Abolition de la valeur locative : dix consé­quences probables sur les marchés de la construction et de l’immobilier

Avec la décision populaire du 28 septembre 2025 en faveur d’une nouvelle base consti­tu­tion­nelle pour les impôts fonciers cantonaux sur les résidences secon­daires occupées princi­pa­lement par leur proprié­taire, le changement de système d’impo­sition de la propriété du logement est décidé : l’impo­sition de la valeur locative est supprimée ; en contre­partie, les déduc­tions des frais d’entretien et des intérêts passifs sont fortement limitées. Les modalités précises seront définies par une loi fédérale et des mises en œuvre canto­nales, y compris d’éven­tuelles taxes sur les résidences secon­daires. Vous trouverez ici des infor­ma­tions détaillées telles que le texte de la votation et les résultats des votes régionaux.

Voici dix consé­quences probables pour le marché suisse de la construction et de l’immobilier:

1. Allègement de l’impôt sur le revenu et légère stimu­lation de la demande

Sans valeur locative fictive, et dans un contexte de taux d’intérêt modérés, les coûts courants de logement diminuent pour de nombreux ménages proprié­taires. La dispo­sition à payer pour un logement en propriété occupé par son proprié­taire tend donc à augmenter. L’effet haussier sur les prix devrait rester limité, proba­blement dans une fourchette de quelques pourcents seulement, sans pouvoir être quantifié avec précision. Son ampleur variera selon les régions et les segments de marché, et pourra être compensée ou amplifiée par d’autres facteurs plus influents, tels que le niveau des taux d’intérêt, l’activité de construction neuve, les coûts de construction, l’évolution de l’emploi et de la population, ainsi que les règles de finan­cement et autres régula­tions du marché.

2. Essor des rénova­tions jusqu’à l’entrée en vigueur

D’ici l’entrée en vigueur des nouvelles règles, on peut s’attendre à ce que les travaux de rénovation et d’entretien qui doivent de toute façon être effectués prochai­nement soient sensi­blement avancés afin de profiter pour la dernière fois des possi­bi­lités de déduc­tions encore en vigueur aujourd’hui. Cela soutiendra les commandes dans le secteur de la construction jusqu’à l’entrée en vigueur. Cette dynamique de type « use it or lose it » entraînera surtout, dans les mois précédant la date butoir, une forte demande et une utili­sation maximale des capacités (concen­tration des délais, temps d’attente parfois plus longs et pression sur les prix).

En moyenne, au cours des cinq dernières années, plus de 2,4 milliards de francs ont été dépensés chaque année pour la rénovation de maisons indivi­duelles. Les rénova­tions d’immeubles collectifs ont entraîné environ 5,2 milliards de francs d’inves­tis­se­ments. Il faut s’attendre à une augmen­tation sensible à court terme, en parti­culier pour les maisons indivi­duelles.

3. Marché de la construction à moyen terme : recul des travaux d’entretien préservant la valeur

Avec l’entrée en vigueur de la réforme – et la quasi-disparition des déduc­tions fiscales pour les travaux d’entretien et de rénovation énergé­tique des biens occupés par leur proprié­taire – les incita­tions à la rénovation diminuent. Les aména­ge­ments intérieurs tels que la cuisine, la salle de bain et les surfaces sont parti­cu­liè­rement touchés. En consé­quence, on peut s’attendre à une baisse du volume des rénova­tions à moyen terme.

En même temps, il faut tenir compte du fait que les rénova­tions énergé­tiques peuvent être écono­mi­quement intéres­santes même sans les déduc­tions fiscales actuelles – en parti­culier dans le cas d’un simple rempla­cement de chauffage (voir l’étude : Les rénova­tions énergé­tiques dans le parc immobilier résidentiel et leur impact écono­mique – en allemand uniquement). En outre, des programmes d’encou­ra­gement et des déduc­tions fiscales canto­nales peuvent continuer à être dispo­nibles pour soutenir ces inves­tis­se­ments.

