40 ans d’inves­tis­sement immobilier : les pays les plus perfor­mants

En 1985, «Retour vers le futur» conquiert les salles de cinéma, Ronald Reagan et Mikhaïl Gorbatchev se rencontrent à Genève pour leur premier sommet – et dans un petit bureau à Zurich, la société Wüest Partner est fondée. Aujourd’hui, quatre décennies plus tard, environ 500 expertes et experts accom­pagnent le secteur immobilier grâce à l’intel­li­gence des données, au conseil et à des solutions logicielles. Une chose est restée constante : Wüest Partner n’investit pas elle-même dans l’immobilier – ce qui lui permet de réaliser ses analyses en toute indépen­dance et sans conflit d’intérêts.

À l’occasion de notre 40^e anniver­saire, nous nous sommes posé la question suivante : que serait devenu votre patri­moine si vous aviez investi, le 1^er janvier 1985, 100 000 unités dans des sociétés immobi­lières cotées en bourse – et conservé ces positions jusqu’au 31 décembre 2024 – et ce, dans 14 pays diffé­rents ?

Métho­do­logie en un coup d’œil

Hypothèse d’analyse	Expli­cation
Période d’obser­vation	Du 1er janvier 1985 au 31 décembre 2024 (40 ans).
Montant de départ	100 000 unités de monnaie locale (pour les pays de la zone euro, le montant équivalent en euros) ; date d’inves­tis­sement : premier jour de cotation en 1985.
Pays pris en compte	Allemagne, Australie, Canada, États-Unis, France, Hong Kong, Italie, Japon, Norvège, Pays-Bas, Royaume-Uni, Singapour, Suède, Suisse.
Indice analysé	Indices de rendement total pour les actions immobi­lières (REITs, Property Companies, SIICs, etc.); dividendes réinvestis en perma­nence.
Règle du porte­feuille	Buy-and-hold (pas de réallo­cation, pas de couverture)
Devises	Perfor­mance en monnaie locale.
Coûts	Pas de prise en compte des coûts de couverture, de transaction ou d’impôt – le potentiel brut et le risque de marché pur sont présentés.
Source des données	GPR General Index (Total Return) de Global Property Research B.V.). Comprend toutes les sociétés avec une capita­li­sation boursière > USD 50 millions (2 mois consé­cutifs), > 15% de free-float et ≥ 75% de revenus immobi­liers.

Une évolution impres­sion­nante du patri­moine jusque fin 2024

Le résultat de l’analyse ont de quoi impres­sionner: entre début janvier 1985 et le 31 décembre 2024, le patri­moine investi aurait, selon les pays, au moins doublé (comme au Canada) et aurait même été multiplié par près de 66 à Hong Kong. En tenant compte de l’inflation, cela va d’une perte en termes réels au Canada à une multi­pli­cation par près de 19 de la fortune en Norvège.

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Pour obtenir de tels rende­ments, il fallait toutefois accepter des fluctua­tions de cours parfois massives. De plus, les résultats varient consi­dé­ra­blement d’un pays à l’autre. Derrière chaque chiffre se cache un chapitre parti­culier de l’his­toire de l’immo­bilier, du marché des capitaux et de la monnaie de chaque pays – voici un aperçu des principaux dévelop­pe­ments et tournants dans 7 des 14 marchés analysés par Wüest Partner Research.

Pays	Valeur finale nominale	Ø Rendement annuel (nominal)	Valeur finale réelle	Ø Rendement annuel (réel)	Ratio de Sharpe*
Hong Kong	HKD 6,63 millions	11.1%	HKD 1,75 million	7.4%	0.22
Australie	AUD 5,96 millions	10.8%	AUD 1,57 million	7.1%	0.36
Norvège	NOK 5,87 millions	10.7%	NOK 1,83 million	7.5%	0.20
Suède	SEK 4,99 millions	10.3%	SEK 1,65 million	7.3%	0.27
États-Unis	USD 4,17 millions	9.8%	USD 1,38 million	6.8%	0.31
Singapour	SGD 3,59 millions	9.4%	SGD 1,81 million	7.5%	0.19
France	EUR 2,52 millions	8.4%	EUR 1,08 million	6.1%	0.26
Suisse	CHF 2,17 millions	8.0%	CHF 1,33 million	6.7%	0.46
Royaume-Uni	GBP 1,11 million	6.2%	GBP 0,35 million	3.2%	0.12
Italie	EUR 1,05 million	6.0%	EUR 0,31 million	2.9%	0.08
Japon	JPY 0,81 million	5.4%	JPY 0,62 million	4.7%	0.15
Allemagne	EUR 0,61 million	4.6%	EUR 0,27 million	2.6%	0.07
Pays-Bas	EUR 0,28 million	2.6%	EUR 0,12 million	0.5%	0.00
Canada	CAD 0,19 million	1.7%	CAD 0,07 million	-0.8%	-0.05

