Perfor­mance des sociétés immobi­lières cotées

Les sociétés d’inves­tis­sement immobilier cotées (SIIC) sont des entre­prises dont l’activité principale consiste à acquérir, gérer et valoriser un porte­feuille immobilier, qui peut être composé de bureaux, de commerces, de résidences, d’hôtels ou même d’établissements médica­lisés. Elles sont cotées en bourse, ce qui permet à tout inves­tisseur, parti­culier ou insti­tu­tionnel, d’acheter et de vendre des actions de ces sociétés.

Ce qui distingue les SIIC des autres véhicules d’inves­tis­sement immobilier, comme les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), est leur liquidité accrue due à leur cotation en bourse. Les SIIC se distinguent également par un régime fiscal avantageux, notamment l’exo­né­ration d’impôt sur les sociétés en échange de la distri­bution de la majeure partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes. Elles consti­tuent l’équi­valent français des Real Estate Investment Trusts (REIT) améri­caines. Ce type de placement permet aux inves­tis­seurs, qu’ils soient privés ou insti­tu­tionnels, de diver­sifier leurs inves­tis­se­ments immobi­liers, tant sur le plan sectoriel que géogra­phique, puisque des struc­tures similaires existent dans de nombreux pays à travers le monde.

Forte perfor­mance en 2023

En 2023, les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) françaises ont affiché une perfor­mance excep­tion­nelle. Avec un rendement total moyen de 17,9 %, elles n’ont pas seulement compensé les pertes subies en 2022, année marquée par le revirement des taux d’intérêt, mais les ont même surpassées, affichant une perfor­mance positive par rapport à fin 2021. Parmi les 12 pays analysés, seules la France, la Suisse et l’Espagne sont dans ce cas. Cette perfor­mance souligne la résilience et la capacité d’adaptation du marché français de l’immobilier coté face à un environ­nement écono­mique qui évolue rapidement.

La perfor­mance des SIIC françaises a toutefois été plus contrastée au 1^er semestre 2024. les deux premiers mois de l’année ont été carac­té­risés par un recul notable, partiel­lement attri­buable aux incer­ti­tudes géopo­li­tiques et écono­miques, ainsi qu’aux fluctua­tions propres au marché qui ont incité les inves­tis­seurs à adopter une démarche plus prudente. Les SIIC françaises ont ensuite témoigné d’un remar­quable rebond entre mars et mai, avant de chuter à nouveau en juin, en raison notamment des turbu­lences et incer­ti­tudes liées à la montée de l’extrême droite aux élections européennes et à la disso­lution de l’Assemblée Nationale.

Des rende­ments intéres­sants à long terme 

Une perspective histo­rique élargie, s’étendant de 1984 à 2023, révèle un bilan très favorable pour les SIIC françaises par rapport à leurs homologues inter­na­tio­nales. La perfor­mance annuelle moyenne globale des SIIC françaises, exprimée en euros, a été de 9,0%, soit une valeur supérieure à la moyenne des 12 pays analysés, de 7,3%. La France arrive ainsi derrière certains autres pays, comme Hong-Kong, la Suisse et les États-Unis, mais elle surclasse nettement ses grands voisins européens (Allemagne, Italie, Espagne, Royaume-Uni).

Des fluctua­tions impor­tantes à court terme

La perfor­mance élevée des SIIC françaises ne va toutefois pas sans risques. Comme toujours en finance, il s’agit d’investir au bon moment, car les rende­ments fluctuent consi­dé­ra­blement d’une année à l’autre. La plus forte perte de valeur des SIIC françaises a été enregistrée en 2008, avec ‑36%, dans le sillage de la crise des subprimes aux États-Unis.  Un inves­tisseur qui aurait placé son argent dans des SIIC françaises fin 2006 aurait ainsi dû attendre jusqu’à fin 2012 pour recouvrer une perfor­mance moyenne positive. Cet exemple montre aussi qu’un horizon d’investissement long est parti­cu­liè­rement judicieux pour ce type de placement.

Une volatilité moindre en France en compa­raison inter­na­tionale

Le risque de l’investissement dans les SIIC peut être mesuré par l’écart-type des perfor­mances annuelles, qui est un indicateur de la dispersion de ces rende­ments par rapport à leur moyenne sur une période donnée (ici : de 1984 à 2023). Le risque des SIIC françaises se monte ainsi à 21,1% sur les 40 dernières années. S’il n’est certes pas négli­geable, il reste toutefois modéré en compa­raison inter­na­tionale. Le risque a été en effet bien supérieur dans d’autres pays européens, tels que l’Espagne (36,6%), le Royaume-Uni (29,7%), ou même l’Allemagne (29,9%). Sur les 12 pays analysés, il n’y a que les sociétés immobi­lières cotées suisses qui ont bénéficié d’un risque inférieur à celui de la France.

Un rapport rendement/risque attrayant à long terme

Au cours des 40 dernières années, les SIIC françaises ont donc bénéficié d’un rendement élevé et d’un niveau de risque compa­ra­ti­vement plus faible. Le ratio de Sharpe permet de quantifier et classer le rapport rendement/risque de diffé­rents place­ments : il mesure le rendement d’un placement (dont on déduit le taux sans risque) divisé par son écart-type. Plus le ratio de Sharpe est élevé, plus le profil rendement/risque du placement est avantageux. Sur la période analysée, les SIIC françaises présentent le deuxième meilleur profil rendement/risque après la Suisse, surpassant ainsi d’autres grands marchés tels que l’Australie et les États-Unis.

La combi­naison d’une volatilité modérée et d’un rendement élevé rend les SIIC françaises parti­cu­liè­rement attrayantes pour les inves­tis­seurs, tant nationaux qu’internationaux. L’évolution récente témoigne de la robus­tesse des modèles d’affaires, qui permettent à ces sociétés de maintenir des rende­ments fiables, même dans les périodes de turbu­lence sur les marchés.

Article issu de l’édition 2024 de l’Immo-Monitoring

Cet article est extrait de notre dernière édition de l’Immo-Monitoring. Si vous souhaitez plus d’infor­ma­tions, vous pouvez télécharger votre exemplaire ici.

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