40 Jahre Immobilieninvestments: Die Länder mit der besten Performance
Veröffentlicht am: 10. Juli 2025 Letzte Aktualisierung: 24. Oktober 2025
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1985 erobert «Back to the Future» die Kinos, in Genf treffen sich Ronald Reagan und Michail Gorbatschow zu ihrem ersten Gipfeltreffen – und in einem kleinen Büro in Zürich wird Wüest Partner gegründet. Heute, vier Jahrzehnte später, begleiten rund 500 Expertinnen und Experten die Immobilienbranche mit Datenintelligenz, Beratung und Softwarelösungen. Eines ist dabei konstant geblieben: Wüest Partner investiert nicht selbst in Immobilien – und kann seine Analysen daher unabhängig und frei von Interessenkonflikten erstellen.
Anlässlich unseres 40-Jahr-Jubiläums haben wir uns gefragt: Was wäre aus Ihrem Vermögen geworden, wenn Sie am 1. Januar 1985 je 100.000 Einheiten in börsennotierte Immobiliengesellschaften investiert und die Positionen bis zum 31. Dezember 2024 einfach gehalten hätten – und das in 14 verschiedenen Ländern?
Methodik auf einen Blick
| Fokus | Erläuterung |
| Beobachtungszeitraum | 1. Januar 1985 bis 31. Dezember 2024 (40 Jahre). |
| Startbetrag | 100.000 lokale Währungseinheiten (bei späteren Euroländern der euroäquivalente Betrag); Investitionsdatum: erster Handelstag 1985. |
| Berücksichtigte Länder | Australien, Deutschland, Frankreich, Hongkong, Italien, Japan, Kanada, Niederlande, Norwegen, Schweden, Schweiz, Singapur, Vereinigte Staaten, Vereinigtes Königreich. |
| Analysebasis | Total-Return-Indizes für Immobilienaktien (REITs, Property Companies, SIICs usw.); Dividenden fortlaufend reinvestiert. |
| Portfolio-Regel | Buy-and-hold (keine Umschichtungen, keine Absicherung) |
| Währungen | Performance in lokaler Währung. |
| Kosten | Keine Berücksichtigung von Hedging‑, Transaktions- oder Steuerkosten – gezeigt wird das Brutto-Potenzial und das reine Marktrisiko |
| Datenquelle | GPR General Index (Total Return) von Global Property Research B.V.). Enthält alle Unternehmen mit > USD 50 Mio. Marktkapitalisierung (2 Monate in Folge), > 15% Free-Float und ≥ 75% Immobilienumsatz. |
Beeindruckende Vermögensentwicklung bis Ende 2024
Das Ergebnis der Recherche ist beeindruckend: Bis zum 31. Dezember 2024 hätten sich Immobilieninvestitionen – je nach Land – mindestens verdoppelt (wie in Kanada) oder sogar auf nahezu das 66-Fache vervielfacht (wie in Hongkong). Inflationsbereinigt reicht die Spanne von einem realen Verlust in Kanada bis zu einem fast 19-fachen Vermögenszuwachs in Norwegen.
Wer solche Renditen einfahren wollte, musste jedoch teils massive Kursschwankungen in Kauf nehmen. Zudem unterscheiden sich die Ergebnisse je nach Land erheblich. Hinter jeder Zahl verbirgt sich ein eigenes Kapitel der Immobilien‑, Kapitalmarkt- und Währungsgeschichte des jeweiligen Landes – im Folgenden ein Blick auf die wichtigsten Entwicklungen und Wendepunkte in sieben der 14 von Wüest Partner Research analysierten Märkte.
