Ablauf eines Risiko-Monitorings: Maßnahme mit Mehrwert

Serie der Artikel

Die nachfol­genden Artikel sind die vorhe­rigen Beiträge der Serie von Oliver Bauscher:

• Immobilienmarkt: Das Ende eines Zyklus
• Projektentwicklungen: Vom Boom zum Stillstand
• Insolvenzen: Wege aus der Klemme
• Risiko-Management: Anforderungen und Herausforderungen

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Wesentliche Maßnahme im Rahmen des Risikomanagements von Immobilien-Projektentwicklungen ist ein wieder­keh­rendes Risikomonitoring, innerhalb dessen syste­ma­ti­sierte Prüfungshandlung vorge­nommen werden, um realwirt­schaft­liche und finanz­wirt­schaft­liche Risiken gemäß dem Regelkreislauf des Risikomanagement wie folgt zu managen.

• Risiken identi­fi­zieren
• Risiken bewerten
• Risiken kommu­ni­zieren
• Risiken steuern

Dabei leistet das Risikomonitoring einen wesent­lichen Beitrag, die vier Zielfunktionen des Risikomanagements von Immobilien-Projektentwicklungen zu erfüllen.

• Transparenz erhöhen
• Investition schützen
• Reputation fördern
• Regulatorik erfüllen

Phasen

Das Risikomonitoring gliedert sich in verschiedene Phasen sowie Ebenen und leitet Kennzahlen für verschiedene Risiken und Parameter ab, zudem werden vielfältige Daten und Methoden verwendet. Das syste­ma­tische Vorgehen garan­tiert dabei eine maximale Vergleichbarkeit zwischen den Projekten, unabhängig von deren Größe und Komplexität. Das Monitoring gliedert sich typischer­weise in die vier folgenden Phasen.

• Phase 1: Kick-Off
• Phase 2: Set-Up
• Phase 3: Roll-Out
• Phase 4: Touch-Down

In der Phase 1, dem „Kick-Off“, werden der Auftragsumfang und die Organisationsstruktur definiert. Dies mag zunächst selbst­ver­ständlich klingen, wird jedoch in vielen Projekten meist ungenau vorge­nommen und führt häufig zu Informationslücken und unklaren Verantwortlichkeiten, welche an sich bereits ein Projektrisiko darstellen. In der Phase 2, dem „Set-Up“, werden die Berichtsstruktur sowie die Informationsschnittstellen definiert. Dabei werden sowohl die inhalt­liche als auch die technische Informationsübermittlung geklärt, um eine reibungslose und durch­gängige Durchführung zu gewähr­leisten. In der Phase 3, dem „Roll-Out“, werden schließlich die eigent­lichen Analysen vorge­nommen und die Berichte erstellt. Diese Phase erfolgt wieder­kehrend in einem zuvor festge­legten Turnus, meist monatlich oder quartals­weise. Sollten sich grund­le­gende Änderungen in der Projektkonzeption oder den zugrunde gelegten Budgets ergeben, erfolgt ein Rückschritt in Phase 2, um eine neue „Baseline“ festzu­legen. Diese wird meist durch den oder die Projekt-Sponsoren bewilligt. In der Phase 4, dem „Touch-Down“, werden das Monitoring abgeschlossen und die gewon­nenen Erkenntnisse aggre­giert und dokumen­tiert. Auf dieser Datenbasis kann dann ein organi­sa­tio­nales und maschi­nelles Lernen aufge­setzt werden.

Ebenen

Das Monitoring erfolgt je nach Intensität der Bearbeitung und Anforderung an die Kennzahlen innerhalb der folgenden vier Ebenen.

• Ebene 1: Dokumentation
• Ebene 2: Plausibilisierung
• Ebene 3: Analyse
• Ebene 4: Simulation

Die ersten beiden Ebenen basieren insbe­sondere auf der Expertise des Monitors und bilden die Grundlage für die folgenden beiden Bearbeitungsebenen, welche insbe­sondere auf der Exaktheit von Modellen basieren. In der Ebene 1, der „Dokumentation“, werden die internen und externen Daten zu dem Projekt und dem Projektkontext zusam­men­ge­fasst. Hierbei offen­baren sich bereits erste Projektrisiken z.B. in Form von Informationslücken. In der Ebene 2, der „Plausibilisierung“ werden die vorlie­genden Fakten und Annahmen auf ihre Schlüssigkeit geprüft. Hierbei offen­baren sich weitere Projektrisiken z.B. in Form von Widersprüchen. In der Ebene 3, der „Analyse“ werden aus den vorlie­genden Informationen Kennzahlen zu den Projektparametern anhand von deter­mi­nis­ti­schen Modellen abgeleitet sowie Szenarioberechnungen für die realwirt­schaft­liche Risikosteuerung durch­ge­führt. In der Ebene 4, der „Simulation“ werden aus den vorlie­genden Informationen Kennzahlen zu den Projektparametern anhand von stochas­ti­schen Modellen abgeleitet sowie Szenarioberechnungen für die finanz­wirt­schaft­liche Risikosteuerung durch­ge­führt.