* Ratio de Sharpe = rapport entre le rendement annuel excéden­taire (par rapport au taux sans risque) et la volatilité. Une valeur plus élevée indique un profil rendement/risque plus attrayant.
Source: Global Property Research; calculs: Wüest Partner

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Hong Kong : de l’envol à l’atter­rissage en catas­trophe et vice-versa

Rares sont les marchés immobi­liers qui tirent autant de valeur d’une surface au sol aussi réduite. Entre 1985 et 1997, les prix des logements et des bureaux ainsi que les cours boursiers se sont envolés. Puis la crise asiatique de 1997/98 s’est propagée: entre fin 1996 et août 1998, les sociétés immobi­lières cotées en bourse ont perdu environ 75% de leur valeur, et les prix des logements ont chuté jusqu’en 2003 à un niveau inférieur d’environ 70% au pic antérieur.

Mais l’éco­nomie portuaire et expor­ta­trice ouverte de Hong Kong a entamé une remontée specta­cu­laire de près de dix ans. Entre 1999 et 2007, le PIB réel a augmenté en moyenne de 6% par an et les actions immobilières‍ ont enregistré un rendement annuel moyen de plus de 18%. La crise finan­cière mondiale de 2008/2009 n’a inter­rompu que brièvement cette tendance à la hausse – les pertes ont été rapidement compensées.

Cependant, depuis 2019, les manifes­ta­tions de masse, les nouvelles lois sur la sécurité et les ferme­tures de frontières liées à la pandémie ont augmenté la nervosité: des études montrent un élargis­sement des écarts entre prix acheteur et vendeur (bid-ask spreads) ainsi qu’une volatilité intra­jour­na­lière accrue sur la Bourse de Hong Kong. Fin 2024, les actions des sociétés immobi­lières cotaient 34% en dessous de leur plus haut niveau d’avril 2019.

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Australie : portée par le boom des matières premières et la migration

L’Australie dispose de l’un des systèmes de REIT (real estate investment trusts – fonds de placement immobilier) les plus anciens au monde. Ces véhicules immobi­liers cotés en bourse séduisent par leurs taux de distri­bution élevés et bénéfi­cient d’un important soutien struc­turel grâce à une forte immigration nette, qui alimente une demande constante et soutient le marché immobilier. Cette combi­naison de crois­sance démogra­phique, de culture du dividende forte et d’un contexte écono­mique favorable lié au boom des matières premières a permis aux inves­tis­seurs de générer pendant de nombreuses années des rende­ments totaux à deux chiffres. Ainsi, un inves­tis­sement de 100 000 AUD en 1985 aurait atteint près de 6 millions AUD en valeur nominale en 2024.

Le côté obscur est apparu pendant la crise finan­cière mondiale (2007–2009) : l’indice immobilier a chuté de près de 70% durant cette période. Mais en dehors de cette chute marquée, les fluctua­tions de cours sont restées modérées en compa­raison inter­na­tionale – et les pertes ont généra­lement été rapidement compensées. Ceux qui ont su résister au crash de la crise finan­cière – ainsi qu’à quelques autres baisses nettement moins impor­tantes – ont été récom­pensés par des reprises rapides, une crois­sance tirée par les matières premières et des rende­ments de dividendes élevés et fiables.

