Recul du nombre de logements vacants: évolu­tions régio­nales, causes et perspec­tives

Le nombre de logements vacants a sensi­blement diminué en 2022. Selon les derniers chiffres de l’Office Fédéral de la Statis­tique, il y a actuel­lement 62’500 logements vacants, ce qui repré­sente 1,31% du parc immobilier suisse. Le taux de logements vacants a ainsi chuté de 13,8% par rapport à l’année précé­dente.

Baisse des logements vacants dans toutes les grandes régions

Toutes les grandes régions de Suisse ont connu une diminution du nombre de logements vacants. La baisse a été la plus forte en suisse centrale (-30%). Les régions lémanique, de la suisse orientale et de Zurich ont toutefois également enregistré des baisses impor­tantes (entre 15 et 20%).  La diminution du nombre de logements vacants a été plus modérée dans la région Espace Mittelland (-6,4%).

Logements neufs très demandés

Le recul du nombre de logements vacants dans les nouvelles construc­tions est parti­cu­liè­rement frappant. En l’espace d’un an, le nombre de logements vacants dans les nouvelles construc­tions a diminué de plus de 2200 unités, soit ‑31,2%.

Recul plus marqué pour les logements locatifs

La diminution des logements vacants s’est accélérée dans le segment des logements locatifs. Le nombre de logements locatifs vacants affiche une baisse de 13,5% en 2022 par rapport à l’année précé­dente, alors qu’en 2021 la baisse n’avait été que de 8.4%. Actuel­lement, plus de 80% des logements vacants sont des logements locatifs. Dans le segment des appar­te­ments en PPE, le recul des logements vacants s’est poursuivi au même rythme que l’année précé­dente (environ ‑15%). En ce qui concerne les maisons indivi­duelles, le nombre de logements a vacants a également diminué (-10%), mais moitié moins que l’année précé­dente.

Toutes les tailles de logement sont recher­chées

Les logements de 4 pièces ou plus sont actuel­lement parti­cu­liè­rement vite absorbés. La diminution des logements vacants dans le segment des grands appar­te­ments de 5 pièces ou plus se poursuit, mais ne s’accélère plus comme les années précé­dentes. L’absorption des logements d’une pièce est en revanche remar­quable. Le taux de vacance dans cette catégorie a en effet baissé de 13,8 %, alors qu’il avait encore augmenté l’année dernière.

Évolu­tions contrastées dans les grandes villes

Les grands centres enregistrent toujours les taux de vacance les plus faibles. De plus, les taux de vacance y a encore diminué en moyenne cette année par rapport à l’année dernière. Toutefois, les marchés du logement évoluent dans des direc­tions diffé­rentes. Zurich, Genève et Lausanne ont vu leur taux de vacance baisser sensi­blement alors que Berne et Bâle ont enregistré une hausse.

Forte demande dans les régions touris­tiques et les communes d’agglo­mé­ration

La baisse persis­tante du nombre de logements vacants dans les communes touris­tiques est frappante. Dans ces régions, le taux de vacance a baissé de plus de 25% par rapport à l’année précé­dente. Par ailleurs, les agglo­mé­ra­tions des villes moyennes et grandes affichent des baisses de vacance supérieures à la moyenne.

Environ un tiers de toutes les communes ont cependant vu leur taux de vacance augmenter. Les grandes communes ayant connu les plus impor­tantes hausses de taux de vacance sont Martigny, Chiasso, Delémont, Saint-Maurice et Marly. En revanche, le taux de vacance a fortement diminué à Sion. Le nombre de logements vacants enregistrés y est en effet passé de 534 à 154 unités en un an, soit ‑71,2%.

Les causes de la baisse de logements vacants

Une crois­sance démogra­phique dynamique: le recul du nombre de logements vacants est direc­tement lié à l’accroissement de la population. Au 1er trimestre 2022, la population résidente perma­nente a augmenté de plus de 73’000 personnes par rapport au 1er trimestre 2021. Ce chiffre est nettement supérieur à celui des années précé­dentes. Cela s’explique princi­pa­lement par le boom du marché du travail suisse. En outre, la population résidente non-permanente a également augmenté plus fortement que la moyenne, surtout en raison des nombreux réfugiés d’Ukraine.

Recul de l’activité de construction: ces dernières années, on a moins construit en Suisse qu’en 2018 par exemple. Au cours des 12 derniers mois, le nombre de permis de construire pour des logements en location et en propriété a continué de baisser (respec­ti­vement ‑10,7% ‑11,2%). Cela est dû à plusieurs facteurs. D’une part, les régle­men­ta­tions en matière de construction freinent le dévelop­pement de nouveaux biens locatifs (mot-clé: régle­men­ta­tions sur le bruit). D’autre part, les inves­tis­seurs sont plus réticents à investir dans la construction suite à l’augmentation des taux d’intérêt.

Perspec­tives

Plusieurs raisons laissent penser que le nombre de logements vacants devrait continuer à diminuer dans les mois à venir:

• En Suisse, le nombre de postes vacants est actuel­lement supérieur à la moyenne. Comme le réservoir de main-d’œuvre nationale est presque entiè­rement asséché, la plupart des nouveaux postes devraient être pourvus par des personnes venant de l’étranger. Ces dernières auront proba­blement besoin d’un logement en Suisse. De ce fait, la demande de logements devrait encore augmenter.
• Le marché obliga­taire est redevenu une alter­native d’inves­tis­sement plus perti­nente. Cela pourrait impacter les projets de construction de nouveaux logements. En effet, si les alter­na­tives de placement hors du marché immobilier deviennent plus attrayantes, l’investissement dans de nouveaux biens immobi­liers devrait diminuer.
• Suite à la hausse des taux d’intérêt, les condi­tions de finan­cement externe des inves­tis­se­ments immobi­liers sont devenues moins favorables. Il est donc probable que certains projets de nouvelles construc­tions prévus soient retardés voire annulés. Les taux d’inflation sont encore très élevés à l’étranger comme en Suisse. De nouvelles hausses des taux d’intérêt sont donc plus probables qu’un maintien des taux au niveau actuel.
• La forte hausse des prix de la construction, combinée aux diffi­cultés de livraison, pourrait avoir pour consé­quence un ralen­tis­sement du lancement de nouveaux projets de construction dans les mois à venir. Certains acteurs du marché ont déjà annoncé qu’ils rééva­lue­raient la faisa­bilité des projets prévus à l’aune des condi­tions actuelles.
• Les demandes de permis de construire affichent déjà une tendance à la baisse. Le nombre d’unités d’habi­tation pour lesquelles des demandes de permis de construire ont été déposées au cours des 12 derniers mois est inférieur de 10,9% à la moyenne des 5 dernières années. Cela pourrait être, du moins en partie, une consé­quence de la hausse des prix de la construction. Il faut toutefois aussi prendre en consi­dé­ration que les demandes de permis de construire étaient déjà plus faibles l’année dernière par rapport aux années précé­dentes.

Vous trouverez de plus amples infor­ma­tions sur les évolu­tions actuelles du marché du logement dans l’Immo-Monitoring.