Dynamisch bewerten, nicht statisch: So wirken sich Nachhaltigkeits-Investments auf den Wert Ihrer Immobilien aus

Spätestens seit Bekanntwerden der geplanten Heizungsvorgaben der Bundesregierung im Gebäudeenergiegesetz sorgen sich viele Haus- und Wohnungseigentümer um zweierlei. Erstens: Wer bezahlt die in vielen Fällen erwar­teten fünf- oder gar sechs­stel­ligen Euro-Beträge für die energe­tische Sanierung und den Einbau einer neuen Heizung, die mit mindestens 65 Prozent erneu­er­baren Energien betrieben wird? Zweitens: Wie viel ist ihre Immobilie in den nächsten zehn, 20 oder 30 Jahren noch wert, wenn sie in die Jahre gekommen ist und womöglich nicht zu jedem Zeitpunkt in der von den wenigsten Immobilien zu schaf­fenden besten Energieeffizienzklasse A+ eingrup­piert ist?

Die Sorgen der Eigentümer von Immobilien jeglicher Nutzungsart sind deutlich größer geworden, dass ihre Gebäude künftig weder Betongold noch ein zumindest teilweiser Schutz vor Inflation sind, sondern vor allem ein Risikoposten sein könnten. Dann jeden­falls, wenn aufgrund der energe­ti­schen Vorgaben, die die Länder der Europäischen Union bis 2050 klima­neutral machen sollen, hohe Kosten entstehen, die sich weder in entspre­chend höheren Mieten noch in angemes­senen Wertsteigerungen nieder­schlagen.

Viele der Ängste sind nachvoll­ziehbar, doch in den aller­meisten Fällen lassen sie sich relati­vieren oder gar auflösen. Konkret hilft es, wenn die Eigentümer ihre Immobilien einer langfris­tigen und dynami­schen Cashflow-Analyse unter­ziehen, die ihnen die Chancen und Risiken aus den genannten Entwicklungen aufzeigen. Es gibt sogar bereits Investoren, die gezielt Immobilien mit schlechtem baulichem und energe­ti­schem Standard kaufen, um sie mittels Manage-to-Green-Strategie ESG-konform zu sanieren. Diese profi­tieren ebenfalls von dynami­schen Langfristbewertungen. Sie sehen auf einen Blick, welche konkreten Investitionen in Dämmung, Haustechnik oder Energieerzeugung zu den Zeitpunkten X, Y oder Z sich wie auf die Mieteinnahmen, die Kosten und den Immobilienwert auswirken.

Eckpunkte wie CO2-Steuer und Klimaneutralität 2050 stehen längst fest

Wüest Partner verbindet bei den dynami­schen Bewertungen das eigene Expertenwissen in den Bereichen Bewertung und Nachhaltigkeit (ESG). Konkret berück­sich­tigen die Bewertungsprofis in ihren Wertgutachten die bereits jetzt abseh­baren gesetz­lichen und regula­to­ri­schen Faktoren wie die steigende CO2-Steuer je Tonne Kohlendioxid-Ausstoß (siehe Grafik „CO2-Bepreisung in Europa“). Sie kalku­lieren die Kosten für einmalige oder in Etappen erfol­gende energe­tische Sanierungen (u.a. Dämmungen, Fensteraustausch) ebenso ein wie die für eine neue Heizung, die die gesetz­lichen Vorgaben erfüllt. Die Bewerter warten hierbei nicht darauf, bis beispiels­weise aus Brüssel die nächsten konkreten Energiesparvorgaben der Europäischen Union im Gebäudesektor Gesetz geworden sind, sondern antizi­pieren schon jetzt, was mit Blick auf die avisierte Klimaneutralität durch notwendige Dekarbonisierung im Gebäudesektor an Sanierungsanforderungen kommen dürfte.

Die Wüest-Partner-Experten schätzen die auf lange Sicht anzuneh­menden Heizkosten, und sie prognos­ti­zieren für einen Zeitraum von – je nach Wunsch – vielen Jahren oder Jahrzehnten die zu erwar­tenden Mieteinnahmen (Cashflows). Hierbei werden nicht nur Standards wie eine angenommene durch­schnitt­liche Inflationsrate angesetzt. Vielmehr fließen auch Daten z.B. zu höheren Einnahmen aus der Kaltmiete ein, die zu erwarten sind, wenn auf der anderen Seite infolge von konkreten Investitionsausgaben (Capex) für die energe­tische Sanierung die Heizkosten deutlich sinken.