Risiken

Es bestehen unzählige Arten der Klassifikation von Risiken, welche alle in ihrem jewei­ligen Kontext eine Berechtigung haben. Für das Risikomonitoring haben sich jedoch auf oberster Ebene folgende Klassifizierungen als handlungs­leitend erwiesen. Die zentrale Frage des Monitoring lautet: welche Risiken bestehen oder können bestehen, wie wirken sich diese auf die Parameter des Projektes aus, und mit welchen Kennzahlen können diese Auswirkungen quanti­fi­ziert und gesteuert werden?

Aus realwirt­schaft­licher Perspektive klassi­fi­zieren wir die Risiken daher anhand des Projektprozesses wie folgt. Die jewei­ligen Einzelrisiken werden innerhalb der Prozessschritte weiter in Unterklassen organi­siert. Dadurch können Risikoarten, Eintrittswahrscheinlichkeiten, Schadenshöhen und Gegenmaßnahmen sachge­recht geschätzt und gebündelt werden.

• Projektierungsrisiken
• Planungsrisiken
• Realisierungsrisiken
• Verwertungsrisiken

Aus finanz­wirt­schaft­licher Perspektive folgen wir der grund­le­genden Klassifikation der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin). Die jewei­ligen Einzelrisiken werden innerhalb der Risikoklassen weiter in Unterklassen organi­siert. Dadurch können Risikoarten, Eintrittswahrscheinlichkeiten, Schadenshöhen und Gegenmaßnahmen sachge­recht geschätzt und gebündelt werden.

• Adressenausfallrisiken
• Marktpreisänderungsrisiken
• Liquiditätsrisiken
• Operativrisiken

Häufig werden in dem Zusammenhang der Risikoklassifikation zudem noch Zinsänderungsrisiken, Nachhaltigkeitsrisiken, Reputationsrisiken und Insolvenzrisiken angeführt. Dazu merken wir an, dass Zinsrisiken in den Marktpreisrisiken integriert werden, da Zinsänderungen direkt zu Preisänderungen des Kapitals oder des Vermögens führen. Nachhaltigkeitsrisiken werden gemäß BaFin nicht als neue Risikoklasse sondern als neue Risikotreiber (physische und transi­to­rische) verstanden und als solche berück­sichtigt. Reputationsrisiken und Insolvenzrisiken sind nicht als Ursachen- sondern als Wirkungs- Risiken zu begreifen und daher auf Basis des Risikomonitorings im nachge­la­gerten Risikomanagement entspre­chend strate­gisch abzuschätzen.

Parameter

Aus realwirt­schaft­licher Sicht sind die folgend aufge­führten Parameter einer Immobilien-Projektentwicklung wesentlich und demnach konti­nu­ierlich zu verfolgen. Gemäß der aktuellen Projektmanagement-Standards ist bekannt, dass die Änderung eines Parameters meist zu einer Änderung der anderen Parameter führt.

• Termine
• Kosten
• Leistungen
• Qualitäten

Die Termine definieren zeitlich den Projektstart, das geplante Projektende sowie weitere wichtige Meilensteine und werden in einem sogenannten Rahmenterminplan (RTP) oder Projektzeitenplan (PZP) dokumen­tiert und nachge­führt. Die Kosten definieren den monetären Investitionsrahmen für das Projekt und werden durch die Projekt-Sponsoren als Gesamtinvestitionskosten (GIK) bewilligt. Die Leistungen (LST) definieren die geplante Projektkonzeption im techni­schen Sinne als Volumen und umfassen dabei quanti­tative und quali­tative Kriterien. Die Qualitäten definieren den geplanten Projekterlös im monetären Sinne als Volumen und werden durch eine Bewertung des Marktwertes nach planmä­ßiger Fertigstellung (MWT) ermittelt.

Aus finanz­wirt­schaft­licher Sicht sind hingegen die folgend aufge­führten Parameter einer Immobilien-Projektentwicklung wesentlich. Gemäß aktueller Controlling-Standards ist bekannt, dass diese Parameter sich gegen­seitig in ihrer Ausprägung beein­flussen.

