Wohnungs­markt Deutschland im Überblick: Preis­dy­namik und Nachfra­geplus

Wie hat sich der Markt für Wohnim­mo­bilien im ersten Quartal 2025 entwi­ckelt und welche Trends zeichnen sich für den weiteren Jahres­verlauf ab? Dieser Beitrag bietet eine kompakte Analyse der zentralen Markt­daten und gibt einen Ausblick auf die relevanten Entwick­lungen in den kommenden Monaten.

Makro­öko­no­mische Rahmen­be­din­gungen

Die Europäische Zentralbank senkte im April zum siebten Mal in Folge ihren Leitzins auf nunmehr 2,25 Prozent. Weitere Zinsschritte sollen daten­ab­hängig erfolgen, vor allem vor dem Hinter­grund geopo­li­ti­scher Unsicher­heiten sowie der unklaren Zollpo­litik der USA. Zum Jahresende 2025 rechnen Markt­be­ob­achter mit einem Leitzins zwischen 1,50 und 1,75 Prozent.

Die Renditen zehnjäh­riger Bundes­an­leihen stabi­li­sierten sich zuletzt bei rund 2,5 Prozent, nachdem sie im März kurzzeitig fast die Marke von 3,0 Prozent erreicht hatten. Auslöser war die Ankün­digung der Bundes­re­gierung, die Staats­ver­schuldung um 500 Milli­arden Euro für Inves­ti­tionen in Infra­struktur und Vertei­digung zu erhöhen. Die Zinssätze für Wohnungs­bau­kredite liegen seit Herbst weitgehend stabil bei etwa 3,4 Prozent.

Insgesamt haben sich die Finan­zie­rungs­kon­di­tionen für Wohnim­mo­bilien im Vergleich zum Vorjahr stabi­li­siert. Bleibt das wirtschaft­liche Umfeld robust, ist weiterhin von einem soliden Finan­zie­rungs­klima auszu­gehen.

Baukosten und Bautä­tigkeit

Laut Angaben des Statis­ti­schen Bundesamts (Destatis) stiegen die Baupreise im 1. Quartal 2025 erneut, und zwar mit ähnlicher Dynamik wie in den beiden Vorquar­talen. Für Wohnge­bäude erhöhten sich die Preise gegenüber dem Vorjah­res­quartal um 3,2 Prozent, während der Anstieg der Baupreise für Büroge­bäude mit 3,5 Prozent noch höher ausfiel. Für das Gesamtjahr 2025 wird eine ähnliche Dynamik erwartet.

Noch offen ist, wie sich die angekün­digten Inves­ti­tionen in Infra­struktur und Vertei­digung auf die Baupreise und die Kapazi­täten im Bauge­werbe auswirken werden. Ein verstärkter Ressour­cen­zu­griff durch öffent­liche Projekte könnte die Baukosten im privaten Sektor weiter steigen lassen.

Die Zahl der Bauge­neh­mi­gungen für Wohnungen verzeichnete zuletzt einen leichten Aufwärts­trend. Im ersten Quartal 2025 wurden deutsch­landweit 55.400 neue Wohnungen genehmigt – ein Plus von 3,4 Prozent im Vergleich zum Vorjah­res­quartal. Aller­dings waren die Geneh­mi­gungen in den Vorjahren deutlich zurück­ge­gangen und liegen noch immer auf einem vergleichs­weise niedrigen Niveau. Für das Gesamtjahr 2025 rechnen Experten mit rund 250.000 fertig­ge­stellten Wohnein­heiten, deutlich weniger als der geschätzte Bedarf. Dies dürfte den Druck auf bereits angespannten Wohnungs­märkten weiter erhöhen.

Entwick­lungen am Mietwoh­nungs­markt: Nachfrage übersteigt Angebot

Die Angebots­mieten in Deutschland stiegen im ersten Quartal 2025 um durch­schnittlich 4,6 Prozent gegenüber dem Vorjah­res­quartal und lagen im Median bei 10,31 EUR/qm. Die Nachfrage bleibt vor allem in den Ballungs­zentren hoch, befeuert durch demogra­phische Trends und die geringe Neubau­tä­tigkeit.

In den Top-7-Städten bleibt München mit einer Median­miete von 22,40 EUR/qm Spitzen­reiter, gefolgt von Frankfurt (17,90 EUR/qm) und Berlin (17,70 EUR/qm). Köln bildet mit 14,40 EUR/qm das Schluss­licht unter den Top-7-Städten.

Stuttgart und Hamburg verzeich­neten mit jeweils rund 6 Prozent die stärksten Mietzu­wächse unter den Metro­polen. Auch Düsseldorf und Berlin verzeich­neten Zuwächse von mehr als 5 Prozent. In Köln fiel der Anstieg mit 2,5 Prozent am geringsten aus, die Mieten stiegen dort somit nur moderat. Dies deutet auf die Robustheit des Kölner Wohnungs­marktes und eine vergleichs­weise ausge­gli­chene Marktlage hin.

