Immobilienmarkt: Das Ende eines Zyklus

Das Risiko ist zurück­ge­kehrt in die Immobilienwirtschaft. Diese Aussage verfestigt sich seit über einem Jahr in Marktanalysen und Marktkommentaren. Neben einge­bro­chenem Transaktionsvolumen und gesun­kenen Verkaufspreisen wird immer mehr von immer größeren Insolvenzen in der Branche berichtet.

Insbesondere davon betroffen sind aktuell Projektentwickler und Verwaltungsgesellschaften rund um diese Entwickler. In Folge dessen liegen etliche Projekte aktuell auf Eis, solange bis die Stakeholder und Insolvenzverwalter eine Abwicklung struk­tu­riert und eine Weiterführung der Projekte vereinbart haben.

Eine Weiterführung von Projektentwicklungen, deren Entwicklungsgesellschaften in Schieflage geraten sind, erfordert ein hohes Maß an Vertrauen in deren wirtschaft­liche Tragfähigkeit. Dieses Vertrauen kann innerhalb der Restrukturierung durch die Transparenz eines engma­schigen Risikomanagements herge­stellt werden.

Mit einer Reihe von Blog-Beiträgen möchten wir die Treiber der aktuellen Entwicklung analy­sieren und deren Einfluss auf das Segment der Projektentwicklungen aufzeigen. Daraus werden wir Handlungsfelder für die Branche ableiten und unter anderem zeigen, wie ein syste­ma­ti­sches Projekt-Monitoring als Best-Practice Lösung zur Stabilisierung der Marktaktivität beitragen kann.

Kasten

JAHRESWERTE 2023	World	USA	EMEA	GER	EUR
Transaktionsvolumen Quelle: JLL, EY	-44%	-55%	-43%	-56%
Bürospitzenrendite Quelle: CBRE, JLL		6,70%		4,20%
Hauptrefinanzierungszinssatz Quelle: FED, EZB		5,50%			4,50%
Hypothekenzinsen 30y Quelle: HCOB; DBB		6,60%		3,80%
Inflation (Kern) Quelle: CPI, VPI		3,40% (3,60%)		2,20% (3,00%)

Unerwarteter Umschwung

Die Trendwende im Marktzyklus der Immobilienwirtschaft vollzog sich von Ende 2022 binnen eines Jahres so rasch und so stark, dass hierbei von einer Immobilienkrise gesprochen werden kann.

Zuvor zeigte sich das Wirtschaftswachstum in den Jahren 2018 bis 2022, mit Ausnahme des Corona-Jahres 2020, gegenüber den Vorquartalen durch­gängig stabil. Ebenso lag die Inflation in diesem Zeitraum gegenüber den Vorjahresmonaten stabil um rund 2,0%, wobei sich die Corona-Jahre 2020 (bis ‑0,50%) und 2021 (von 1,00% bis 5,00%) nahezu kompen­sierten. Im deutschen Immobilienmarkt lagen die Transaktionsvolumina in diesem Zeitraum durch­gängig über EUR 50 Mrd. und im Rekordjahr 2021 bei über EUR 110 Mrd. p.a. und die Nettospitzenrendite von Büroimmobilien sank in diesem Zeitraum von 3,20% auf 2,80% p.a. Die Nachfrage nach Immobilien stieg konti­nu­ierlich.

Trotz des damals scheinbar anhal­tenden Immobilienbooms gab es jedoch bereits erste Anzeichen für eine Blasenentwicklung. Zum einen stiegen die Preise für Gewerbe-Immobilien zuletzt um bis zu 10% p.a. sowie für Wohn-Immobilien um bis zu 12% p.a., zum anderen entwi­ckelte sich das reale Wirtschaftswachstum lediglich um +1,00% bis +3,10% p.a. sowie die Reallöhne lediglich um 0,70% bis 3,20% p.a., Corona-Effekte ausge­nommen. Dieses immer stärkere Auseinanderdriften der Immobilienwerte von deren Ertragsfähigkeit begründete bereits ein erstes Risiko einer Abwertung.

