Marché immobilier résidentiel français 2025 | 1

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En 2024, la crois­sance du PIB en France devrait atteindre 1,1%, légèrement au-dessus des attentes initiales, grâce notamment à l’impact favorable des Jeux Olympiques. Cependant, les perspec­tives pour 2025 sont un peu plus réservées : sur fond de dette publique crois­sante, d’instabilité politique nationale, et de tensions géopo­li­tiques persis­tantes en Ukraine et au Proche-Orient, les prévi­sions de crois­sance ont été récemment révisées à la baisse pour s’établir à 0,9% l’année prochaine. Les créations d’emplois devraient également diminuer en 2025, et une légère hausse du chômage est à prévoir.

Cette conjoncture pèse sur la confiance des ménages : bien que cette dernière affiche encore une hausse marquée par rapport à l’année dernière (+8,1%), elle a reculé de 5 points entre septembre et novembre 2024. L’indi­cateur du climat des affaires général et dans le bâtiment conti­nuent également de régresser, de respec­ti­vement ‑2,8% et ‑5,1% sur un an.

Sur le plan monétaire, les perspec­tives sont plus favorables. L’inflation en France a chuté à 1,7% au 3^e trimestre 2024. Bien que l’inflation en zone euro reste légèrement supérieure à l’objectif des 2,0% (2,3% en novembre 2024), la BCE a procédé à quatre baisses des taux direc­teurs depuis juin, menant ainsi le taux directeur de 4,0% à 3,0%. Et il est probable que ces baisses se poursuivent, surtout compte tenu du peu de dynamisme des économies française et allemande. La diminution des taux direc­teurs a en outre entraîné une baisse des taux des crédits immobi­liers, qui sont passés de 4,2% en janvier 2024 à 3,4% en novembre.

La baisse de l’inflation soutient les salaires réels et le pouvoir d’achat des ménages. Cependant, l’incertitude actuelle pousse ces derniers à épargner davantage : le taux d’épargne atteint 17,6% du revenu dispo­nible brut des ménages au 2^e trimestre 2024, en hausse de 1 point par rapport à 2023. Cette accumu­lation d’épargne, associée à la diminution des taux des crédits immobi­liers et à l’image de l’immobilier comme valeur refuge en période d’incertitudes, devrait stimuler la demande de logements en propriété.

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La construction neuve poursuit son repli au 3ᵉ trimestre 2024, avec seulement 336 700 logements autorisés sur les 12 derniers mois, soit le niveau le plus bas depuis 10 ans. Aucun signe de redres­sement n’est visible pour l’instant : les autori­sa­tions pour les logements collectifs ont diminué de 6% en un an, et la baisse atteint même 16% pour les logements indivi­duels.

Pourtant, la baisse des taux d’intérêt devrait en théorie faciliter la renta­bilité des projets de construction, d’autant que les prix dans le segment du neuf restent élevés. Les prix des logements neufs n’ont en effet baissé que de 0,5% au cours de la dernière année (contre ‑3,9% pour les logements anciens). On observe même un regain d’intérêt : l’indice de la demande pour les logements neufs a progressé de 11% sur un an, bien qu’il demeure nettement en deçà de sa moyenne histo­rique.

Cependant, malgré la baisse des taux et les acqué­reurs poten­tiels un peu plus nombreux, une reprise à court terme de la construction semble peu probable. Les coûts de la construction conti­nuent d’augmenter, avec une hausse de 3,8% sur un an au 2ᵉ trimestre 2024, et une progression de 26% sur cinq ans. Et les entre­prises du secteur conti­nuent à faire face à des diffi­cultés, avec des faillites en série et de nombreux abandons de chantiers. À cela s’ajoute l’impact des élections munici­pales de 2026 : les maires, souvent soucieux de ménager leurs administrés à l’approche du scrutin, sont généra­lement moins enclins à délivrer des permis de construire, de crainte de provoquer des mécon­ten­te­ments locaux liés aux nuisances des chantiers.