Auch in B‑Städten wie Dresden und Leipzig zeigt sich eine bemer­kens­werte Mietent­wicklung: Die Mieten stiegen hier mit 10 Prozent bzw. 9,5 Prozent deutlich und unter­streichen damit die zuneh­mende Attrak­ti­vität dieser Standorte. Im ersten Quartal 2025 lagen die Angebots­mieten im Median bei 10,00 EUR/qm in Dresden und 10,60 EUR/qm in Leipzig. Ebenso verzeich­neten Städte wie Essen und Karlsruhe mit Mietstei­ge­rungen von 7 bis 8 Prozent eine dynamische Markt­ent­wicklung.

Zudem verlagern sich die Mietpreis­stei­ge­rungen zunehmend in das Umland der Metro­polen: So verzeich­neten Städte wie Wiesbaden, Augsburg und Nürnberg mit Wachs­tums­raten von rund 6 Prozent höhere Mietstei­ge­rungen als die nahege­le­genen Metro­polen Frankfurt und München. Dies spiegeln die anhal­tenden Subur­ba­ni­sie­rungs­trends und die Attrak­ti­vität des Umlands wider.

Entwick­lungen am Eigen­tums­woh­nungs­markt: Preise stabi­li­sieren sich

Die Kaufpreise für Eigen­tums­woh­nungen haben sich stabi­li­siert und zeigen nun wieder eine allmäh­liche Aufwärts­be­wegung. Bundesweit zogen die Angebots­preise im ersten Quartal 2025 auf rund 3.700 EUR/qm (Median) an, das entspricht einem Zuwachs um 2,7 Prozent im Vergleich zum Vorjah­res­quartal. Gegenüber dem Vorquartal ergibt sich sogar ein Plus von 3,7 Prozent, was die zuneh­mende Aufwärts­be­wegung der Preise unter­streicht.

In den Top-7-Städten scheint die Talsohle überwunden, nachdem in den vergan­genen Quartalen häufig noch Preis­rück­gänge verzeichnet wurden. Innerhalb der Metro­polen bleibt München mit 9.080 EUR/qm der teuerste Markt, gefolgt von Frankfurt (6.600 EUR/qm) und Hamburg (6.100 EUR/qm). Düsseldorf steht am unteren Ende mit einem Angebots­preis von rund 4.800 EUR/qm. Gegenüber dem Vorjah­res­quartal verzeichnete Köln mit 7,2 Prozent das stärkste Wachstum. Der Nachfra­ge­druck im Eigen­tums­segment wirkt in Köln ausge­prägter als am Mietwoh­nungs­markt. Angesichts des vergleichs­weisen hohen Preis­ni­veaus stiegen die Preise in Hamburg nur gering­fügig um 1,2 Prozent zum Vorjah­res­quartal, hier fiel die Erholung der Kaufpreise geringer aus.

In einigen B‑Städten zeich­neten sich ebenfalls Aufhol­ef­fekte der Angebots­preise ab: In Mainz stieg der Angebots­preis im Vergleich zum Vorjah­res­quartal um fast 11 Prozent. Preis­treiber sind hier vermutlich jüngst fertig­ge­stellte bzw. begonnene Projekt­ent­wick­lungen in direkter Rheinlage. In Duisburg legten die Preise um 10,3 Prozent zu, wenngleich auf niedri­gerem Preis­niveau von 1.950 EUR/qm. Auch hier könnten Verla­ge­rungen aus Düsseldorf ins Umland sowie die Entwicklung neuer Stadt­quar­tiere Preis­treiber sein. Inves­ti­ti­ons­mög­lich­keiten könnten sich in Nürnberg und Bremen bei leichtem Preis­rückgang bzw. stabilen Kaufpreisen und gleich­zeitig steigenden Mieten bieten.

Hinweis zu Daten­aus­wertung: Angebots­mieten und Angebots­preise wurden nicht nach Baujahr der Inserate (Alt- vs. Neubau) diffe­ren­ziert. Für Neubau­ob­jekte können höhere Preis­ni­veaus und Verän­de­rungs­raten gelten.

Ausblick

Die Rahmen­be­din­gungen sprechen für eine anhaltend angespannte Situation am Mietwoh­nungs­markt. Angesichts der niedrigen Neubau­tä­tigkeit bei anhaltend hoher Nachfrage nach Wohnraum ist für 2025 mit weiter steigenden Mieten, insbe­sondere in den Großstädten, zu rechnen.

Auch im Eigen­tums­segment dürften die Preise weiter anziehen, nicht zuletzt aufgrund der rückläu­figen Neubau­pipeline und eines soliden Finan­zie­rungs­um­felds. Neben den Top-7-Städten könnten auch prospe­rie­rende Umland­ge­meinden von diesem Trend profi­tieren.

Positiv zu bewerten sind zudem die geplanten politische Impulse für den Wohnungs­markt seitens der neuen Bundes­re­gierung: Die Novel­lierung des Bauge­setz­buches (BauGB), verein­fachte Baustan­dards und gezielte Förder­maß­nahmen sollen den Wohnungs­neubau beschleu­nigen. Maßnahmen zur Förderung des Eigen­tums­er­werbs könnten das Käufer­interesse zusätzlich stärken.

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