Bau-Turbo: Ein wichtiges Instrument, aber kein Selbst­läufer

Deutschland will schneller bauen, insbe­sondere dringend benötigten Wohnraum. Mit dem „Gesetz zur Beschleu­nigung des Wohnungsbaus und zur Wohnraum­si­cherung“, kurz (Wohnungs-)Bau-Turbo, hat der Gesetz­geber im Oktober 2025 einen wichtigen Schritt unter­nommen. Ziel des Bau-Turbos ist es, den Wohnungsbau zu beschleu­nigen. Komplexe und langwierige Planungs- und Geneh­mi­gungs­ver­fahren sollen verein­facht werden, um Bauvor­haben deutlich schneller als bisher in die Umsetzung zu bringen.

Recht­licher Rahmen und Zielsetzung

Der Bau-Turbo ist am 30. Oktober 2025 in Kraft getreten und bündelt mehrere Anpas­sungen im Bauge­setzbuch (BauGB). Im Wesent­lichen ermög­licht das Gesetz erwei­terte Befrei­ungen und Ausnahmen von bestehenden Planungs­vor­schriften im Bebau­ungs­plan­ver­fahren nach §§ 31 und 34 BauGB. Der neue § 246e BauGB bildet dabei eine befristete Sonder­re­gelung für deutlich verein­fachte Geneh­mi­gungs­pro­zesse. Mit Zustimmung der Kommune kann zugunsten des Wohnungsbaus von Vorschriften des Bauge­setz­buches abgewichen werden.

Ergänzt wird das Gesetz um Locke­rungen im gesetz­lichen Lärmschutz sowie eine Verlän­gerung des Umwand­lungs­verbots. Formal handelt es sich um Bundes­recht, die konkrete Anwendung liegt jedoch vor allem bei den Kommunen.

Entwicklung der Bauge­neh­mi­gungen: Erste Aufwärts­dy­namik auf niedrigem Niveau

Die jüngsten Zahlen des Statis­ti­schen Bundes­amtes (Destatis) zeigen, dass sich die Zahl der Bauge­neh­mi­gungen im Jahres­verlauf 2025 leicht positiv entwi­ckelt hat. Vor dem Hinter­grund der vergan­genen Jahre deutet dies auf eine erste Stabi­li­sierung hin. Die Bauge­neh­mi­gungen hatten im September 2024 ihren Tiefst­stand erreicht, als verzö­gerte Folge des starken Zinsan­stiegs im Jahr 2023 und deutlich gestie­gener Baukosten. In dieser Phase stoppten zahlreiche Bauträger ihre Projekt­ent­wick­lungen, zudem kam es zu Insol­venzen.

Von Januar bis Dezember 2025 wurden insgesamt rund 238.500 Wohnungen genehmigt, das sind knapp 11% mehr als im Vorjah­res­zeitraum. Besonders stark fiel der Zuwachs bei Einfa­mi­li­en­häusern mit 17,2% aus, während Mehrfa­mi­li­en­häuser um 12,1% zulegten. Absolut betrachtet entfällt der größte Anteil der geneh­migten Wohnungen mit rund 128.100 Einheiten weiterhin auf Mehrfa­mi­li­en­häuser.
Die Zahl der geneh­migten Wohnungen im Neubau stieg im Jahr 2025 um 12,6% gegenüber dem Vorjahr. Die Bewil­li­gungen für neue Wohnungen durch Umbau in bestehenden Gebäuden stiegen mit einem Zuwachs von 2,6% zum Vorjahr deutlich schwächer. Trotz dieser positiven Signale bleibt festzu­halten: Das Ausgangs­niveau ist niedrig. Im Vergleich zu den Jahren 2020 und 2021 liegen die Geneh­mi­gungs­zahlen weiterhin deutlich zurück.

