Umnut­zungs­po­ten­ziale von Hotelim­mo­bilien

Im April wurde bekannt, dass die Hotel­kette Maritim im Zuge der Corona-Pandemie zu Notver­käufen gezwungen ist. Für Inves­toren von Hotelim­mo­bilien bleibt die Frage offen, welche Umnut­zungs­op­tionen sich im Zweifel für in Not geratene Objekte bieten. Vielfältige Lösungs­an­sätze ergeben sich hierbei in nahezu allen Wohnformen – Ein kurzer Einblick in Umnut­zungs­po­ten­ziale sowie deren Vor- und Nachteile. 

Der durch die Corona-Krise verur­sachte Rückgang bei Hotel­über­nach­tungen wird zu einer Neustruk­tu­rierung am Hotel­markt führen. Wohnwirt­schaft­liche Umnut­zungen nicht mehr markt­fä­higer Hotels bieten sich an. Denn einer­seits führt die sich ändernde Gesell­schaft zu neuen Bedürf­nissen auf dem Wohnungs­markt, die erst teilweise abgedeckt werden. Auf der anderen Seite besitzen Hotel­ge­bäude aufgrund ihrer Struktur und vielfäl­tigen Instal­la­tionen eine geeignete bauliche Struktur für die Umnutzung in tradi­tio­nelles Wohnen aber auch in Serviced Apart­ments, Co-Living, Mikro-Apartments sowie in Senioren-Gemeinschaften und neuartige Cluster WGs. 

Serviced Apartment 

Als eine Form des gewerb­lichen Wohnens sind Serviced Apart­ments dem Hotel­segment ähnlich. Während sich Hotel­an­gebote sich mit ihrem Short-Stay–Anegot vornehmlich an Touristen wenden, reicht das Angebot von Serviced Apart­ments, je nach Zielgruppe von Short-Stay bis zur mittleren Aufent­halts­dauer von mehreren Monaten. Es handelt sich bei Serviced Apart­ments typischer­weise um kleine, vollständig einge­richtete Wohnungen, die um ein Service­an­gebot wie Wäsche­wa­schen, Einkaufen bis hin zum Gassi­gehen ergänzt werden. Für eine Umnutzung in Serviced Apart­ments ist es in der Regel notwendig, Hotel-Zimmer zusam­men­zu­legen und mit einer kleinen Küche auszu­statten. Größere Einheiten bieten Platz für Paare und Familien. 

Diese Wohnform weist in Krisen­zeiten eine höhere Resilienz als Hotels auf. Im Betrieb ist die Nutzung hotel­ei­gener Service­ein­rich­tungen möglich. Auch eine Teilum­nutzung des Hotels ist denkbar. Die Zusam­men­legung der meist kleinen Hotel­zimmer und die Ergänzung um eine Küche sind jedoch mit Umbau­kosten und gegebe­nen­falls einer aufwän­digen Rever­si­bi­lität verbunden. Ein grund­sätz­liches Markt­risiko besteht darin, dass mit einer Angebots­aus­weitung im Segment Serviced Apart­ments zu rechnen ist. Hierdurch besteht die Gefahr eines Überan­gebots bezie­hungs­weise sinkender Auslastung.  

Abbildung: Struktur Hotelum­nutzung in Serviced Apart­ments, Quelle: Wüest Partner 

Tradi­tio­nelles Wohnen 

Die Resilienz tradi­tio­neller Wohnnutzung, die hohe Trans­parenz der Wohnungs­märkte und die hohe Wohnraum­nach­frage in den Metro­polen und Oberzentren sprechen für eine Umwidmung der Flächen. Begrenzte Vermietungs- und Leerstands­ri­siken, geringere Betriebs­kosten, höhere Ertrags­fak­toren und der Wegfall des Betrei­ber­ri­sikos sind hierbei als Vorteile zu nennen. Dem gegenüber stehen unter anderem hohe Umbau­kosten aufgrund des Rückbaus der Struk­turen, Kosten für eine mögliche Ergänzung von Balkonen und ein zu entwi­ckelndes Service­an­gebot oder Nutzungs­konzept für das Erdge­schoss. Um einen umfang­reichen und aufwän­digen Abbruch vorhan­dener Struk­turen zu verhindern, ist die Planung möglichst kleiner Wohnungen, jedoch maximal die Zusam­men­legung zweier Hotel­zimmer, ratsam. Zu beachten ist, dass gegenüber einer Hotel­nutzung Mietzins­po­ten­ziale sinken. Gegebe­nen­falls steht das vorhandene Baurecht einem Wechsel von gewerb­licher zu wohnwirt­schaft­licher Nutzung entgegen, v.a. bei Hotels in gewerb­lichen Gebieten. 

Abbildung: Struktur Hotelum­nutzung in Tradi­tio­nelles Wohnen, Quelle: Wüest Partner 

Senioren-Gemeinschaft 

Für eine Umnutzung ehema­liger Hotels in Senioren-Gemeinschaften spricht der hohe demogra­fische Bedarf an alters­ge­rechten Wohnformen. Die Zahl der Personen im Renten­alter wird sich gemäß der neunten Bevöl­ke­rungs­pro­gnose vom Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBSR) bis 2040 bundesweit um 4,1 Millionen (23%) erhöhen. Eine Zusam­men­legung in barrie­re­freie Apart­ments bietet sich für ältere Einzel­per­sonen und Paare an. Die Wohnein­heiten werden um eine kleine Küchen­zeile ergänzt. Zudem sind pro Geschoss Gemein­schafts­flächen zu planen. 

