Vaut-il mieux acheter ou louer son logement en 2025 ?

L’année 2024 a été marquée par une baisse des taux d’intérêt, une hausse des loyers et une diminution des prix d’achat des logements. Face à ces évolutions récentes, notre étude s’est intéressée à l’évolution de l’arbitrage entre achat et location. Nous analysons les coûts associés à l’achat et à la location dans toutes les communes françaises, et identifions les conditions nécessaires à rendre l’achat avantageux en tant que placement de capital. Nos résultats montrent que la propriété continue d’être plus avantageuse que la location sur la majeure partie du territoire. Dans certaines villes, la location conserve un léger avantage, mais l’écart entre les deux options s’est souvent réduit par rapport à l’année dernière.

Les prix élevés de la propriété et la hausse des taux des crédits immobiliers en 2023 et 2024 a mis un coup de frein considérable aux transactions et modifié les arbitrages entre propriété et location. Alors qu’un ménage pouvait emprunter à un taux moyen de 1,1% en 2021, ce taux a grimpé jusqu’à 4,2 % au début de l’année 2024. Cette augmentation inédite a entraîné une chute significative du pouvoir d’achat immobilier des ménages et une perte d’attractivité de l’accession à la propriété au profit de la location. Cependant, la situation a évolué en cours d’année 2024, redessinant les contours de la décision « acheter ou louer » :

• Baisse des taux des crédits immobiliers : après avoir atteint un pic en début d’année, les taux des crédits ont amorcé une baisse constante, pour s’établir à 3,4% en novembre 2024. Cette évolution permet une amélioration notable du pouvoir d’achat immobilier des ménages.
• Baisse des prix immobiliers : entre fin 2022 et le 3^e trimestre 2024, les prix des appartements ont diminué de 6,2% en moyenne à l’échelle nationale, et même de 9,9% en Île-de-France (source: Insee). Bien que ces baisses restent modestes au regard de la flambée des prix enregistrée entre 2015 et 2022 (+32%), elles contribuent à restaurer progressivement l’attractivité de la propriété.
• Hausse des loyers : dans un contexte d’inflation et de forte tension sur le marché locatif, les loyers ont augmenté de manière significative, en particulier dans les grandes villes (Paris: +3,7%, Marseille: +7,7% Lyon: +4,4% sur un an en octobre 2024, source: Meilleurs Agents). Cette dynamique, combinée à la difficulté croissante de trouver un logement locatif adéquat, renforce l’attrait de la propriété. Pour en savoir plus, consultez la dernière édition de notre rapport semestriel sur l’immobilier résidentiel français.

Face à ces évolutions récentes, la question se pose à nouveau avec acuité : en 2025, vaut-il mieux acheter ou louer son logement en France ?
Afin d’apporter un éclairage sur cette question, nous avons cherché à déterminer quelle serait l’évolution de la valeur du logement nécessaire afin que l’acquisition d’un appartement soit, aux conditions d’aujourd’hui, plus rentable qu’une location. Pour ce faire, nous avons comparé les coûts liés à la location et à la propriété dans l’ensemble des communes françaises. Les calculs se fondent sur une base de données exclusive élaborée par Wüest Partner, qui fournit une estimation détaillée des loyers et des prix d’achat au mètre carré pour chaque commune (voir détails dans la note méthodologique en fin d’article).

Grandes villes : l’écart entre propriété et location se resserre

Dans notre étude de fin 2023, nous avions révélé que dans les 10 plus grandes villes de France, les coûts de la propriété excédaient ceux de la location. Pour que la propriété devienne plus attrayante, il fallait alors compter sur des hausses annuelles de la valeur immobilière de l’ordre de 0,5 à 1,5%.

Les résultats actuels (fin 2024) montrent une situation plus nuancée. Certes, dans des villes comme Paris, Lyon, Toulouse ou Nice, la propriété demeure plus coûteuse que la location. Cependant, l’écart entre ces deux options s’est considérablement réduit. Désormais, une appréciation minime de la valeur du bien (de l’ordre de 0,2 à 0,5 % par an) suffirait à rendre la propriété plus avantageuse.

Prenons l’exemple de Paris : les coûts annuels de la propriété y sont estimés à 33 560 euros, contre 31 590 euros pour la location (en moyenne sur l’horizon d’investissement de 20 ans). La différence se limite à 1970 euros par an, contre 7840 euros l’année dernière. Ce resserrement est dû à plusieurs facteurs : la baisse des taux d’intérêt, la diminution des prix immobiliers, la hausse des loyers et la réduction du taux de la taxe foncière.

À Marseille, la situation s’est même inversée cette année. La location y est désormais plus coûteuse que la propriété. De fait, devenir propriétaire y serait plus avantageux même sans hausse de la valeur du bien.

Nos résultats révèlent aussi que la location est plus chère que la propriété dans de nombreuses villes moyennes de France. À Toulon, par exemple, les coûts annuels de la propriété s’élèvent à 11 830 par an euros, contre 12 580 euros pour la location. Une légère dépréciation annuelle de la valeur du logement (inférieure à 0,4%) ne suffirait pas à inverser cet avantage. De nombreuses autres villes, comme Le Havre, Grenoble, Villeurbanne, Le Mans, Brest ou Amiens, affichent également un avantage clair pour la propriété.

Saint-Étienne se distingue par des prix particulièrement bas : un appartement type y coûte environ 78 200 euros, soit près de la moitié des prix pratiqués dans des villes de taille comparable comme Reims ou Le Havre. Malgré des loyers également très abordables, l’avantage de la propriété y est significatif, permettant des économies annuelles de 2270 euros. À Roubaix, Argenteuil, Vitry-sur-Seine, Mulhouse et Le Mans, la propriété permet également d’économiser plus de 2000 euros par an par rapport à la location.