Die leichte Erholung der Geneh­mi­gungen dürfte zunächst vor allem auf das stabi­li­sierte Zins- und Finan­zie­rungs­umfeld zurück­zu­führen sein. Für private Haushalte haben sich die Effek­tiv­zins­sätze für Wohnungs­bau­kredite im Jahres­verlauf 2025 bei etwa 3,7% stabi­li­siert, nachdem sie Ende 2023 mit 4,2% ihren Höchst­stand erreicht hatten. Der Bau-Turbo kann diese Entwicklung unter­stützen, ist jedoch nicht deren primäre Ursache.

Wirkung in der Praxis: Potenzial und Grenzen

Vor diesem Hinter­grund stellt sich die Frage, welche Wirkung der Bau-Turbo realis­tisch entfalten kann. Beschleu­nigte Verfahren sind ein wichtiger Baustein, insbe­sondere dort, wo Projekte bislang an langwie­rigen Geneh­mi­gungs­ver­fahren schei­terten oder stark verzögert wurden. Dadurch kann die Planungs­si­cherheit für Bauträger erhöht und zeitliche Risiken reduziert werden.

Beschleu­nigte Verfahren ändern jedoch nichts an den grund­le­genden Rahmen­be­din­gungen. Hohe Baukosten, gestiegene Finan­zie­rungs­kosten und eine weiterhin komplexe Förder­mit­tel­land­schaft bleiben bestehen. Allein beschleu­nigte Verfahren führen nicht automa­tisch dazu, dass Projekte wirtschaftlich tragfähig werden.

Entscheidend ist auch, ob die Kommunen die neuen Spiel­räume aktiv nutzen. Die praktische Anwendung des Bau-Turbos hängt maßgeblich von der Haltung der zustän­digen Kommunen ab.

Anwendung des Bau-Turbos auf kommu­naler Ebene

Ob und in welchem Umfang der Bau-Turbo tatsächlich zur Anwendung kommt, ist eine Frage der kommu­nalen Umsetzung. Dort entscheidet sich, ob Ausnahmen tatsächlich gewährt, Verfahren spürbar verein­facht und ob eine neue Ermög­li­chungs­kultur etabliert werden.

Aktuell zeigt sich, dass insbe­sondere Kommunen mit angespannten Wohnungs­märkten prüfen, wie die neuen Regelungen angewendet werden können. In mehreren Bundes­ländern und Städten werden derzeit Arbeits­hilfen zur prakti­schen Umsetzung des Bau-Turbos erarbeitet. Vorreiter war die Senats­ver­waltung Berlin mit dem Berliner Leitfaden zum Bau-Turbo. Weitere Beispiele sind unter anderem Hamburg, Leipzig und Bremen, auch diese Kommunen haben entspre­chende Leitfäden bzw. Arbeits­hilfen angekündigt. Dies spricht dafür, dass der Bau-Turbo zunächst vor allem dort einge­setzt wird, wo der Handlungs­druck besonders hoch ist.

Gleich­zeitig verweisen Kommunen auf verschiedene Heraus­for­de­rungen und Risiken bei der Umsetzung. Eine reduzierte Öffent­lich­keits­be­tei­ligung in beschleu­nigten Verfahren kann die Akzeptanz von Bauvor­haben beein­träch­tigen und recht­liche Ausein­an­der­set­zungen begüns­tigen, wenn Einwände nicht mehr im gleichen Umfang berück­sichtigt werden. Hinzu kommt der Perso­nal­mangel in den Behörden. Verfahren können nur beschleunigt werden, wenn ausrei­chende fachliche Kapazi­täten vorhanden sind.

Zeitliche Wirkung des Bau-Turbos

Der Zeitfaktor im Wohnungsbau ist nicht zu unter­schätzen. Eine Geneh­migung ist nicht gleich­be­deutend mit der kurzfris­tigen Fertig­stellung neuer Wohnungen. Laut Statis­ti­schem Bundesamt beträgt die durch­schnitt­liche Dauer von der Geneh­mi­gungs­er­teilung bis zur Fertig­stellung rund 26 Monate (Stand 2024).