Ein Blick über den Globus zeigt, dass die Trendwende der Immobilienpreise in den USA schon im 1. Quartal 2022 einsetzte sowie in China der Bilanzskandal des Entwicklers Evergrande bereits im 1. Quartal 2021 bekannt wurde und zu einem Einbruch des gesamten chine­si­schen Immobilienmarktes bis heute führte. Auch wenn zwischen dem deutschen und diesen inter­na­tio­nalen Märkten erheb­liche struk­tu­relle Unterschiede bestehen und in Deutschland insbe­sondere die realwirt­schaft­liche Nachfrage stets stabil war, sind diese Anzeichen kaum in der Fachwelt als Indikatoren für eine Risikobewertung heran­ge­zogen worden. Das Aufkommen Immobilienblase wurde somit unter­be­wertet.

Treiber der Trendwende

Als letzt­end­licher Auslöser für die Immobilienkrise in Deutschland gilt der Beginn des russi­schen Angriffskriegs auf die Ukraine im Februar 2022. Diesem folgte eine Reihe von realwirt­schaft­lichen Lieferengpässen, insbe­sondere von Baustoffen, Rohstoffen und Energie, welches zu einer zeitweisen hohen Inflation von insgesamt bis zu rund 9% führte, Baustoffe verteu­erten sich bis 18%, Energielieferungen verteu­erten sich bis zu 36%. Um diese Einzudämmen, erhöhte die EZB den Hauptrefinanzierungszinssatz binnen 14 Monaten von 0,00% auf 4,50% p.a.

Nach einer über 10-jährigen Niedrig- und Nullzinspolitik verteuerte diese Zinswende die Finanzierung von Bestandobjekten und Projektentwicklungen um 200 bis 400 Basispunkte. Zudem stiegen seit langen wieder die Renditen von Fixed-Income Titeln, wie Festgeld, Bundesobligationen oder Unternehmensanleihen. Dadurch floss viel Kapital aus dem Immobiliensektor ab, das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilienmarkt ging im Jahr 2023 um 56% auf unter EUR 30 Mrd. zurück. Die gesunkene Nachfrage nach Immobilien-Investments sowie der gleich­zeitige Rückgang der Vermietungsleistung von Büroimmobilien um mehr als 30%, sorgten in Verbindung mit der Kostensteigerung für Betrieb und Instandhaltung, den realwirt­schaft­lichen Rezessionsprognosen und den politi­schen Unsicherheiten hinsichtlich energe­ti­scher Sanierungsvorschriften für einen Anstieg der Immobilienrenditen. Die Spitzennettorenditen für Büroimmobilien stiegen von 2,80% im Jahr 2022 auf 4,20% zum 1. Quartal 2024 an.

Der Renditeanstieg resul­tierte unmit­telbar in einer Abwertung der Anlagegüter Immobilie. Diese konnte bei Bestandsobjekten zwar vorüber­gehend durch ggf. indexierte Mietverträge kompen­siert werden, insgesamt wurden Immobilien gemäß Index des Verband Deutscher Pfandbriefbanken (VDP) im Jahr 2023 jedoch um 6,00% abgewertet, davon Wohnimmobilien um 5,00% und Gewerbeimmobilien um 10%. Je nach Beschaffenheit des Portfolios wurden in diesem Zusammenhang zudem vermehrt Nachhaltigkeitsaspekte mitbe­rück­sichtigt, was zu einzelnen Abwertung von bis zu 30% führte.

Neben der finan­zi­ellen Abschreibung der Buchwerte von Bestands-Immobilien kam es zudem zu einem realen Rückgang der Neubau-Aktivitäten. Aufgrund der finanz- und realwirt­schaft­lichen Strukturierung von Projekt-Entwicklungen reagieren diese regel­mäßig spätzy­klisch bei anzie­henden sowie frühzy­klisch bei abschwin­genden Märkten. Die Konsequenzen des aktuellen Konjunkturabschwungs für Projektentwickler beleuchten wir im folgenden Beitrag.

Erfahren Sie mehr über ein erfolg­reiches Risikomanagement für Ihr Immobilienprojekte: