver le personnel adéquat. Outre la forte augmen­tation de la demande des services corres­pon­dants, les diffi­cultés de recru­tement dans ces secteurs s’expliquent par des condi­tions de travail jugées moins attrayantes. Suite à la pandémie de Covid-19, de nombreux employés cherchent à se réorienter vers des secteurs offrant des horaires plus confor­tables, des possi­bi­lités de travail flexible, à temps partiel ou de télétravail.

Pénurie de main‑d’œuvre: un manque à gagner écono­mique

Le taux de places vacantes actuel (2,3%) est supérieur d’un point de pourcentage au taux moyen de ces 10 dernières années (1,3%). Si l’on prend cette valeur comme point de référence, cela signifie qu’actuellement, environ 53 160 postes supplé­men­taires sont à pourvoir. Si l’on part du principe que les travailleurs suisses travaillent en moyenne 1500 heures par année, et génèrent 94 CHF de valeur ajoutée par heure travaillée (source: OFS), le manque de personnel entraîne des coûts d’opportunité de 7,5 milliards de francs pour l’économie suisse. Un potentiel de crois­sance du PIB de 1,01% reste ainsi inexploité.

Mais quels sont les effets de l’actuelle pénurie de main‑d’œuvre sur les marchés immobi­liers?

Effet 1: retards dans les projets de construction et de rénovation

Il manque actuel­lement plus de 8’000 personnels qualifiés dans le secteur de la construction. Cela génère des retards ou même des annula­tions de nouveaux projets de construction ainsi qu’une augmen­tation des coûts. À terme, le manque de personnel pourrait donc réduire l’offre de nouveaux logements et de surfaces commer­ciales, soutenant ainsi la tendance haussière des prix de l’immobilier. Il en va de même pour les projets de rénovation, qui sont eux aussi freinés par la pénurie de personnel. Les travaux de rénovation portent souvent sur l’isolation du bâtiment ou le chauffage, permettant de réduire l’empreinte carbone du bâtiment. La pénurie de main‑d’œuvre dans le secteur de la construction pourrait donc retarder la réali­sation des objectifs clima­tiques de la Suisse.

Effet 2: demande supplé­men­taire de surfaces de bureaux

La création d’emplois a également un impact important sur le segment des bureaux. Si l’on multiplie le nombre d’emplois créés dans chaque secteur par le pourcentage d’employés ayant besoin d’un bureau, on obtient une demande supplé­men­taire de 87 800 places de bureau au 2^e trimestre 2022 (par rapport au même trimestre de 2021), ce qui repré­sente une augmen­tation de 3,1% sur un an. Ces chiffres sont néanmoins à nuancer par le fait que certains employés travailleront partiel­lement ou entiè­rement à distance, ce qui pourrait permettre aux entre­prises d’envisager des solutions plus flexibles comme le partage de bureau.

En outre, les entre­prises pourraient être tentées de miser sur un lieu de travail plus attrayant que la moyenne afin d’attirer les meilleurs colla­bo­ra­teurs dans le contexte actuel de pénurie de main‑d’œuvre qualifiée. Cela augmen­terait la demande totale de surfaces de bureau (par exemple pour offrir plus d’espace de travail par employé), mais stimu­lerait également la demande dans les lieux les plus prisés (centres-villes, quartiers d’affaires).

Effet 3: Impulsion supplé­men­taire sur la demande de logements

En ce qui concerne l’immobilier résidentiel, il faut s’attendre à ce que la demande reste élevée. Le marché du travail national étant asséché, de nombreuses entre­prises suisses pourvoient leurs postes vacants avec des candidats venus de l’étranger, ce qui favorise la crois­sance démogra­phique en Suisse et stimule la demande de logements.

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