4.L’« état » du bien gagne en impor­tance dans la valeur de marché

Avec la diminution des incita­tions à l’entretien, les valeurs de marché tendront à se diffé­rencier davantage en fonction de l’état de construction et du standard de durabilité : les objets modernes et énergé­ti­quement efficaces seront relati­vement favorisés, tandis que les biens néces­sitant des rénova­tions subiront des décotes plus impor­tantes.

5. Davantage de construc­tions de rempla­cement lors des change­ments de proprié­taires

Après l’achat d’un bien immobilier, la tendance à construire des bâtiments de rempla­cement plutôt que de procéder à des rénova­tions complètes devrait augmenter. Cela s’explique par la baisse de l’attrac­tivité fiscale des rénova­tions, la tendance à la baisse de l’état moyen des bâtiments et l’écart de valeur croissant entre les bâtiments anciens et les bâtiments neufs.

6. Davantage d’incitations à rester proprié­taire

Pour les retraitées et retraités ayant des hypothèques largement amorties, les coûts nets d’utilisation diminuent ; l’incitation à rester dans leur logement en propriété s’accroît. Les raisons finan­cières comme motif de déména­gement dans des logements plus petits sont toutefois à relati­viser : compte tenu de la pénurie de l’offre, un déména­gement ne permet actuel­lement que rarement (voire jamais) de réduire les coûts du logement.

7. Diminution globale de l’endet­tement des ménages

Avec la suppression de la logique de déduction des intérêts, l’incitation fiscale à un fort recours à l’endettement diminue. En moyenne, on peut donc s’attendre à un niveau d’hypothèque légèrement plus bas. La hausse des valeurs de marché atténue toutefois l’effet de modération sur le volume hypothé­caire agrégé (finan­ce­ments initiaux et refinan­ce­ments ultérieurs).

8. Conception ouverte des impôts sur les résidences secon­daires avec des effets diffé­renciés sur les valeurs de marché

Les cantons ont la compé­tence d’intro­duire un impôt foncier spécial sur les résidences secon­daires occupées princi­pa­lement par leur proprié­taire. Selon le niveau et la conception de cet impôt, les valeurs de marché régio­nales seront affectées de manière variable – en parti­culier dans les cantons touris­tiques et de montagne.

9. La transition, le calen­drier et la sécurité juridique sont déter­mi­nants

L’impact sur les ménages et les marchés dépend de la mise en œuvre (périodes de transition, règles détaillées sur les déduc­tions, solutions canto­nales). Jusqu’à l’entrée en vigueur, les règles actuelles restent valables ; la Confé­dé­ration fixe le calen­drier. Dans ce contexte, la sécurité juridique et une commu­ni­cation claire soutiennent la plani­fi­cation et les inves­tis­se­ments.

10. Impact diffé­rencié selon les ménages

La réforme a des réper­cus­sions impor­tantes sur la charge fiscale indivi­duelle. Pour la majorité des ménages, les effets restent toutefois limités, tant que la valeur locative fictive antérieure correspond à peu près aux intérêts hypothé­caires additionnés de la déduction forfai­taire pour entretien. Des change­ments plus marqués concernent certains ménages spéci­fiques : par exemple, lorsqu’une rénovation complète est prévue dans les prochaines années (suppression des déduc­tions), ou lorsque la valeur locative imposée était élevée alors que l’hypothèque est déjà largement amortie. Pour plus de détails sur les effets sur les ménages, voir l’article de blog «La valeur locative sur la sellette».

Ces dix effets illus­trent la portée du changement de paradigme adopté dans la fiscalité du logement en propriété. Ils montrent toutefois également, à travers les nuances apportées, que les mécanismes fonda­mentaux du marché suisse du logement occupé par son proprié­taire ne se trans­for­meront pas de manière signi­fi­cative.