Sollte der Bau-Turbo im 1. Quartal 2026 tatsächlich zu deutlich steigenden Geneh­mi­gungs­zahlen führen, wäre frühestens ab Jahres­mitte 2028 mit einem spürbaren Anstieg der fertig­ge­stellten Wohnungen zu rechnen. Hinzu kommt der bestehende Bauüberhang, also die Zahl der bereits in den vorhe­rigen Jahren geneh­migten, aber noch nicht fertig­ge­stellten Wohnungen. Ende 2024 waren rund 215.000 Wohnungen zwar genehmigt, aber noch nicht fertig­ge­stellt. Der Rückgang des Bauüber­hangs gegenüber 2023 (-8%) ist vor allem auf sinkende Geneh­mi­gungs­zahlen zurück­zu­führen, nicht etwa auf einen Anstieg der Fertig­stel­lungen.

Neben den Geneh­mi­gungs­pro­zessen beein­flussen auch die verfüg­baren perso­nellen und materi­ellen Ressourcen die Projekt­dauer im Wohnungsbau. Die geplanten staat­lichen Inves­ti­tionen in Infra­struktur sowie Hoch- und Tiefbau können zu Konkurrenz um Fachkräfte und Kapazi­täten führen. Selbst bei schnel­leren Geneh­mi­gungs­ver­fahren bleibt die Ausweitung des Wohnraum­an­gebots begrenzt, wenn ausrei­chende Umset­zungs­ka­pa­zi­täten fehlen. Der Zeitgewinn setzt also entspre­chende perso­nelle Ressourcen voraus. Die Wohnungs­eng­pässe werden in einigen Märkten daher zunächst bestehen bleiben, mit entspre­chendem Aufwärts­druck auf die Mieten.

Neubau allein reicht nicht

Mit Blick auf die angespannten Wohnungs­märkte lautet die Frage nicht nur, ob wieder mehr gebaut wird, sondern ob das gebaut wird, was in den jewei­ligen Märkten tatsächlich benötigt wird. Wenn der Neubau nur langsam an Fahrt gewinnt, rücken Nachver­dichtung, Sanierung und Umnutzung stärker in den Fokus.

Vor diesem Hinter­grund ist es entscheidend, den Bau-Turbo nicht allein als Neubau­in­strument zu verstehen. Großes Potenzial liegt auch im „Umbau- und Aufstockungs-Turbo“, etwa bei Nachver­dich­tungen in bestehenden Quartieren, Dachauf­sto­ckungen sowie Umnut­zungen von Büro- und Gewer­be­im­mo­bilien.

Der Bau-Turbo kann seine Wirkung nur entfalten, wenn er nicht an anderer Stelle ausge­bremst wird. Zusätz­liche mietrecht­liche Eingriffe, wie sie derzeit politisch disku­tiert werden, könnten die Inves­ti­ti­ons­be­reit­schaft dämpfen. Ebenso bleibt die Frage nach den Wohnungs­stan­dards relevant. Verein­fachte Lösungen, wie sie mit dem Gebäu­detyp E angestrebt werden, bieten grund­sätzlich Potenzial, gelten bislang jedoch als nicht ausrei­chend rechts­sicher.

Fazit

Der Bau-Turbo ist ein wichtiges Instrument, das neue Spiel­räume eröffnet und ein Signal für mehr Pragma­tismus im Wohnungsbau setzt. Für Inves­toren bleiben Planungs­si­cherheit, kalku­lierbare Baukosten und verläss­liche Finan­zie­rungs­be­din­gungen zentrale Faktoren. Sein volles Potenzial kann der Bau-Turbo entfalten, wenn er von den Kommunen konse­quent genutzt und der Fokus stärker auch auf den Bestand gelenkt wird. Eine detail­lierte Evalu­ierung der Wirksamkeit des Bau-Turbos durch das Bundes­bau­mi­nis­terium ist für Ende 2029 vorge­sehen. Bis dahin wird sich zeigen, ob dank der Anwendung des Bau-Turbos tatsächlich neuer Wohnraum geschaffen wird.