Bei dieser Nutzer­gruppe ist eine hohe Mietzah­lungs­be­reit­schaft zu erwarten, denn im Alter steigt der Bedarf an gemein­schaft­lichen Angeboten. Aller­dings ist durch die Zusam­men­legung von Zimmern und Zerstörung der Struk­turen auch bei dieser Nutzungsform mit hohen Umbau­kosten zu rechnen. Für die Flächen im Erdge­schoss gilt es, ein Nutzungs­konzept, idealer­weise ein alters­ge­rechtes Service­an­gebot, zu entwi­ckeln. 

Abbildung: Struktur Hotelum­nutzung in Senioren-Gemeinschaft, Quelle: Wüest Partner 

Co-Living 

Eine Variante mit geringen Umbau­kosten ist die Nutzungsform des Co-Livings. Bewohner dieser Wohnform haben ein starkes Community-Bedürfnis. Hotel­zimmer werden hierbei als möblierte Mikro­a­part­ments mit Nasszellen häufig an ein junges, inter­na­tio­nales Publikum vermietet. Im zentralen Bereich lassen sich durch Zusam­men­legung Gemein­schafts­küchen und Aufent­halts­räume schaffen.  

Co-Living-Konzepte weisen in der Regel eine hohe Belegungs­dichte und ein relativ hohes Mietertrags­po­tenzial durch Möblierung und klein­teilige Einheiten auf. Gegenüber dem Hotel­be­trieb sind die Betriebs­kosten geringer. Die Vermietungs- und Leerstands­ri­siken liegen im mittleren Bereich. Bei Eigen­be­trieb entfällt zudem das Betrei­ber­risiko. Dem gegenüber stehen eine geringere Aufent­halts­dauer von in der Regel 6 bis 18 Monaten und ein entspre­chend höherer Verwal­tungs­aufwand. Zudem fallen gegebe­nen­falls Kosten für eine Ergänzung um Balkone an und es gilt, ein Nutzungs­konzept bezie­hungs­weise Service­an­gebot für die Flächen im Erdge­schoss zu entwi­ckeln.  

Abbildung: Struktur Hotelum­nutzung in Co-Living, Quelle: Wüest Partner 

Mikro-Apartments 

Ebenfalls eine Variante mit begrenzten Umbau­kosten und damit einer relativ einfachen Rever­si­bi­lität sind Mikro-Apartments. Hierbei werden Hotel­zimmer als möblierte Mikro­a­part­ments einzeln vermietet und um eine Kochnische ergänzt. Vereinzelt können größere Apart­ments für Paare durch Zusam­men­legung von zwei Flächen erstellt werden. 

Mikro-Apartments weisen ebenso wie Co-Living-Angebote in der Regel eine hohe Belegungs­dichte und ein relativ hohes Mietertrags­po­tenzial durch die Möblierung und Vermietung klein­tei­liger Einheiten auf. Die Grund­struktur der Flächen kann hierbei erhalten bleiben, aller­dings ist ein Küchen­einbau notwendig. Auch bei diesem Wohnkonzept gilt: Bei Eigen­be­trieb entfällt das Betrei­ber­risiko. Die Betriebs­kosten sinken gegenüber dem Hotel­be­trieb. Zusätz­liche Kosten fallen in der Regel für eine Ergänzung von Balkonen an. Auf der Risiko­seite sind die geringere bis mittlere Aufent­halts­dauer und ein damit höherer Verwal­tungs­aufwand zu nennen. Zudem ist vielerorts mit einem zuneh­menden Wettbewerb am Markt der Mikro­a­part­ments zu rechnen, einige Märkte gelten bereits als gesättigt. 

Abbildung: Struktur Hotelum­nutzung in Mikro-Apartments, Quelle: Wüest Partner 

Cluster-WGs 

Als wohl jüngstes Wohnkonzept unter den hier aufge­führten Wohnnut­zungen ist die Cluster-WG zu nennen. Dieser Wohnungstyp besteht aus mehreren privaten Wohnein­heiten sowie Gemein­schafts­räumen, die unmit­telbar an die Wohnein­heiten anschließen. Für die beispiel­hafte Umnutzung ist die Schaffung von zwei bis drei großen WG-Wohnungen pro Geschoss notwendig sowie die Einrichtung einer Gemein­schafts­fläche mit Küche pro WG-Wohnung (grün markierte Flächen). Die einzelnen WG-Zimmer bleiben hierbei unver­ändert. 

Diese Wohnform verfügt in der Regel über eine hohe Belegungs­dichte bei einem mittleren Umbau­aufwand. Bei Eigen­be­trieb des Wohnkon­zeptes entfällt auch hier das Betrei­ber­risiko. Die Betriebs­kosten sind gegenüber dem Hotel­be­trieb ebenfalls geringer. Auf der Risiko­seite sind die Faktoren zu nennen, welche auch bei Co-Living- und Mikro-Apartments aufge­führt werden. Zudem handelt es sich bei Cluster-WGs um eine neuartige, größten­teils unerprobte Wohnform.  

Abbildung: Struktur Hotelum­nutzung in Cluster-WGs, Quelle: Wüest Partner 

Fazit: Derzeit entstehen inter­es­sante Wohnformen, die für Hotelum­nut­zungen in Frage kommen. Jedoch ist bei allen Umnut­zungs­op­tionen eine indivi­duelle Prüfung des Marktes, Standorts und Objekts dringend erfor­derlich.