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Wohnungs­markt NRW: Am teuersten sind Köln, Bonn, Düsseldorf und Münster

Letzte Aktualisierung: 13. Mai 2025

Nordrhein-Westfalen ist nicht nur das bevöl­ke­rungs­reichste Bundesland in Deutschland, sondern auch eines, in dem sich die Wohnungs­märkte höchst unter­schiedlich entwi­ckeln. Haben viele Städte im Ruhrgebiet, allen voran Bochum und Duisburg, mit Bevöl­ke­rungs­schwund zu kämpfen, boomen Städte wie Düsseldorf, Köln und Münster. Das schlägt sich in weit ausein­ander reichenden Zahlen zu Mieten, Kaufpreisen und Renditen für Wohnungen nieder, ganz gleich, ob es um Neubauten (Baujahr ab 2010) oder Altbau­woh­nungen geht. Die aktuelle Markt­er­hebung „Westdeutsche Wohnungs­märkte: Daten 2022 & Perspek­tiven“ von Wüest Partner, in der zwölf Städte Nordrhein-Westfalens unter anderem auf Faktoren wie Wirtschafts­kraft, Bevöl­ke­rungs­zuzug, Kaufkraft und Wohnungs­neubau analy­siert werden, offenbart, dass sicher­heits­ori­en­tierte Inves­toren am besten in Köln und Münster aufge­hoben sind. Dort finden sie bei Brutto­ren­diten von etwa 3,8 % bzw. 3,7 % das beste Rendite-Risiko-Profil. Auch in Bonn können sie bei etwas höheren Brutto­ren­diten von 4,2 % nicht viel falsch machen. 

Anders in Duisburg, Bochum oder Bielefeld. Dort stehen erhöhten Brutto­ren­diten, die in Duisburg bis zu 5,7 % reichen, erheblich höhere Anlage­ri­siken gegenüber. Die Ausreißer hinsichtlich der Median-Bruttorenditen sind Mönchen­gladbach (5,9 %) und Wuppertal (5,8 %) in der Spitze und die Landes­haupt­stadt Düsseldorf mit 3,3 % am Ende der Skala. 

Wichtiger Taktgeber für die Entwicklung von Mieten, Kaufpreisen und Renditen ist die Inten­sität des Wohnungs­neubaus. Nach den Zahlen von Wüest Partner wurden in den vergan­genen drei Jahren an fast allen Stand­orten deutlich zu wenige Wohnungen gebaut. In Wuppertal kam mit 31,5 % nicht mal ein Drittel des Bedarfs hinzu, in Köln war es mit 35,2 % des Bedarfs nicht viel besser. Dagegen wurden in Bielefeld und Duisburg mehr Wohnungen gebaut, als dort rechne­risch notwendig wären. Der in vielen Städten weiterhin existente Mangel mündet in weiterhin steigende Kaufpreise in den meisten der zwölf Städte. Am stärksten zogen sie gegenüber 2021 in Dortmund an (+12,1 %). 

Trotz mancher Unsicher­heiten, die sich aus Faktoren wie gestie­genen Zinsen, höherer Inflation und deutlich gestie­genen Preisen für Bauma­terial und Energie ergeben, geht Wüest Partner davon aus, dass in den stärker nachge­fragten Städten Nordrhein-Westfalens auch 2023 und darüber hinaus mit geringem Leerstand, stabil hohen Mieten und unver­ändert starkem Neubau­bedarf zu rechnen ist.  Langfristig aber sei in den stark nachge­fragten Städten und Lagen mit sinkenden Leerstands­quoten, stabil hohen Mieten und weiterhin großem Bedarf an zusätz­lichen Wohnungen zu rechnen. Das gilt insbe­sondere in Köln und Münster, wo bis 2040 mit einem Bevöl­ke­rungs­zu­wachs von 6,1 % respektive 8,7 % zu rechnen ist.

Nachfolgend weitere Ergeb­nisse aus der aktuellen Studie.

Kaum Leerstand in Bonn und Münster

In den Städten Nordrhein-Westfalens ist die Versorgung mit ausrei­chend Wohnungen höchst unter­schiedlich ausge­prägt. Wird die als Zielmarke angenommene Versor­gungs­quote von 100 % in Aachen und Köln besonders deutlich, aber auch in Münster verfehlt, liegt sie in Städten wie Duisburg, Essen, Mönchen­gladbach und Wuppertal mit jeweils über 106 % merklich über dem Soll. Die Leerstands­quote in den zwölf Städten reicht von 0,3 % in der boomenden Studierenden- und Verwal­tungs­stadt Münster bis zu 4,3 % in Duisburg. Sehr wenig Leerstand hat Wüest Partner auch in Bonn (0,9 %) gemessen, während in Mönchen­gladbach (3,5 %) und Wuppertal (2,9 %) vergleichs­weise mehr Wohnungen leer stehen und in diesen Städten von einem gesunden Wohnungs­markt ausge­gangen werden kann. Der extrem geringe Leerstand in Münster fällt vor allem auch deswegen auf, weil das Wohnungs­an­gebot in der Haupt­stadt des Münster­landes seit 2017 in Nordrhein-Westfalen am stärksten zugelegt hat. 

