Performance des sociétés immobilières cotées

Les sociétés d’investissement immobilier cotées (SIIC) sont des entreprises dont l’activité principale consiste à acquérir, gérer et valoriser un portefeuille immobilier, qui peut être composé de bureaux, de commerces, de résidences, d’hôtels ou même d’établissements médicalisés. Elles sont cotées en bourse, ce qui permet à tout investisseur, particulier ou institutionnel, d’acheter et de vendre des actions de ces sociétés.

Ce qui distingue les SIIC des autres véhicules d’investissement immobilier, comme les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), est leur liquidité accrue due à leur cotation en bourse. Les SIIC se distinguent également par un régime fiscal avantageux, notamment l’exonération d’impôt sur les sociétés en échange de la distribution de la majeure partie de leurs bénéfices sous forme de dividendes. Elles constituent l’équivalent français des Real Estate Investment Trusts (REIT) américaines. Ce type de placement permet aux investisseurs, qu’ils soient privés ou institutionnels, de diversifier leurs investissements immobiliers, tant sur le plan sectoriel que géographique, puisque des structures similaires existent dans de nombreux pays à travers le monde.

Forte performance en 2023

En 2023, les Sociétés d’Investissement Immobilier Cotées (SIIC) françaises ont affiché une performance exceptionnelle. Avec un rendement total moyen de 17,9 %, elles n’ont pas seulement compensé les pertes subies en 2022, année marquée par le revirement des taux d’intérêt, mais les ont même surpassées, affichant une performance positive par rapport à fin 2021. Parmi les 12 pays analysés, seules la France, la Suisse et l’Espagne sont dans ce cas. Cette performance souligne la résilience et la capacité d’adaptation du marché français de l’immobilier coté face à un environnement économique qui évolue rapidement.

La performance des SIIC françaises a toutefois été plus contrastée au 1^er semestre 2024. les deux premiers mois de l’année ont été caractérisés par un recul notable, partiellement attribuable aux incertitudes géopolitiques et économiques, ainsi qu’aux fluctuations propres au marché qui ont incité les investisseurs à adopter une démarche plus prudente. Les SIIC françaises ont ensuite témoigné d’un remarquable rebond entre mars et mai, avant de chuter à nouveau en juin, en raison notamment des turbulences et incertitudes liées à la montée de l’extrême droite aux élections européennes et à la dissolution de l’Assemblée Nationale.

Des rendements intéressants à long terme 

Une perspective historique élargie, s’étendant de 1984 à 2023, révèle un bilan très favorable pour les SIIC françaises par rapport à leurs homologues internationales. La performance annuelle moyenne globale des SIIC françaises, exprimée en euros, a été de 9,0%, soit une valeur supérieure à la moyenne des 12 pays analysés, de 7,3%. La France arrive ainsi derrière certains autres pays, comme Hong-Kong, la Suisse et les États-Unis, mais elle surclasse nettement ses grands voisins européens (Allemagne, Italie, Espagne, Royaume-Uni).

Des fluctuations importantes à court terme

La performance élevée des SIIC françaises ne va toutefois pas sans risques. Comme toujours en finance, il s’agit d’investir au bon moment, car les rendements fluctuent considérablement d’une année à l’autre. La plus forte perte de valeur des SIIC françaises a été enregistrée en 2008, avec -36%, dans le sillage de la crise des subprimes aux États-Unis.  Un investisseur qui aurait placé son argent dans des SIIC françaises fin 2006 aurait ainsi dû attendre jusqu’à fin 2012 pour recouvrer une performance moyenne positive. Cet exemple montre aussi qu’un horizon d’investissement long est particulièrement judicieux pour ce type de placement.

Une volatilité moindre en France en comparaison internationale

Le risque de l’investissement dans les SIIC peut être mesuré par l’écart-type des performances annuelles, qui est un indicateur de la dispersion de ces rendements par rapport à leur moyenne sur une période donnée (ici : de 1984 à 2023). Le risque des SIIC françaises se monte ainsi à 21,1% sur les 40 dernières années. S’il n’est certes pas négligeable, il reste toutefois modéré en comparaison internationale. Le risque a été en effet bien supérieur dans d’autres pays européens, tels que l’Espagne (36,6%), le Royaume-Uni (29,7%), ou même l’Allemagne (29,9%). Sur les 12 pays analysés, il n’y a que les sociétés immobilières cotées suisses qui ont bénéficié d’un risque inférieur à celui de la France.

Un rapport rendement/risque attrayant à long terme

Au cours des 40 dernières années, les SIIC françaises ont donc bénéficié d’un rendement élevé et d’un niveau de risque comparativement plus faible. Le ratio de Sharpe permet de quantifier et classer le rapport rendement/risque de différents placements : il mesure le rendement d’un placement (dont on déduit le taux sans risque) divisé par son écart-type. Plus le ratio de Sharpe est élevé, plus le profil rendement/risque du placement est avantageux. Sur la période analysée, les SIIC françaises présentent le deuxième meilleur profil rendement/risque après la Suisse, surpassant ainsi d’autres grands marchés tels que l’Australie et les États-Unis.

La combinaison d’une volatilité modérée et d’un rendement élevé rend les SIIC françaises particulièrement attrayantes pour les investisseurs, tant nationaux qu’internationaux. L’évolution récente témoigne de la robustesse des modèles d’affaires, qui permettent à ces sociétés de maintenir des rendements fiables, même dans les périodes de turbulence sur les marchés.

Article issu de l'édition 2024 de l'Immo-Monitoring

Cet article est extrait de notre dernière édition de l'Immo-Monitoring. Si vous souhaitez plus d'informations, vous pouvez télécharger votre exemplaire ici.

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