| Land | Endwert nominal | Ø Jahres- rendite (nominal) | Endwert real | Ø Jahres- rendite (real) | Sharpe Ratio** |
| Hong Kong | HKD 6,63 Mio. | 11,1% | HKD 1,75 Mio. | 7,4% | 0,22 |
| Australien | AUD 5,96 Mio. | 10,8% | AUD 1,57 Mio. | 7,1% | 0,36 |
| Norwegen | NOK 5,87 Mio. | 10,7% | NOK 1,83 Mio. | 7,5% | 0,20 |
| Schweden | SEK 4,99 Mio. | 10,3% | SEK 1,65 Mio. | 7,3% | 0,27 |
| USA | USD 4,17 Mio. | 9,8% | USD 1,38 Mio. | 6,8% | 0,31 |
| Singapur | SGD 3,59 Mio. | 9,4% | SGD 1,81 Mio. | 7,5% | 0,19 |
| Frankreich | EUR 2,52 Mio. | 8,4% | EUR 1,08 Mio. | 6,1% | 0,26 |
| Schweiz | CHF 2,17 Mio. | 8,0% | CHF 1,33 Mio. | 6,7% | 0,46 |
| Vereinigtes Königreich | GBP 1,11 Mio. | 6,2% | GBP 0,35 Mio. | 3,2% | 0,12 |
| Italien | EUR 1,05 Mio. | 6,0% | EUR 0,31 Mio. | 2,9% | 0,08 |
| Japan | JPY 0,81 Mio. | 5,4% | JPY 0,62 Mio. | 4,7% | 0,15 |
| Deutschland | EUR 0,61 Mio. | 4,6% | EUR 0,27 Mio. | 2,6% | 0,07 |
| Niederlande | EUR 0,28 Mio. | 2,6% | EUR 0,12 Mio. | 0,5% | 0,00 |
| Kanada | CAD 0,19 Mio. | 1,7% | CAD 0,07 Mio. | -0,8% | −0,05 |
* Max. Draw-down = größter prozentualer Verlust gemessen vom jeweils letzten Höchststand.
** Sharpe Ratio = Verhältnis von jährlicher Überschussrendite (gegenüber dem risikofreien Zins) zu Volatilität. Je höher, desto besser ist das Rendite-Risiko-Verhältnis.
Quelle : Global Property Research; Berechnungen: Wüest Partner
Hongkong: Vom Höhenflug zur Bruchlandung und wieder zurück
Kaum ein Immobilienmarkt schöpft so viel Wert aus so wenig Bodenfläche. Zwischen 1985 und 1997 schnellen sowohl die Wohn- und Büropreise als auch die Börsenkurse nach oben. Dann griff die Asienkrise 1997/98 um sich: Von Ende 1996 bis August 1998 verloren börsennotierte Immobiliengesellschaften rund 75 Prozent an Wert, und die Wohnungspreise fielen bis 2003 auf ein Niveau, das etwa 70 Prozent unter dem damaligen Spitzenwert lag.
Doch Hongkongs offene Hafen- und Exportwirtschaft zündete eine fast zehnjährige Aufholjagd. Im Zeitraum 1999 bis 2007 wuchs das reale BIP durchschnittlich um 6 Prozent p. a.; Immobilienaktien erzielten zeitgleich eine mittlere Jahresrendite von über 18 Prozent. Die globale Finanzkrise 2008/09 unterbrach diesen Aufwärtstrend nur kurz – die Verluste waren rasch wieder wettgemacht.
Seit 2019 jedoch erhöhen Massenproteste, neue Sicherheitsgesetze und pandemiebedingte Grenzschliessungen die Nervosität: Studien belegen breitere Bid-Ask-Spreads sowie eine teilweise höhere Intraday-Volatilität an der Hongkonger Börse. Ende 2024 notieren die Aktien der Immobiliengesellschaften 34 Prozent unter ihrem Höchststand von April 2019.
Australien: Rückenwind durch Rohstoffboom und Migration
Australien verfügt über eine der ältesten REIT-Strukturen weltweit. Die börsenkotierten Immobilienvehikel überzeugen mit hohen Ausschüttungsquoten und erhalten einen kräftigen Rückenwind durch die hohe Nettozuwanderung, die für eine stetige Nachfrage sorgt und den Immobilienmarkt stützt. Diese Kombination aus demografischem Wachstum, starker Dividendenkultur und wirtschaftlichem Rückenwind durch den Rohstoffboom bescherte Anlegerinnen und Anlegern über viele Jahre hinweg zweistellige Gesamtrenditen. Wer 1985 AUD 100.000 investierte, konnte daraus bis 2024 nominal knapp AUD 6 Millionen machen.
Die Schattenseite zeigte sich während der Global Financial Crisis (2007- 2009): Der Immobilienindex fiel in dieser Phase um nahezu 70 Prozent. Doch abgesehen von diesem markanten Einbruch blieben die Kursschwankungen im internationalen Vergleich moderat – und die Verluste wurden meist schnell wieder aufgeholt. Wer den GFC-Crash – sowie einige wenige, deutlich kleinere Rücksetzer – aussitzen konnte, wurde belohnt: mit raschen Erholungen, rohstoffgetriebenem Wachstum und verlässlich hohen Dividendenrenditen.
