Critères ESG : vers une (re)valorisation des actifs immobi­liers tertiaires ?

Les critères Environ­ne­mentaux, Sociaux et de Gouver­nance (ou critères ESG) sont désormais une compo­sante essen­tielle de la perfor­mance extra-financière d’une entre­prise en France. Et le secteur immobilier ne fait pas exception à la règle, l’intégration des critères ESG favorise des pratiques plus respec­tueuses de l’environnement, une respon­sa­bilité sociale et sociétale et une gouver­nance plus trans­pa­rente et durable. [MY1] Ils gagnent en impor­tance au fur-et-à-mesure des années et les inves­tis­seurs immobi­liers les intègrent même à leur stratégie, afin de limiter leur impact sur le climat.

A l’occasion du dernier salon SIMI, Wüest Partner France a organisé une confé­rence sur ce thème et s’est posé la question suivante : « Critères ESG : vers une (re)valorisation des actifs immobi­liers tertiaires ? »

Éléments de réponse(s) avec Rémi Durand-Gasselin, Directeur Expertise et Conseil de Wüest Partner France, Marc Yehya, Directeur ESG de Wüest Partner France, Corinne Orsoni, Direc­trice du dévelop­pement écono­mique d’EuroMéditerranée, Olivier Rochefort, Head of Asset Management and Development de SwissLife Asset Managers et Frédéric Ciuntu, directeur immobilier et Grand utili­sateur à l’Association des Direc­teurs Immobi­liers (ADI).

Des critères néces­saires dans la gestion des actifs immobi­liers

Le pilotage et la valori­sation des actifs passe par plusieurs stades, d’une vision court terme (en général pendant la durée du bail) à une vision long terme. Il est désormais entendu et compris que les critères ESG pour Environ­ne­mentaux, Sociaux et de qualité de Gouver­nance impactent la valeur d’un actif immobilier. Un impact qui se mesure jusque dans les paramètres du Discounted Cash-Flow (DCF), nous en parlerons plus tard.

Pour certaines entre­prises, la prise en compte de ces critères ESG leur est imposée par la loi Énergie-Climat de 2019. Ce sont par exemple les sociétés dont les actifs sous gestion sont supérieurs à 500 millions d’euros. Ces sociétés n’ont pas le choix : elles doivent intégrer les critères ESG dans leur politique d’investissement pour mieux mesurer les risques liés à l’actif et les anticiper lors de l’octroi, le suivi et le recou­vrement des prêts … et pour être en conformité avec les exigences de Sustai­nable Finance Disclosure Regulation (SFDR), instaurés pour renforcer au sein de l’Union Européenne les obliga­tions de trans­pa­rence concernant les enjeux ESG.

Le défi des experts : mieux comprendre l’impact des critères ESG sur la valeur des biens immobi­liers

Dans le travail de l’expert, la méthode des Discounted Cash-Flow permet de calculer les flux futurs de tréso­rerie qu’un bien est capable de générer. Elle repose sur les projec­tions finan­cières du bien et sur son taux d’actualisation. Sont donc pris en compte les loyers, l’indexation, les charges supportées par le bailleur, les hypothèses d’occupation et de travaux … et les critères ESG ! La prise en compte d’un DCF sur une longue période, comme c’est le cas chez Wüest Partner (sur une période pouvant aller jusqu’à 100 ans) permet de maîtriser et réduire son risque.

Économies d’énergie (bâtiment économe par rapport aux immeubles concur­rents) ou immeuble frugal en termes d’équipements techniques (par exemple sans système de clima­ti­sation), penser un bâtiment comme étant réver­sible ou flexible, privi­légier les espaces agréables pour fidéliser les locataires, travailler sur la locali­sation d’un point de vue clima­tique pour réduire les travaux de mainte­nance, veiller aux seuils de consom­mation et d’émissions de gaz à effets de serre, travailler l’impact social et sociétal du bâtiment sur un terri­toire défavorisé, penser le bâtiment pour créer des synergies avec une population, obtenir un label ou une certi­fi­cation inter­na­tionale … autant d’éléments qui vont influer sur son niveau de charges, sur son revenu net, sur sa capacité (ou non) d’obsolescence ou sur son impact positif sur sa valeur.

Clairement, les critères ESG sont intégrés dans les diffé­rentes méthodes d’évaluation. Une tendance presque naturelle vue l’évolution des exigences régle­men­taires.