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Norvège : âmes sensibles s’abs­tenir

La Norvège offre des rende­ments royaux – mais elle s’adresse plutôt à des inves­tis­seurs patients au cœur bien accroché. Un inves­tis­sement de 100 000 NOK en 1985 se serait trans­formé en 5,87 millions NOK à la fin de l’année dernière. Corrigé de l’inflation, cela repré­sente un multi­pli­cateur de 18 (soit 1,83 million NOK réels) – le plus fort accrois­sement de patri­moine réel parmi tous les pays analysés. Cependant, le chemin a été loin d’être tranquille : entre 1989 et 1992, puis de nouveau entre 2007 et 2009, les actions immobi­lières norvé­giennes ont perdu plus de 70% de leur valeur. Malgré cela, le marché s’est redressé, soutenu par deux facteurs clés :

• Le fonds de pension de l’État (Government Pension Fund Global), aujourd’hui l’un des plus impor­tants au monde avec environ 1800 milliards de dollars US, investit en perma­nence des fonds propres dans l’éco­nomie norvé­gienne et stabilise ainsi également le secteur financier.
• Les promo­teurs immobi­liers en Norvège travaillent tradi­tion­nel­lement avec des ratios d’endet­tement élevés. Cet effet de levier se traduit par des bénéfices supérieurs à la moyenne en période de reprise – mais peut entraîner des pertes tout aussi impor­tantes en période de ralen­tis­sement.

Le résultat est un marché immobilier volatil, mais extrê­mement rentable à long terme. Pas pour les âmes sensibles, mais un voyage qui en vaut la peine pour ceux qui savent résister aux chutes de cours.

France : une perfor­mance relati­vement stable

Le secteur SIIC (Sociétés d’Inves­tis­se­ments Immobi­liers Cotées) français affiche une solide perfor­mance : il a converti un inves­tis­sement de 100 000 euros en 1985 en 2,52 millions d’euros – dont il est resté 1,08 million d’euros en termes réels, un résultat solide en compa­raison inter­na­tionale. L’évo­lution a été moins volatile que sur de nombreux autres marchés – mais pas sans heurts non plus. Les inves­tis­seurs ont subi leur plus gros revers pendant la crise finan­cière mondiale, lorsque le marché a chuté de 58%.

Depuis 2020, des trans­for­ma­tions struc­tu­relles – telles que la généra­li­sation du télétravail et les coûts liés à l’adaptation des bâtiments aux normes ESG – pèsent sur les perspec­tives des formes d’utilisation tradi­tion­nelles. Mais celles et ceux qui misent à long terme sur Paris en tant que centre écono­mique et culturel d’envergure inter­na­tionale conti­nuent de bénéficier de distri­bu­tions relati­vement stables – ainsi que de la possi­bilité de parti­ciper activement à la transition vers des usages immobi­liers plus souples et durables.

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Royaume-Uni : un rendement réel plutôt inférieur à la moyenne

Les engage­ments dans des valeurs immobi­lières cotées au Royaume-Uni génèrent des distri­bu­tions solides – mais les risques monétaires et politiques pèsent sur le résultat. Un inves­tis­sement de 100 000 livres sterling en 1985 aurait rapporté 1,11 million de livres sterling en valeur nominale à la fin de 2024. Cependant, après correction de l’inflation, il n’en resterait que 346 000 GBP – un résultat nettement plus faible en compa­raison inter­na­tionale.

Le Royaume-Uni est un exemple classique de marché des capitaux libre, dont le potentiel a toutefois été réguliè­rement occulté par les risques monétaires et politiques. Des événe­ments marquants comme le boom de la dérégle­men­tation en 1986 ou les fortes dévalua­tions de la livre en 1992 et 2016 ont eu plus d’impact sur les cours boursiers que l’évolution des loyers ou de la valeur des biens immobi­liers. Celles et ceux qui ont résisté aux revers à répétition ont pu profiter de distri­bu­tions correctes, mais dans l’ensemble, le rendement réel et le rapport rendement/risque sont restés plutôt en retrait au niveau inter­na­tional – notamment en raison de la forte volatilité. Le secteur de l’immo­bilier logis­tique, qui bénéficie actuel­lement d’une demande stable, constitue une lueur d’espoir. En revanche, les immeubles de bureaux classiques à Londres font face à des coûts de finan­cement élevés, à des obliga­tions de mise en conformité ESG, et à une demande locative parfois atten­tiste.