Norwegen: Nichts für schwache Nerven
Norwegen zahlt königlich – ist aber wohl eher etwas für Geduldige mit starken Nerven. Aus einer Investition von NOK 100.000 im Jahr 1985 wären bis Ende vergangenen Jahres NOK 5,87 Millionen geworden. Inflationsbereinigt entspricht das dem 18-Fachen (NOK 1,83 Mio.) – der höchste reale Vermögenszuwachs unter allen betrachteten Ländern. Der Weg dahin war allerdings alles andere als ruhig: Zwischen 1989 und 1992 sowie erneut 2007 bis 2009 verloren norwegische Immobilienaktien jeweils über 70 Prozent an Wert. Trotzdem erholte sich der Markt – gestützt durch zwei zentrale Faktoren:
- Der Staatliche Pensionsfonds (Government Pension Fund Global), heute mit rund 1,8 Billionen US-Dollar einer der größten der Welt, investiert kontinuierlich Eigenkapital in die norwegische Wirtschaft und stabilisiert damit auch den Finanzsektor.
- Immobilienentwickler in Norwegen arbeiten traditionell mit hohen Fremdfinanzierungsquoten. Diese Hebelwirkung führt in Aufschwungphasen zu überdurchschnittlichen Gewinnen – kann in Abschwungphasen jedoch ebenso starke Verluste verursachen.
Das Ergebnis ist ein volatiler, aber langfristig extrem renditestarker Immobilienmarkt. Nichts für schwache Nerven, aber eine lohnende Reise für alle, die Kursstürze aussitzen können.
Frankreich: Relativ stabile Performance
Frankreichs SIIC-Sektor (Sociétés d’Investissements Immobiliers Cotées) zeigt eine solide Performance: Er wandelte eine Investition von EUR 100.000 im Jahr 1985 in EUR 2,52 Millionen um – real blieben davon EUR 1,08 Millionen, ein solides Ergebnis im internationalen Vergleich. Die Entwicklung verlief weniger volatil als in vielen anderen Märkten – aber auch nicht reibungslos. Den schwersten Rückschlag erlebten Anleger während der globalen Finanzkrise, als der Markt um 58 Prozent einbrach.
Seit 2020 belasten strukturelle Veränderungen wie Homeoffice-Trends und die Kosten für ESG-gerechte Gebäudetransformationen die Perspektiven klassischer Nutzungsformen. Wer jedoch langfristig an Paris als wirtschaftlich-kulturellem Zentrum mit internationaler Strahlkraft festhält, profitiert weiterhin von relativ stabilen Ausschüttungen – und von der Chance, an der laufenden Transformation zu flexibleren, nachhaltigeren Immobiliennutzungen teilzuhaben.
Großbritannien: Reale Rendite eher unterdurchschnittlich
Engagements in kotierte Immobilienwerte im Vereinigten Königreich bringen solide Auschüttungen – doch Währungs- und Politikrisiken belasten das Ergebnis. Aus einer Investition von GBP 100.000 im Jahr 1985 wären bis Ende 2024 nominal GBP 1,11 Millionen geworden. Inflationsbereinigt blieben davon jedoch nur GBP 346.000 – ein deutlich schwächeres Ergebnis im internationalen Vergleich.
Das Vereinigte Königreich ist ein klassisches Beispiel für Kapitalmarktfreiheit, deren Potenziale jedoch regelmäßig von Währungs- und Politikrisiken überlagert wurden. Meilensteine wie der Deregulierungsaufschwung 1986 oder die deutlichen Pfundabwertungen 1992 und 2016 hatten stärkeren Einfluss auf die Kursentwicklung als die eigentliche Miet- oder Wertentwicklung am Immobilienmarkt. Wer die wiederkehrenden Rückschläge durchhielt, konnte sich über ordentliche Ausschüttungen freuen. Doch insgesamt blieben die reale Rendite und das Rendite-Risiko-Verhältnis im internationalen Vergleich eher unterdurchschnittlich – nicht zuletzt wegen der hohen Volatilität. Ein Lichtblick ist der Bereich Logistikimmobilien, der aktuell von stabiler Nachfrage profitiert. Klassische Londoner Büroimmobilien hingegen kämpfen mit hohen Finanzierungskosten, ESG-Nachrüstpflichten und einer teilweise abwartenden Mieternachfrage.
Deutschland: Zins- und Vertrauensschocks
Wenn Vertrauen zur Mangelware wird, rächt sich das an den Investmentmärkten. Aus einer Investition von EUR 100.000 im Jahr 1985 wären bis Ende 2024 nominal EUR 614.000 geworden – inflationsbereinigt jedoch nur EUR 274.000. Die schwerste Krise traf den Markt während der globalen Finanzkrise, als Immobilienaktien um 83 Prozent einbrachen. Die Sharpe Ratio von lediglich 0,07 zeigt: In Deutschland wurde das eingegangene Risiko nur minimal vergütet.
