Inves­tis­se­ments directs : nouvelles oppor­tu­nités dans les métro­poles européennes

Même si la Banque centrale européenne (BCE) a procédé à une première baisse des taux d’intérêt en juin 2024, les taux d’intérêt de la zone euro se situent toujours à un niveau élevé et il n’est pas encore certain que d’autres mesures suivront, ni quand et dans quelle mesure. Le taux d’inflation, en parti­culier, est toujours supérieur à l’objectif de 2% dans la zone euro. Malgré ces condi­tions de marché diffi­ciles, des signes de stabi­li­sation commencent à apparaître sur le marché européen de l’investissement immobilier.

Recul généralisé du volume de transac­tions

De nombreux pays européens ont connu une baisse signi­fi­cative du volume des transac­tions immobi­lières dans le sillage des hausses de taux d’intérêt entre 2022 et 2023. Selon les sources, cette diminution se situait en France entre 40 % et 50 % par rapport à l’année précé­dente, certaines sources indiquant même une chute allant jusqu’à 70 %. Cette tendance se reflète à l’échelle européenne, d’autres grands marchés ayant connu des baisses similaires : les volumes d’investissement ont fondu de 45% en Espagne, de 50% en Allemagne et même de près de 60% aux Pays-Bas.

Outre le recul de l’activité de transac­tions, le marché immobilier européen a également été marqué par une diminution de la propension à payer, ce qui a entraîné une hausse des rende­ments initiaux. Les rende­ments « prime » des immeubles de bureaux ont ainsi augmenté de 130 points de base en moyenne entre le 2^e trimestre 2022 et le 4^e trimestre 2023 dans les métro­poles européennes. Les hausses ont été les plus fortes dans les pays où l’incertitude est parti­cu­liè­rement élevée en raison de l’augmentation des coûts de finan­cement, de la dévaluation de la devise, ou des faillites d’entreprises immobi­lières ou de construction. Amsterdam a ainsi enregistré une hausse de 230 points de base des rende­ments prime. En Allemagne, ces derniers ont augmenté de 190 points de base à Munich et de 200 points de base à Berlin. Vienne a également connu une hausse impor­tante de 200 points de base, influencée entre autres par la faillite de Signa. À Paris QCA et Paris La Défense, les rende­ments « prime » ont aussi sensi­blement progressé, de 130 et 165 points de base, respec­ti­vement.

Les villes de Genève (+70 points de base) et de Copen­hague (+75 points de base) ont en revanche enregistré des hausses nettement inférieures à la moyenne. Cela s’explique princi­pa­lement par deux raisons : d’une part, les inves­tis­seurs dans ces pays ont un horizon de placement parti­cu­liè­rement long et sont moins endettés que dans d’autres pays. D’autre part, ces pays se carac­té­risent par une crois­sance de l’emploi supérieure à la moyenne, ce qui maintient une demande stable en surfaces de bureaux. En Suisse, le faible niveau des rende­ments « prime » est en outre associé à une moindre volatilité.

Loyers et taux de vacance : des tendances dispa­rates

Les loyers des meilleurs empla­ce­ments pour les immeubles de bureaux dans les métro­poles européennes ont majori­tai­rement augmenté, par exemple à Vienne (+25%), Munich (+14%) et Londres (+7%). Seule Genève (–2%) a connu une baisse des loyers. La hausse des loyers « prime » malgré les nouveaux modes de travail (télétravail, desk-sharing) et la baisse de la demande de surfaces de bureaux qui en a découlé est due à plusieurs facteurs. Premiè­rement, les loyers ont tendance à augmenter en période d’inflation. Deuxiè­mement, les entre­prises conti­nuent de rechercher les meilleurs empla­ce­ments. Troisiè­mement, le potentiel de construction de nouvelles surfaces dans les sites de premier ordre est limité, ce qui restreint l’offre.

D’importantes dispa­rités existent entre les métro­poles européennes en ce qui concerne les surfaces de bureaux vacantes. Les taux de vacance sont parti­cu­liè­rement élevés là où les inves­tis­se­ments dans de nouvelles construc­tions ont été impor­tants au cours des 5 à 10 dernières années, comme à Dublin et Helsinki.

Après une phase d’ajustement des prix, de nouvelles oppor­tu­nités d’investissement émergent

Depuis la hausse des taux d’intérêt en 2022, les marchés d’investissement des bureaux ont parfois connu de fortes correc­tions. Cela soulève la question de savoir si des oppor­tu­nités d’investissement intéres­santes se présentent déjà. La réponse dépend, comme toujours sur le marché immobilier, de la localité. Toutefois, de nombreuses métro­poles européennes semblent être arrivées au terme de leur phase de correction. C’est ce que suggère l’analyse des écarts de rendement réels actuels et leur compa­raison avec la moyenne des dix dernières années.

Pour calculer l’écart en termes réels entre les rende­ments « prime » des bureaux et ceux des obliga­tions d’État à 10 ans, nous avons soustrait le taux d’inflation moyen des cinq dernières années des rende­ments nominaux des obliga­tions d’État. Le taux d’inflation moyen sur cinq ans permet d’obtenir une approxi­mation de l’inflation anticipée. Contrai­rement aux rende­ments obliga­taires, les rende­ments « prime » ne sont pas corrigés de l’inflation, car les rende­ments immobi­liers sont consi­dérés comme protégés contre celle-ci. L’écart est ensuite donné par la diffé­rence entre le rendement « prime » et le rendement des obliga­tions d’État corrigé de l’inflation. Un écart positif reflète la marge (en termes réels) dont bénéfi­cient les bureaux par rapport aux obliga­tions d’État et qui rémunère le risque spéci­fique à ­ l’immobilier.

En examinant les résultats, on constate que dans la majorité des métro­poles étudiées, les écarts de rende­ments réels actuels sont nettement plus élevés que la moyenne des dix dernières années. Dans certaines métro­poles, le marché a proba­blement sur-réagi en raison de la grande incer­titude, ce qui offre désormais des oppor­tu­nités de placement. À Paris également, l’écart de rendement réel actuel est supérieur à sa moyenne décennale, ce qui indique que la phase de correction touche à sa fin et que l’activité d’investissement devrait reprendre.

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