D’autres villes, comme Boulogne-Billancourt, Aix-en-Provence, Annecy, Montreuil ou Bordeaux continuent de présenter un avantage en faveur de la location. Dans ces localités, louer permet d’économiser plus de 2000 euros par an. Néanmoins, devenir propriétaire n’y est pas forcément un choix désavantageux : les hausses de valeur nécessaires pour rentabiliser la propriété restent modestes, de l’ordre de 0,6 à 0,8% par an. Des telles appréciations semblent réalistes à long terme.  À titre d’exemple, au cours des 20 dernières années, les prix des appartements en France ont progressé en moyenne de 3% par an, malgré des périodes de correction, comme la crise financière de 2008 ou la hausse des taux d’intérêt en 2023.

Avantage à la propriété dans plus de trois quarts des départements français

La carte ci-dessous montre les variations de valeur minimales nécessaires à rendre la propriété plus avantageuse que la location, agrégées au niveau départemental. Une valeur négative signifie que la location est plus coûteuse que l’achat, rendant ainsi l’achat avantageux même sans augmentation future de la valeur du bien. Actuellement, cette situation prévaut dans 76 des 96 départements français.

Dans plusieurs départements du centre et du nord de la France, tels que la Creuse, l’Indre, le Cher, la Marne ou les Ardennes, les prix de la propriété restent particulièrement abordables. Ces régions, caractérisées par une activité économique et des revenus médians plus modestes, comptent également de nombreux logements vacants et un parc immobilier plus vétuste. Ces facteurs expliquent des prix immobiliers globalement plus bas, entraînant des frais de financement réduits et un avantage significatif pour l’achat par rapport à la location. Même en cas de légère dépréciation de la valeur du logement, jusqu’à environ 3% par an, la propriété demeurerait plus avantageuse dans ces départements.

À l’inverse, à la fin de 2024, 20 départements français affichent encore des coûts de la propriété supérieurs à ceux de la location, malgré la récente baisse des taux d’intérêt. Dans ces territoires, une appréciation de la valeur des logements serait nécessaire pour rentabiliser un achat immobilier. Là encore, ces appréciations restent de faible envergure, comprises entre 0,1% et 0,8% par an. Cet avantage persistant à la location prévaut à Paris et dans les Hauts-de-Seine ainsi que dans les départements du littoral atlantique, de la Bretagne à la Gironde, et dans les départements alpins ou bordant la mer Méditerranée, tout comme en Corse. Ces régions plus touristiques et prisées comptent une forte proportion de résidences secondaires, dont les prix élevés contribuent à tirer le niveau général des prix immobiliers vers le haut. Ces prix élevés expliquent la rentabilité moindre de la propriété.

Conclusions et perspectives pour 2025

La baisse des taux des crédits immobiliers, combinée à la diminution des prix des logements et à la hausse des loyers, a renforcé l’attractivité de la propriété dans de nombreuses régions. Même dans les villes et départements où la propriété reste plus coûteuse que la location, les hausses de valeur nécessaires pour rentabiliser un achat immobilier demeurent généralement modestes, inférieures à 1,0%.

Notre analyse repose sur un taux moyen de crédit immobilier de 3,3% (état : novembre 2024). Mais l’évolution de l’attractivité de la propriété en 2025 dépendra de l’évolution des taux d’intérêt. La récente baisse des taux directeurs par la BCE en décembre 2024 pourrait entraîner une nouvelle diminution des taux des crédits immobiliers dans les mois à venir. De plus, compte tenu du faible dynamisme économique observé en France et en Allemagne, il est probable que la BCE procède à d'autres baisses en 2025, ce qui rendrait l’acquisition immobilière encore plus attractive.

Par ailleurs, avec des signes indiquant une fin possible du cycle baissier des prix immobiliers, 2025 pourrait être perçue comme un moment opportun pour acheter un logement. Ce contexte est renforcé par des incertitudes politiques et géopolitiques persistantes, qui peut inciter les ménages à investir dans la pierre, perçue comme valeur refuge. De plus, ces incertitudes ont encouragé une hausse de l’épargne chez les ménages français. L’accumulation d’épargne, couplée à une éventuelle nouvelle baisse des taux, pourrait donner à certains ménages les moyens nécessaires pour concrétiser leur projet d’achat immobilier.

Note méthodologique

Nous considérons un horizon d’investissement de 20 ans, ce qui correspond approximativement à la durée moyenne des emprunts (20 ans et 5 mois en moyenne, en novembre 2024 selon l’Observatoire Crédit Logement/CSA). Nous estimons ensuite, année par année, les coûts liés à la propriété et à la location pour un appartement « type ». Les coûts de la location englobent le loyer et les charges locatives. En ce qui concerne la propriété, nous faisons l’hypothèse que l’acquisition du logement est financée à 70% par un crédit immobilier, avec un taux fixe à 20 ans de 3,3% (état: novembre 2024), et à 30% par un apport personnel. Les coûts de la propriété englobent les frais de notaire et de garantie (uniquement dans l’année de l’achat), les coûts de financement (frais d’intérêt de la dette), la taxe foncière, l’assurance emprunteur, les frais d’entretien, les charges de copropriété, et les coûts d’opportunité des fonds propres. Les coûts d’opportunité représentent les gains potentiels non réalisés sur d’autres investissements en raison de l’utilisation des fonds propres dans l’achat du logement. Il est important de noter que le remboursement du prêt immobilier n’est pas considéré comme une dépense, puisqu’il s’agit en réalité d’une forme d’épargne, augmentant la part des fonds propres dans le logement. Ainsi, seuls les coûts d’opportunité de ces fonds propres sont pris en compte dans notre calcul.