Insolvenzen: Wege aus der Klemme

Um die Marktaktivität in der Immobilienwirtschaft wieder zu beleben und insbesondere die angehaltenen Projektentwicklungen wieder in Gang zu bringen, sind neben Angebot und Nachfrage auch ein zielführendes Krisenmanagement und eine gesicherte Finanzierung erforderlich.

Im Absatzmarkt geben erste Transaktionen Hinweise auf eine neue, moderatere Preisfindung. Auf dem Beschaffungsmarkt sind die Baupreise ebenfalls wieder rückläufig, gleiches gilt teilweise auch für Bodenpreise, so dass im Laufe des kommenden Jahres wieder von wirtschaftlich darstellbaren Rahmenbedingungen ausgegangen werden kann. Entscheidend sind hierbei jedoch zielführende politische Regelungen zu energetischen Qualitäten, Sanierungsverpflichtungen, Umlagequoten, Förderprogrammen und Mieterhöhungspotenzialen, welche in der jüngeren Vergangenheit in der Branche als eher unsicher wahrgenommen wurden. Sprich, das politische Risiko muss kalkulierbar gemacht werden.

Verwertungsszenarien von Projekten

Für in Schieflage geratene Projekte und deren weitere Finanzierung ergeben sich aktuell grundsätzlich mehrere Zukunftsszenarien: Zum einen die Sanierung im Insolvenzverfahren mit Zwangsverwaltung oder in Eigenverwaltung, zum anderen die vorinsolvenzliche Sanierung im Schutzschirmverfahren oder die Restrukturierung nach dem Gesetz über den Stabilisierungs- und Restrukturierungsrahmen für Unternehmen (StaRUG). Insbesondere das Verfahren nach dem zum 01. Januar 2021 in Kraft getretenen StaRUG bietet vielfache Möglichkeiten in Eigenverantwortung und im Einvernehmen mit der Mehrheit der Gläubiger formale Insolvenzen abzuwenden. Damit bestehen pragmatische Voraussetzungen, um Projekte mittels eines kompetenten Krisen- und Risikomanagements wieder weiterzuführen.

Interessenslage der Sponsoren

Typischerweise haben Gläubiger von Projektentwicklungsgesellschaften kein Interesse an der Übernahme der Insolvenzmasse, da deren Fertigstellung nicht zur Kernkompetenz ihrer Geschäftsmodelle gehört. In den überwiegenden Fällen handelt es sich dabei um Banken, welche bei Störung des Kreditvertrags eine interne Intensivbetreuung veranlassen müssen und im Zweifelsfall die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben. In der Frühphase von Projekten sind zudem Mezzaningeber involviert, oder Immobilienfonds, die sich Objekte im Zuge eines Forward-Deals sichern wollen. Insofern kann grundsätzlich davon ausgegangen werden, dass sowohl auf der Debt- als auch auf der Equity-Seite sämtliche Finanzierer und Investoren ein Interesse an der Weiterführung der Projekte haben, um die geplanten regelmäßigen Cashflows aus Kreditverträgen, Mietverträgen oder Verkäufen zu erzielen.

Leistungslücke im Risikomanagement

Um die Planbarkeit in den Projekten wiederherzustellen und dauerhaft zu sichern, sind neben der Befriedigung von Gläubigern, neuverhandelten Finanzierungskonditionen und neubewerteten Sicherheiten, insbesondere systematische Risikomanagement-Maßnahmen erforderlich. Diese Maßnahmen sind zwar nominal in den Leistungsbildern der Projektsteuerer nach AHO sowie in den Vorschriften der Finanzierer nach MaRisk enthalten, werden jedoch regelmäßig nicht oder nur unzureichend ausgefüllt. Grund hierfür sind zum einen die Tatsache, dass Finanzierer regelmäßig nicht über ausreichende Kapazitäten mit dem entsprechenden bautechnischen Know-How verfügen und zum anderen die Projektsteuerer qua Leistungsbild zwar den Bauherren, nicht aber weiteren Investoren oder Finanzierern verpflichtet sind und demnach auch regelmäßig nicht über ausreichende Kompetenzen in der finanzwirtschaftlichen Risikomodellierung besitzen. Dadurch entsteht eine Leistungslücke im Risikomanagement, gewissermaßen ein blinder Fleck an der Schnittstelle zwischen Realwirtschaft und Finanzwirtschaft, an welcher wesentliche Informationen über Ursache und Wirkung von Risiken und Treibern verloren gehen oder nicht gesamtheitlich identifiziert, dokumentiert, analysiert und bewertet werden. Diese Leistungslücke zu schließen wird ein essentieller Bestandteil sein, wenn es darum geht, die Steuerbarkeit von Projekten zu erhöhen und das Vertrauen der Sponsoren wiederherzustellen.

Lösungsansatz Risikomonitoring

Und genau diese Leistungslücke schließt ein unabhängiges Risikomonitoring von Projektentwicklungen. Es ergänzt dabei das entscheidende Bindeglied zwischen der Projektsteuerung des Entwicklers und dem Risikomanagement des Finanzierers und liefert damit die Grundlagen für eine erfolgreiche Steuerung der Durchführung oder Weiterführung eines Immobilien-Projektes aus Sicht der Projekt-Sponsoren. Das Risikomonitoring ist dabei unabhängig von der Projektrealisierung und von der Projektfinanzierung. Der Risikomonitor verfügt über weitreichende technische, rechtliche, wirtschaftliche und quantitative Fähigkeiten, um die teilweise komplexen Sachverhalte zu analysieren und zu bewerten. Im Idealfall ist der Monitor durch eine entsprechende Stelle zertifiziert, um seine Unabhängigkeit und Kompetenz nachzuweisen. Erste Initiativen hierzu sind z.B. vom Baumonitoring e.V., der HypZert GmbH oder der RICS bereits lanciert. Diese geben zwar auch erste Empfehlungen für eine Standardisierung von Monitorings, die konkrete Implementierung bleibt aber weiterhin eine Herausforderung für Projektsponsoren. Wie ein umfassendes Risikomonitoring für Projektentwicklungen im Detail ausgestaltet sein kann, beschreiben wir in den nächsten Beiträgen.

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