Dynamische Immobilienbewertung: Ein konkretes Beispiel

Im Ergebnis stellt sich typischer­weise heraus, dass ESG-Investitionen nicht nur Kosten bedeuten, sondern zu neuen und höheren Werten führen. Und auch zu höheren Gesamtrenditen (Mietrendite plus Wertänderungsrendite). Das zeigen verschiedene konkrete Ertragswertberechnungen für Immobilien ganz unter­schied­licher Nutzungsarten.

Wie Wüest Partner bei den Bewertungen genau vorgeht, illus­triert das Beispiel einer gemischt genutzten Gewerbeimmobilie (Büro, Einzelhandel, Lagerflächen), die Anfang 2023 einen Marktwert von gut 5,5 Mio. Euro hatte, und im Jahr 2042, also fast 20 Jahre später, auf fast 7,9 Mio. Euro Marktwert taxiert wird. Der Weg dorthin sieht folgen­der­maßen aus:

2023: Jährliche Bruttomieteinnahmen 219.000 Euro; Marktwert: 5,54 Mio. Euro; CO2-Steuer für 50 kg CO2/qm/Jahr

2026: Ende des Jahres ziehen die Mieter aus

2027: Umfangreiche energe­tische Revitalisierung (Dach, Fenster, Leitungen), Kosten: 1,19 Mio. Euro; im Jahr 2027 keine Mieteinnahmen

2028: Neuvermietung zu deutlich höheren Marktmieten; jährliche Bruttomieteinnahmen 273.000 Euro; CO2-Steuer sinkt erheblich, da infolge der Sanierung nur noch 20 kg CO2/qm/Jahr emittiert werden

2034: Weitere energe­tische Sanierung mit dem Ziel der Dekarbonisierung, Fernwärmeanschluss

2035: Jährliche Bruttomieteinnahmen 287.000 Euro; Marktwert: 7,06 Mio. Euro; CO2-Steuer nur noch für 10 kg CO2/qm/Jahr

2042: Jährliche Bruttomieteinnahmen 341.500 Euro; Marktwert: 7,88 Mio. Euro

Die Bewertung der Immobilie nach üblichem DCF-Verfahren (Discounted Cashflow/abgezinster Zahlungsstrom) zeigt dem Eigentümer Jahr für Jahr, wie sich infolge der Investitionen in die energe­tische Ertüchtigung und die Dekarbonisierung des Betriebs der Immobilie die Mieteinnahmen, der Marktwert und die Gesamtrendite entwi­ckeln. Das Beispiel mit den knapp 20 Jahren ließe sich entspre­chend für einen beliebig kürzeren oder einen deutlich längeren Zeitraum berechnen. Methodisch sind Bewertungen für die nächsten 100 Jahre möglich. Es ist zu berück­sich­tigen, dass die prognos­ti­zierten zukünf­tigen Werte stark Inflationsabhängig sind. Den aktuellen Verkehrswert beein­flussen diese Annahmen jedoch heute schon.

Heizungsgesetz: Keine Überraschung für vorausschauende Gutachter

Die Methode bietet für Investoren und Eigentümer eine Reihe von Vorteilen. Während bei stati­schen Bewertungsmodellen ESG-Aspekte besten­falls mit Auf- und Abschlägen von +10 Prozent bis ‑30 Prozent gehandhabt werden, liefert die dynamische Bewertung konkrete Anhaltspunkte zu Handlungsmöglichkeiten, um die Wirtschaftlichkeit der Immobilie zu optimieren, und zwar zu jedem belie­bigen Zeitpunkt während der betrach­teten Dauer von vielen Jahren oder gar Jahrzehnten.  Schon jetzt können absehbare Anforderungen einkal­ku­liert werden, die bei stati­schen Bewertungsmodellen erst zu viel späteren Zeitpunkten hinein­ge­rechnet werden. Investoren und Eigentümer wissen dank dynami­scher Bewertung, wie sich die jährlichen Cashflows ihrer Immobilien entwi­ckeln werden – und zwar auf der Grundlage realis­ti­scher Annahmen in Zeiten von ESG-Regularien und volatilen Energiepreisen. Sie gewinnen Planungssicherheit und sind nicht mehr nur Getriebene von immer mehr Vorgaben zur Dekarbonisierung des Betriebs ihrer Immobilien. Denn: So sehr die aktuell geplanten Heizungsvorgaben der Bundesregierung viele Eigentümer in Schrecken versetzten, so sehr waren sie absehbar, denn sie stehen im Koalitionsvertrag von Dezember 2021. Vorausschauende Gutachter sind nicht überrascht von solchen Standards, sondern wissen, dass sie kommen – und kalku­lieren sie in ihre Bewertungen ein.

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