L’open data immobi­lière, une chance pour plus de trans­pa­rence sur le marché

L’ère de l’open data est en train de modifier les compor­te­ments des acheteurs comme celui des vendeurs et celui des profes­sionnels de l’immo­bilier. Mais dans quel sens ? Pourquoi intégrer cette techno­logie dans le processus immobilier  ?

Une ouverture des données immobi­lières

À l’heure de la récolte de données person­nelles et notamment immobi­lières, le gouver­nement français a décidé de faire les choses en grand en ouvrant les données des transac­tions immobi­lières. Désormais, le parti­culier comme le profes­sionnel peut télécharger jusqu’à 5 fichiers qui contiennent toutes les transac­tions réalisées depuis 2014 (1 fichier/année). Il propose en plus une appli­cation en ligne qui vous aide à cibler les types de biens, les zones géogra­phiques ainsi que les types de transac­tions.

Sous le format CSV, vous pouvez dès lors accéder à l’information de votre choix de la façon la plus simple possible. Dans ce genre de fichier CSV, vous retrouvez ainsi :

• Le type de vente immobi­lière : tradi­tion­nelle, VEFA, échange, etc.
• L’adresse du bien ;
• Le type du bien ;
• Sa super­ficie ;
• Le nombre de pièces
• Et le prix de vente bien entendu.

De plus, le site du gouver­nement propose des ressources commu­nau­taires avec des cartes d’exploration des prix pratiqués en temps réel.

Vers un marché immobilier plus trans­parent

Depuis quelques temps déjà, la base de données des transac­tions immobi­lières de l’administration fiscale est acces­sible depuis le site des Impôts. Et même si cela est resté relati­vement confi­dentiel, beaucoup de parti­cu­liers n’en avaient pas encore connais­sance. Surtout lorsqu’on sait qu’une donnée brute n’est pas aisément utili­sable pour le quidam !

Avec l’open data immobi­lière, de nombreux acteurs travaillent justement à faciliter l’accès à ces données et à les rendre plus compré­hen­sibles du grand public. Un parti­culier qui souhaite acheter ou vendre son bien peut désormais avoir accès à un très grand nombre de données et sera ainsi mieux averti de l’évolution du marché immobilier.

En répondant aux nouveaux besoins et attentes des clients, à l’évolution du marché immobilier qui se digitalise, l’open data immobi­lière va dans le sens d’une trans­pa­rence des marchés.

Une aubaine pour les profes­sionnels immobi­liers

Non seulement les parti­cu­liers peuvent récupérer des fichiers de types Excel ou CSV et faire tourner des requêtes pour connaître le prix moyen par localité, mais les profes­sionnels de l’immobilier y voient aussi une aubaine pour leur activité.

En effet, avec un accès facilité aux données immobi­lières, certains profes­sionnels et certaines agences vont pouvoir exploiter facilement les chiffres reçus et se lancer sur le marché, parfois même en choisissant une niche en parti­culier. Ceux que l’on nomme comme issus de la proptech peuvent désormais travailler leurs données, optimiser leur algorithme afin de mieux conseiller leur clientèle.

On retrouve notamment :

• Les chasseurs d’appartements : grâce à l’open data immobi­lière, le travail de ces acteurs immobi­liers sera facilité au niveau de la recherche et de la sélection des logements.
• Les chasseurs d’investisseurs immobi­liers : de plus en plus de startups conseillent des clients étrangers ou encore des expatriés qui recherchent une location, un appar­tement comme résidence principale ou secon­daire ou même tout un immeuble. Ici, la question du prix de vente est cruciale dans le processus de négociation et avec l’open data immobi­lière, la donne va être changée.
• Les experts qui estiment un bien immobilier : grâce à l’ouverture des données, ils peuvent désormais affiner l’évaluation des logements et autres locaux.
• Les agences low-cost : il existe également des agences immobi­lières low-cost qui s’avèrent friandes de dévelop­pement et d’algorithmes. Grâce à l’open data, elles peuvent désormais faciliter leur entrée de mandats au bon prix.

Alors que si cette liste est loin exhaustive, on comprend d’ores et déjà que l’open data est une formi­dable oppor­tunité pour tous les profes­sionnels de l’immobilier à l’intégrer dans leur process afin de fournir des services innovants et efficients aux clients.

Un changement dans la pratique des profes­sionnels

Avec l’open data immobi­lière, le travail des profes­sionnels et les agents immobi­liers en parti­culier va changer. Aujourd’hui, les clients sont de plus en plus avertis et aguerris en matière d’achat et de vente immobi­lière. Toutefois, ces parti­cu­liers ne sont pas des profes­sionnels du secteur immobilier. Ils ne seront pas toujours quoi faire de toutes ces data et auront besoin de conseils avisés pour les exploiter et les inter­préter.

Mais les données récoltées vont être de plus en plus fiables et par consé­quent, les conseils profes­sionnels de plus en plus concis et même person­na­lisés. Avec l’ouverture de ces données, le métier d’agent immobilier va être de fournir des conseils pour bien acheter ou bien vendre.

Le profes­sionnel en immobilier va devoir très rapidement travailler avec ces nouveaux outils et ces nouvelles techno­logies, puis les maitriser afin de partager une partie de leur travail avec leur clientèle pour mieux l’accompagner et l’orienter. Ce travail ne sera plus néces­sai­rement en présentiel, mais pourra s’effectuer en ligne, à distance. Le rôle des agents immobi­liers, qui conservent un grand nombre d’informations comme des photos, des prises de vues, des presta­tions sera toujours aussi important, car ils propo­seront une expérience locale forte.