Die börsennotierte Immobilienbranche in Deutschland entwickelte sich vergleichsweise spät. Zunächst von der Krise der offenen Immobilienfonds erschüttert, nahm sie erst mit dem Aufstieg großer börsennotierter Wohnkonzerne Fahrt auf. Doch der jüngste Zinsanstieg hat die erzielten Gewinne zu einem erheblichen Teil wieder aufgezehrt. Investitionen in Deutschland erfordern vor allem eines: Geduld. Geduld für die langsame strukturelle Modernisierung von Wirtschaft und Immobilienmarkt – und für die immer wiederkehrenden Zins- und Vertrauensschocks, die Deutschlands Markt in den letzten Jahrzehnten mehrfach erschüttert haben.
Schweiz: Stabilität als Erfolgsfaktor
Bekanntermaßen kann die Schweiz mit ihrer politischen und wirtschaftlichen Stabilität punkten. Aus einer Investition von CHF 100.000 im Jahr 1985 wurden bis Ende 2024 nominal CHF 2,17 Millionen, inflationsbereinigt immerhin CHF 1,33 Millionen. Das entspricht einem soliden, wenngleich unspektakulären Wachstum über vier Jahrzehnte. Der maximale Rückgang gegenüber dem letzten Höchststand lag bei relativ moderaten −32 Prozent. Besonders bemerkenswert: Mit einer Sharpe Ratio von 0,45 bietet die Schweiz das beste Rendite-Risiko-Verhältnis unter allen 14 untersuchten Ländern.
Was in der Rangliste auf den ersten Blick nur nach mittelmäßiger Performance aussieht, erweist sich bei genauerem Hinsehen als Paradebeispiel für stabile und robuste Marktmechanismen. Die Kombination aus moderater Fremdfinanzierung, strenger Raumplanung und hohen Eigenkapitalanforderungen schützt effektiv vor Übertreibungen – und damit auch vor tiefen Einbrüchen.
Gerade institutionelle Anleger schätzen dieses Profil: Es bietet verlässliche Ausschüttungen, geringe Volatilität und echte Diversifikation – ohne die extremen Schwankungen rohstoff- oder währungsgetriebener Märkte. Ein Markt, der nicht durch Spektakel glänzt, sondern durch Verlässlichkeit – ganz wie ein Schweizer Uhrwerk.
Die Frankenstärke: Ein permanenter Gegenwind
Weiter haben wir uns mit der Frage beschäftigt, welches Resultat ein Investor erzielt hätte, der vor 40 Jahren jeweils CHF 100.000 in alle 14 Länder investiert hätte? Rückblickend hat sich der Schweizer Franken über die vergangenen 40 Jahre gegenüber allen betrachteten Fremdwährungen kontinuierlich aufgewertet. Wenn man das Startkapital also nicht in 100.000 Einheiten der jeweiligen Landeswährung, sondern in Franken investiert und diese in die ausländischen Immobilienindizes umgerechnet hätte, wirkt die Frankenstärke wie ein permanenter Gegenwind.
Konkret bedeutet dies, dass die durchschnittlichen Jahresrenditen der Auslandsmärkte um rund 1,5 bis 3,6 Prozentpunkte sinken – entsprechend dem mittleren Wertverlust der jeweiligen Währungen gegenüber dem Franken.
Eine Ausnahme bildet Hongkong: Trotz Währungsverlusten erzielt der Markt in Franken gerechnet eine durchschnittliche Rendite von 8,1 Prozent p.a. – und liegt damit knapp über dem Schweizer Markt (8,0% p.a.). Allerdings hat dieser kleine Renditevorsprung seinen Preis: Die Jahresvolatilität von Hongkongs Immobilienaktien beträgt rund 36 Prozent – mehr als doppelt so viel wie jene des vergleichsweise stabilen Schweizer Markts mit rund 14 Prozent.
Selbst bei einer vollständigen Währungsabsicherung bleiben die kumulierten Renditen der meisten Länder unter dem Schweizer Niveau. Dies weil die Absicherungskosten den Vorteil höherer lokaler Zinssätze weitgehend aufzehren. Und in risikoreicheren Märkten – wie etwa Hongkong – bleibt das volatilere Risiko-Rendite-Profil trotz der Absicherung bestehen.