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Allemagne : chocs de taux et de confiance

Quand la confiance devient une denrée rare, les marchés d’investissement en paient le prix. Un inves­tis­sement de 100 000 euros en 1985 aurait rapporté 614 000 euros en valeur nominale à la fin de 2024, mais seulement 274 000 euros en tenant compte de l’inflation. La crise la plus grave a frappé le marché pendant la crise finan­cière mondiale, lorsque les actions immobi­lières ont chuté de 83%. Le ratio de Sharpe de 0,07 seulement le montre: en Allemagne, le risque pris n’a été que très peu rémunéré.

Le secteur immobilier coté en bourse en Allemagne s’est développé relati­vement tard. D’abord ébranlé par la crise des fonds immobi­liers ouverts, il n’a pris son essor qu’avec la montée en puissance des grands groupes résiden­tiels cotés en bourse. Mais la récente hausse des taux d’intérêt a effacé une part impor­tante des bénéfices réalisés. Investir en Allemagne requiert avant tout une chose: de la patience. Patience face à la lente moder­ni­sation struc­tu­relle de l’économie et du marché immobilier, et résilience face aux chocs récur­rents sur les taux d’intérêt et la confiance, qui ont secoué le marché allemand à plusieurs reprises au cours des dernières décennies.

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Suisse : la stabilité, facteur de succès

Il est bien connu que la Suisse marque des points grâce à sa stabilité politique et écono­mique. Un inves­tis­sement de 100 000 francs suisses en 1985 s’est trans­formé en 2,17 millions de francs suisses en valeur nominale à la fin de 2024, et en 1,33 million de francs suisses en valeur corrigée de l’inflation. Cela correspond à une crois­sance solide, bien que peu specta­cu­laire, sur quatre décennies. La perte maximale par rapport au dernier sommet est restée modérée, à –32 %. Fait parti­cu­liè­rement remar­quable: avec un ratio de Sharpe de 0,45, la Suisse offre le meilleur rapport rendement/risque parmi les 14 pays étudiés.

Ce qui peut sembler à première vue une perfor­mance modeste s’avère, à y regarder de plus près, un exemple de stabilité et de robus­tesse des mécanismes de marché. La combi­naison d’un endet­tement modéré, d’une plani­fi­cation terri­to­riale rigou­reuse et d’exigences strictes en matière de fonds propres protège effica­cement le marché contre les excès – et donc contre les baisses brutales. Les inves­tis­seurs insti­tu­tionnels appré­cient tout parti­cu­liè­rement ce profil: il offre des distri­bu­tions fiables, une faible volatilité et une diver­si­fi­cation réelle – sans les fluctua­tions extrêmes des marchés alimentés par les matières premières ou les devises. Un marché qui ne brille pas par son côté specta­cu­laire, mais par sa fiabilité – tout comme une horloge suisse.

Le franc fort : un vent contraire permanent

Nous avons également cherché à savoir quel aurait été le résultat d’un inves­tisseur qui aurait placé 100 000 CHF dans chacun des 14 pays il y a 40 ans. Rétros­pec­ti­vement, le franc suisse s’est conti­nuel­lement apprécié par rapport à toutes les monnaies étran­gères consi­dérées au cours des 40 dernières années. Ainsi, si le capital de départ n’avait pas été investi en 100 000 unités de chaque monnaie nationale, mais bien en francs suisses convertis ensuite dans les indices immobi­liers étrangers, la force du franc aurait agi comme un vent contraire permanent.

Concrè­tement, cela signifie que les rende­ments annuels moyens des marchés étrangers baissent d’environ 1,5 à 3,6 points de pourcentage, ce qui correspond à la baisse moyenne de la valeur des monnaies concernées par rapport au franc.

Hong Kong constitue une exception: malgré les pertes de change, le marché réalise un rendement moyen de 8,1% par an calculé en francs – ce qui le place juste au-dessus du marché suisse (8,0% par an). Toutefois, ce petit avantage en termes de rendement a un prix: la volatilité annuelle des actions immobi­lières de Hong Kong est d’environ 36% – plus du double de celle du marché suisse, relati­vement stable, qui est d’environ 14%.

Même avec une couverture de change complète, les rende­ments cumulés de la plupart des pays restent inférieurs au niveau suisse. Cela s’explique par le fait que le coût de la couverture annule largement l’avantage des taux d’intérêt plus élevés à l’étranger. Et sur les marchés plus risqués – comme Hong Kong –, le profil rendement/risque plus volatil persiste malgré la couverture.