An der Anspannung auf den besonders stark nachge­fragten Märkten dürfte sich so rasch nicht viel ändern. Der Grund: Dort wurden in den vergan­genen drei Jahren erheblich zu wenige Wohnungen gebaut. In Düsseldorf kamen nur 71,3 % des Bedarfs hinzu, in Bonn nur 75,0 % und in Münster lediglich 77,2 %. Das Gros der neuen Wohnungen entstand 2022 in Mehrfa­mi­li­en­häusern. Auf diesen Sektor entfielen in Düsseldorf sogar 91,7 % der neuen Wohnungen. Mönchen­gladbach verbuchte im Jahr 2022 einen Anteil von immerhin noch 61,6 %. 

Angebots­mieten: Köln und Düsseldorf am teuersten, Schluss­licht Duisburg 

Der in vielen Städten seit Jahren zu beobach­tende Aufwärts­trend bei den Mieten scheint zumindest mancherorts beendet. Zwar stieg der Median der Angebots­mieten in Bonn und Münster seit 2021 weiterhin, doch in Düsseldorf und Köln sank er leicht. Das ändert jedoch nichts daran, dass Köln mit einer Durch­schnitts­miete von 14,43 EUR/qm auch 2022 für Mieter teuerster Wohnstandort Nordrhein-Westfalens war. Dahinter folgen Düsseldorf (13,30 EUR/qm), Bonn (12,76 EUR/qm) und Münster (12,58 EUR/qm). Auch bei der Spitzen­miete bleibt Köln mit 20,43 EUR/qm ganz vorne. Die niedrigste Durch­schnitts­miete ermit­telten die Markt­for­scher von Wüest Partner in Duisburg (7,29 EUR/qm). Besonders günstig lagen die Durch­schnitts­mieten auch in Wuppertal (8,04 EUR/qm), Bochum (8,26 EUR/qm) und Essen (8,51 EUR/qm). 

Betrachtet man die vergan­genen zehn Jahre, legten die Median­mieten in Dortmund (+63,3 %), Köln (53,1 %) und Bielefeld (46,9 %) besonders stark zu. In teuren Städten wie Düsseldorf (+37,4 %) und Bonn (+41,2 %) fielen die Steige­rungs­raten vergleichs­weise moderat aus. 

Wohnungs­preise stiegen binnen zehn Jahren am stärksten in Bonn und Köln

Erheblich stärker als die Angebots­mieten stiegen in den vergan­genen zehn Jahren die Angebots­preise für Wohnungen. Am deutlichsten legten sie in Bonn (+157,2 %) und Köln (+152,0 %) zu. Die geringsten Preis­zu­wächse verbuchten Bochum (+108,2 %) und Duisburg (+109,4 %). 

Die Zuwächse bei den Kaufpreisen setzten sich in zahlreichen Städten auch 2022 fort. Ende vergan­genen Jahres reichte die Spanne der durch­schnitt­lichen Angebots­kauf­preise von 2.131 EUR/qm in Duisburg bis zu 5.800 EUR/qm in Düsseldorf. Weit vorn rangierten auch Köln (5.272 EUR/qm) und Münster (4.754 EUR/qm). Besonders günstige Durch­schnitts­preise ermit­telte Wüest Partner neben Duisburg auch in Wuppertal (2.360 EUR/qm), Mönchen­gladbach (2.567 EUR/qm) und Bochum (2.568 EUR/qm). 

Viele Spitzen­kauf­preise gingen 2022 leicht zurück. Für Düsseldorf nennt Wüest Partner nunmehr 8.805 EUR/qm und für Köln 7.885 EUR/qm. Den niedrigsten Spitzen­kauf­preis finden Inves­toren in Wuppertal (3.644 EUR/qm). Gleich dahinter folgt Duisburg mit 3.815 EUR/qm. 

Eklatant ist der Preis­un­ter­schied zwischen Neubau­woh­nungen (Baujahr ab 2010) und Altbau­woh­nungen vor allem in insgesamt weniger teuren Stand­orten. So sind Neubauten in Duisburg, Essen und Wuppertal etwa doppelt so teuer wie Bestands­woh­nungen.

Mehrfa­mi­li­en­häuser: Teures Düsseldorf, günstiges Mönchen­gladbach

Die Angebots­preise für Mehrfa­mi­li­en­häuser gaben 2022 an vielen Stand­orten Nordrhein-Westfalens etwas nach. Die höchsten Preise müssen Inves­toren in Düsseldorf (4.259 EUR/qm), Köln (4.159 EUR/qm) und Münster (3.986 EUR/qm) einkal­ku­lieren. Daran gemessen waren Mehrfa­mi­li­en­häuser Ende 2022 in Duisburg (1.530 EUR/qm), Bochum (1.760 EUR/qm) und Wuppertal (1.838 EUR/qm) besonders günstig. Die Brutto­kauf­preis­fak­toren reichten von 30,3 in Düsseldorf bis zu 17,1 in Mönchen­gladbach und 17,6 in Duisburg. 

Die komplette Studie finden Sie unter: 

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