Ainsi, le profes­sionnel va devoir apprendre non seulement à gérer et à inter­préter les données avec de nouveaux outils, mais aussi apprendre à faire preuve de pédagogie pour mieux conseiller son client qui connaîtra déjà ces données sans pour autant y voir des limites.

La trans­mission des données au grand public favorise la trans­pa­rence du marché, mais aussi sa fluidité, même si cela peut aller à l’encontre de la culture française. Cette trans­pa­rence peut aller contre les habitudes de certaines agences immobi­lières qui sures­ti­maient systé­ma­ti­quement les biens afin de récupérer de mandats de vente. Ils trompaient alors les proprié­taires et ne respec­taient pas leur devoir de conseils. Aujourd’hui, avec l’open data immobi­lière, ces pratiques seront mises à mal. En effet, tout ce qui doit favoriser l’information des clients ainsi que la qualité des services doit être encouragé par les profes­sionnels de l’immobilier.

Pour les agences et les startups immobi­lières qui travaillent déjà pour la trans­pa­rence, ce ne sera pas un véritable changement de méthode de travail. C’est davantage pour les agences classiques que ce pas vers davantage de clarté dans le processus immobilier va être consé­quent. Ce que vous devez retenir en tant que profes­sionnel, c’est que les données et l’open data immobi­lière fait désormais partie du parcours client.

Une ouverture aux entre­prises non françaises

Si de nombreuses entre­prises et startups sont capables de fournir des données immobi­lières et, par consé­quent, de nouveaux services à des clients français, cela signifie également que des entre­prises et startups étran­gères peuvent récolter ces données grâce à l’open data immobi­lière. Elles peuvent alors les utiliser pour leur compte pour proposer des services diffé­rents en France ou simplement dans leur propre pays.

Sur le terrain, ces profes­sionnels et ces sites spécia­lisés dans la vente immobi­lière de logements français aux étrangers vont pouvoir fournir des données plus fiables, et plus justes à leur clientèle, ce qui en fait un véritable atout pour les acheteurs. La France devient ainsi plus concur­ren­tielle sur le plan européen et inter­na­tional. Toutefois, on peut légiti­mement s’interroger sur le fait que les entre­prises françaises seront en concur­rence directe avec les startups étran­gères. Tandis que des sites spécia­lisés comme les leaders SeLoger et Meilleur­sA­gents se démènent pour proposer des estima­tions de prix justes, ils se retrouvent direc­tement en compé­tition avec des startups améri­caines notamment — citons le cas de la startup Zillow — et de son algorithme ultra performant. (À noter que celui-ci est parvenu à faire descendre la moyenne de ses erreurs d’estimation sous la barre des 4 % d’erreur.)

Ainsi, auparavant, il était néces­saire de travailler avec les entre­prises et acteurs en place, aujourd’hui cette matière première qu’est la donnée immobi­lière est en total accès libre.

Existe-t-il une limite à l’open data immobi­lière ?

Même si l’objectif de l’ouverture des données immobi­lières vise à rendre plus trans­parent le marché immobilier, il n’en demeure pas moins que le traitement des données person­nelles et immobi­lières surtout est difficile.

En effet, la situation d’un logement dans un immeuble, à savoir le nombre d’étages, n’est pas toujours pris en consi­dé­ration, ni même toutes ses carac­té­ris­tiques. Concrè­tement un appar­tement avec balcon au 5e étage vaut plus cher qu’un autre appar­tement en rez-de-chaussée et donnant sur la chaussée. De même, l’état des biens n’est pas toujours au rendez-vous : il n’est pas rare de devoir refaire le réseau électrique ou celui du gaz, et cela joue sur les écarts de prix.

Autre fait qui peut paraître surprenant, il existe de vrais écarts de prix qui ne sont pas expli­cables. Par exemple, un appar­tement de 90 m² dans le cœur de Paris est vendu à 120 000 € dans un secteur où le prix moyen avoisine plutôt les 12 000 €/m², et non les 1200 €/m² comme cela laisse entendre. Il est important, en plus de ces données immobi­lières, qu’un expert ou un agent immobilier inter­prète au mieux ces chiffres. C’est ici que l’on cible la limite des data brutes reçues.

Une trans­pa­rence du marché immobilier et après ?

Avec l’open data immobi­lière, le marché immobilier se veut aujourd’hui plus trans­parent que jamais. C’est une très bonne chose, mais on est en droit de se poser la question des outils et des services qui vont en découler. Quelle va être la réaction des géants de l’immobilier ? Des profes­sionnels qui sont chaque jour sur le terrain ? Avec l’open data, on comprend très bien le besoin de trans­pa­rence, mais on voit également qu’il y a des limites à ces données. C’est là que les agents immobi­liers vont pouvoir mettre en avant leur valeur ajoutée.

Avec l’open data immobi­lière, les vendeurs et autres clients des agences immobi­lières vont pouvoir se concentrer sur la valeur ajoutée réelle de leur presta­taire : une équipe compé­tente capable de négocier au meilleur prix Une force de frappe marketing plus ciblée Une capacité à gérer les problèmes éventuels juridiques ou finan­ciers, etc.

L’ouverture des données immobi­lières actées (DVF) est une excel­lente décision pour tous les acteurs du secteur immobilier, parti­cu­liers comme profes­sionnels, à partir du moment où l’on a envie d’avancer avec son temps et de s’adapter à la constante évolution des besoins et des attentes des clients.