Le position­nement des acteurs de l’immobilier – l’exemple de l’enquête Wüest Partner sur la durabilité

Pour la deuxième année consé­cutive, Wüest Partner France a mené une enquête sur la durabilité. Cette année, il s’agissait de cibler spéci­fi­quement les inves­tis­seurs sur leur position­nement quant aux critères ESG.

26 entre­prises ont été inter­rogées, en France et à l’international, qui gèrent ou détiennent un patri­moine de plus de 290 milliards d’euros et qui travaillent sur des catégories d’actifs variées : bureau (80%), commerce (56%), Résidentiel (59%), Industrie & logis­tique (48%), hôtel­lerie et loisirs (41%), établis­sement de santé (22%), immobilier géré (15%), etc.

Parmi ces entre­prises, 44% sont des inves­tis­seurs immobi­liers, 41% des gestion­naires d’actifs, 3% des banques et 12% exercent des activités diverses (promotion immobi­lière, fonds de pension, etc.).

Il ressort de cette étude une priorité de 35% des inves­tis­seurs sur les 3 critères Environ­ne­mentaux, Sociaux et de Gouver­nance. 11% axent leurs priorités sur le Social, 54% sur l’Environ­nement. 88% des inves­tis­seurs inter­rogés se sont fixés des objectifs concernant la durabilité de leurs actifs et leurs projets. 76% des répon­dants utilisent des notations ou ratings ESG dans leurs décisions immobi­lières. Une tendance très claire se dégage, celle d’un intérêt marqué des répon­dants pour des pratiques respon­sables et une stratégie alignée sur les enjeux durables.

Dans les critères Environ­ne­mentaux évoqués avec les inter­rogés, l’énergie, le carbone et le suivi des consom­ma­tions occupent les trois premières places. Vient ensuite la résilience clima­tique (qui gagne en impor­tance face aux boule­ver­se­ments clima­tiques que nous connaissons), suivie de la mobilité douce et la réver­si­bilité des actifs.

Pour les critères Sociaux, 85% des sondés consi­dèrent l’accessibilité aux trans­ports en commun comme essen­tielle. Avec le confort acous­tique, visuel et thermique, ils consti­tuent un facteur primordial de fidéli­sation des locataires.

Enfin sur le plan de la Gouver­nance, la stratégie ESG claire, la formation et la sensi­bi­li­sation en interne, avec l’éthique et la déonto­logie sont des éléments fonda­mentaux.

Une étude qui permet également de constater la prise en compte de la taxinomie Européenne comme enjeu réel de valori­sation des actifs, 87% des inves­tis­seurs inter­rogés déclarant la prendre en compte lors de l’acquisition de nouveaux actifs ou la rénovation d’actifs existants dans leur porte­feuille.

Enfin, 65% des sondés déclarent intégrer ces critères ESG pour maintenir la renta­bilité de leurs actifs ou pour les valoriser, pour respecter la politique ESG de leur entre­prise (43%) ou pour répondre aux exigences règle­men­taires (35%).

Des tendances qui vont dans le bon sens et en très nette progression malgré 3 défis majeurs : des données indis­po­nibles ou en quantité insuf­fi­sante (46%), un manque de compé­tences internes et une vraie complexité du sujet (33%), un impact non négli­geable sur les coûts et la renta­bilité (25%).

Une enquête qui, comme la précé­dente, a permis de confirmer un intérêt accru des inves­tis­seurs, envers les critères ESG. Côté utili­sa­teurs de bureaux, l’enquête Euromed V2 que nous détaillons en exclu­sivité dans la confé­rence permet de constater que les ambitions sont partagées. 50% des répon­dants déclarent ainsi pouvoir payer un surcoût de loyer allant jusqu’à 5% pour un bâtiment à forte ambition environ­ne­mentale, 21% accep­te­raient un surcoût de 5 à 10%.

La valori­sation des critères ESG est désormais intégrée dans les stratégies immobi­lières à moyen et long termes. C’est un élément clef, dans un secteur immobilier qui favorise la durabilité et l’atténuation des risques. Si l’Europe constitue un terreau favorable, grâce à une politique et des régle­men­ta­tions qui soutiennent le dévelop­pement durable, il est entendu partout dans le monde que la perfor­mance énergé­tique joue un rôle crucial dans la réali­sation des objectifs Environ­ne­mentaux, Sociaux et de Gouver­nance des diffé­rentes parties prenantes.

Revoir la confé­rence Wüest Partner au SIMI 2024