Marché immobilier résidentiel français 2025 | 1

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En 2024, la croissance du PIB en France devrait atteindre 1,1%, légèrement au-dessus des attentes initiales, grâce notamment à l’impact favorable des Jeux Olympiques. Cependant, les perspectives pour 2025 sont un peu plus réservées : sur fond de dette publique croissante, d’instabilité politique nationale, et de tensions géopolitiques persistantes en Ukraine et au Proche-Orient, les prévisions de croissance ont été récemment révisées à la baisse pour s’établir à 0,9% l’année prochaine. Les créations d’emplois devraient également diminuer en 2025, et une légère hausse du chômage est à prévoir.

Cette conjoncture pèse sur la confiance des ménages : bien que cette dernière affiche encore une hausse marquée par rapport à l’année dernière (+8,1%), elle a reculé de 5 points entre septembre et novembre 2024. L’indicateur du climat des affaires général et dans le bâtiment continuent également de régresser, de respectivement -2,8% et -5,1% sur un an.

Sur le plan monétaire, les perspectives sont plus favorables. L’inflation en France a chuté à 1,7% au 3^e trimestre 2024. Bien que l’inflation en zone euro reste légèrement supérieure à l’objectif des 2,0% (2,3% en novembre 2024), la BCE a procédé à quatre baisses des taux directeurs depuis juin, menant ainsi le taux directeur de 4,0% à 3,0%. Et il est probable que ces baisses se poursuivent, surtout compte tenu du peu de dynamisme des économies française et allemande. La diminution des taux directeurs a en outre entraîné une baisse des taux des crédits immobiliers, qui sont passés de 4,2% en janvier 2024 à 3,4% en novembre.

La baisse de l’inflation soutient les salaires réels et le pouvoir d’achat des ménages. Cependant, l’incertitude actuelle pousse ces derniers à épargner davantage : le taux d’épargne atteint 17,6% du revenu disponible brut des ménages au 2^e trimestre 2024, en hausse de 1 point par rapport à 2023. Cette accumulation d’épargne, associée à la diminution des taux des crédits immobiliers et à l’image de l’immobilier comme valeur refuge en période d’incertitudes, devrait stimuler la demande de logements en propriété.

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La construction neuve poursuit son repli au 3ᵉ trimestre 2024, avec seulement 336 700 logements autorisés sur les 12 derniers mois, soit le niveau le plus bas depuis 10 ans. Aucun signe de redressement n’est visible pour l’instant : les autorisations pour les logements collectifs ont diminué de 6% en un an, et la baisse atteint même 16% pour les logements individuels.

Pourtant, la baisse des taux d’intérêt devrait en théorie faciliter la rentabilité des projets de construction, d’autant que les prix dans le segment du neuf restent élevés. Les prix des logements neufs n’ont en effet baissé que de 0,5% au cours de la dernière année (contre -3,9% pour les logements anciens). On observe même un regain d’intérêt : l’indice de la demande pour les logements neufs a progressé de 11% sur un an, bien qu’il demeure nettement en deçà de sa moyenne historique.

Cependant, malgré la baisse des taux et les acquéreurs potentiels un peu plus nombreux, une reprise à court terme de la construction semble peu probable. Les coûts de la construction continuent d’augmenter, avec une hausse de 3,8% sur un an au 2ᵉ trimestre 2024, et une progression de 26% sur cinq ans. Et les entreprises du secteur continuent à faire face à des difficultés, avec des faillites en série et de nombreux abandons de chantiers. À cela s’ajoute l’impact des élections municipales de 2026 : les maires, souvent soucieux de ménager leurs administrés à l’approche du scrutin, sont généralement moins enclins à délivrer des permis de construire, de crainte de provoquer des mécontentements locaux liés aux nuisances des chantiers.