• Rentabilität
• Liquidität
• Fazilität
• Kapitalstabilität

Die Rentabilität gibt den Erfolgt des Projektes wieder und wird betriebs­wirt­schaftlich abgeleitet aus dem Verhältnis von Aufwand zu Ertrag bzw. finanz­wirt­schaftlich abgeleitet aus dem Verhältnis von Gewinn zu einge­setztem Kapital. Eine negative Rentabilität zeigt dabei ein wirtschaftlich nicht sinnvolles Projekt an. Die Liquidität beschreibt die Fähigkeit einer Organisation, seine laufenden Zahlungsverpflichtungen betrags­genau und termin­ge­recht erfüllen zu können und stellt somit die geplante Mittelherkunft der geplanten Mittelverwendung gegenüber. Eine negative Liquidität beein­flusst unmit­telbar die o.g. realwirt­schaft­lichen Parameter und kann zur Insolvenz der Projektorganisation führen. Die Fazilität beschreibt die betraglich begrenzte Möglichkeit einer Organisation, Kredite aufnehmen zu können und bestimmt aufgrund von materia­li­sierten und verfüg­baren Kreditsicherheiten damit die weiteren Finanzierungsmöglichkeiten. Die Kapitalstabilität gibt die Risikotragfähigkeit der Organisation wieder und wird durch das Verhältnis zwischen bilan­zi­ellem Kapital und ökono­mi­schem Kapital abgeleitet.

Kennzahlen

Aus realwirt­schaft­licher Sicht werden zu den o.g. Parametern folgende Kennzahlen abgeleitet und verfolgt. Das Budget für jeden Parameter wird im Rahmen der Baseline festgelegt und zu jedem Berichtszeitpunkt mit dem aktuellen Status verglichen. Aus dieser fortlau­fenden Abweichungsanalyse ergibt sich ein Trend, der wiederum Grundlage für die Ableitung von deter­mi­nis­ti­schen Prognosen bildet.

• Budget
• Status
• Trend
• Prognose

Aus finanz­wirt­schaft­licher Sicht werden zu den o.g. Parametern folgende Kennzahlen abgeleitet und verfolgt. Letztendlich handelt es sich dabei um erwei­terte model­lierte und simulierte Prognosen, welche die Grundlage bilden, das ökono­mische Kapital zu berechnen, welches wiederum die Risikotragfähigkeit der Projektorganisation darstellt.

• Erwartungswert
• Szenariowerte
• Value At Risk
• Expected Shortfall

Methoden

Die Berechnung der realwirt­schaft­lichen Kennzahlen erfolgt im Rahmen von mehreren deter­mi­nis­ti­schen Verfahren, welche über die Redundanz des Multi-Modell-Ansatzes etwaige einzelne Ergebnisverzerrungen reguliert.

• Vergleichsverfahren
• Annäherungsverfahren
• Schätzverfahren
• Berechnungsverfahren

Die Berechnung der finanz­wirt­schaft­lichen Kennzahlen erfolgt im Rahmen von stochas­ti­schen Modellen jeweils mit und ohne Verteilungsannahme. Die Erwartungswerte geben dabei Punktschätzungen und die Szenariowerte Intervallschätzungen mit definierten Wahrscheinlichkeiten wieder. Der Value At Risk sowie der Expected Shortfall werden im Zuge einer Simulation mit definierten Wahrscheinlichkeitsverteilungen abgeleitet, welche auf histo­ri­schen Zeitreihen der Parameter basieren und um jeweils aktuelle Prognosewerte von externen Instituten ergänzt werden. Alternativ können die Wahrscheinlichkeitsverteilungen auch mathe­ma­tisch forma­li­siert werden, wobei eine Normalverteilung für fast alle Parameter empirisch ausge­schlossen werden kann.

Daten

Für die Risikoanalyse verwendet werden projekt­in­terne sowie projek­tex­terne Daten, die wiederum explizit daten­ba­siert als auch implizit erfah­rungs­ba­siert vorliegen. Bei unvoll­stän­digen Zeitreihen werden die Verteilungen der Datensets sachlich plausi­bi­li­siert und ggf. um interne und externe heuris­tische Schätzwerte ergänzt. Es bestehen formal also folgende Informationsquellen.

• Intern
• Extern
• Daten
• Expertise

Berichtswesen

Das Berichtswesen erfolgt in gleich­bleibend struk­tu­rierter Form, um die Vergleichbarkeit der Berichte innerhalb eines Projektes sowie zwischen mehreren Projekten zu gewähr­leisten. Dabei werden regel­mäßig folgende Berichtstypen erstellt, welche mit den o.g. Phasen des Monitorings synchro­ni­siert sind.

• Basis-Bericht
• Regel-Bericht
• Änderungs-Bericht
• Abschluss-Bericht

Die Berichte sind stark quanti­tativ orien­tiert und stellen die Kennzahlen in Form von Einzelwerten, Tabellen, Ratings und Diagrammen fakten­ba­siert und handlungs­leitend dar. Gleichwohl werden zu jeder Sektion auch kurze Erläuterungen gegeben, die die wesent­lichen Erkenntnisse zusam­men­fassen, um auch gelegent­lichen Lesern den Zugang zu ermög­lichen. Ein typisches Inhaltsverzeichnis umfasst die folgenden Kapitel.

• Titelblatt
• Zusammenfassung
• Projektbeschreibung
• Projektbudget
• Projektstatus
• Projekttrend
• Projektprognose
• Risiko Rating (quali­tativ)
• Risiko Assessment (quanti­tativ)
• Unterlagenverzeichnis
• Glossar
• Fotodokumentation

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