In quale modo il panorama definisce il benessere e il valore

Utilizziamo un gemello digitale del patrimonio edilizio svizzero per ricavare una serie di metriche legate al panorama, come ad esempio quelle relative  alla vista sul lago, misurando l’influenza finanziaria sul prezzo di transazione delle abitazioni di tipo unifamiliare. Grazie al nostro modello di valutazione edonico, riusciamo a controllare altri predittori, scoprendo che la possibilità di scorgere il lago e la città in lontananza impattano in maniera non indifferente sul prezzo di vendita, ponendo l’accento sull’importanza del contesto ambientale. La nostra analisi fornisce quindi un ricco quadro di come la qualità visiva varia all’interno del patrimonio edilizio svizzero e di uno stesso edificio. 

Il panorama nel settore immobiliare

L’estetica visiva svolge un ruolo impor­tante nelle modalità di perce­zione paesag­gi­stica e di come i singoli individui si approc­ciano alle decisioni. Degli studi recenti nell’ambito delle neuro­scienze hanno eviden­ziato , ad esempio, l’influenza inconscia dei modelli frattali sulla perce­zione visiva e sul benessere, in parti­colare dimen­sioni frattali ottimali (ad esempio vegeta­zione e paesaggi naturali) riducono notevol­mente lo stress e inducono il rilascio di endorfine (Brielmann et al., 2022). Inoltre, uno studio (Hull & Stewart, 1995) sulla diffe­renza tra ciò che le persone amano e ciò che effet­ti­va­mente vedono ha rivelato che gli sfondi distanti (>1 km) attirano maggior­mente l’atten­zione rispetto agli oggetti al centro del campo visivo (150 m‑1 km). L’aspetto della perce­zione della profondità e la visibilità dei modelli frattali (come gli alberi) sono quindi da consi­de­rarsi rilevanti nel contesto dell’am­biente costruito. Ciò è confermato da ricerche nell’ambito della salute urbana e degli ambienti interni secondo le quali un bel panorama  migliora lo stato mentale dei lavoratori (compresa la loro qualità del sonno), riducendone lo stress e aumen­tandone la creatività. (Al Horr et al., 2016; Frontczak & Wargocki, 2011).

L’accesso a un bel panorama influisce sul nostro benessere, ma può anche avere un effetto sugli affitti o sul valore degli immobili.  La dicitura con vista può anche spiegare le diffe­renze di prezzo negli affitti delle abita­zioni pluri­fa­mi­liari di Ginevra (Baranzini et al., 2008) e degli uffici di Manhattan, dove gli spazi destinati agli uffici con vista godono di un premio di affitto netto pari al 6% , a diffe­renza degli spazi che ne sono privi (Turan et al., 2021).

Nonostante da tempo la lette­ratura immobi­liare abbia eviden­ziato la prefe­renza rivelata e l’aumento del premio pagato per godere di un bel panorama, la vista e altri attributi proget­tuali sono consi­derati elementi di tipo quali­tativo dalla maggior parte dei modelli finan­ziari. Pertanto, la capacità di quanti­fi­carli attra­verso  metriche speci­fiche per l’orien­ta­mento e basate sul 3D rappre­senta un’op­por­tunità per una valuta­zione analitica del valore finan­ziario rappre­sentato dall’accesso a un bel panorama, offrendo al contempo delle infor­ma­zioni appro­fondite relative al valore degli immobili stessi e su un terri­torio più vasto. 

I nostri dati sull’importanza di godere di un immobile con vista, ricavati da un gemello digitale

I gemelli digitali (o ambienti urbani 3D simulati), sono emersi come un’al­ter­nativa popolare perché permettono ai ricer­catori l’acquisizione di infor­ma­zioni basate sull’al­tezza e sull’o­rien­ta­mento, contri­buendo a una defini­zione più completa e quanti­tativa di un immobile con vista.

Il nostro database di immobili con vista contiene 32 milioni di punti di osser­va­zione offerti dalle facciate di edifici sparsi per l’intero terri­torio svizzero . Ogni punto rappre­senta il panorama visibile dalla finestra virtuale su una deter­minata facciata, permet­tendoci così di scomporre ogni singolo elemento parte del paesaggio visivo. 

Disponiamo di un ampio database di dati estratti da un gemello digitale. Concretamente, il gemello digitale è una rappre­sen­ta­zione 3D che riproduce fedel­mente tutti gli edifici, la loro topologia, i dati relativi ai punti di interesse paesag­gi­stico, come montagne, centrali nucleari, reti elettriche, strade, foreste, laghi, ecc., permet­tendoci di modellare ciò che è visibile da più piani sulle facciate di ogni immobile. Il nostro database contiene  32 milioni di punti di osser­va­zione  relativi a circa 2 milioni di edifici del terri­torio svizzero. Un punto di osser­va­zione contiene infor­ma­zioni relative alla  porzione  di facciata, tetto, laghi, vegeta­zione e strutture indesi­derate come i tralicci dell’alta tensione. 

Gli elementi visivi del paesaggio possono variare in termini di scarsità: ad esempio, circa il 4,6% del patri­monio edilizio svizzero offre solo  per l’1% la vista su un corpo idrico (ad esempio, un fiume o un lago), mentre il 57,6% ne offre sempre un 1% sulla natura. L’abbondanza di questi elementi visivi varia ulterior­mente a seconda della località; la vista media sulla vegeta­zione è pari al 18,7% per gli edifici di Basilea e al 26,7% per quelli di Ginevra.

Come preve­dibile, la struttura  urbana e la natura giocano un ruolo fonda­mentale nella deter­mi­na­zione dell’of­ferta locale di luoghi con vista. Se prendiamo in consi­de­ra­zione le città lacustri di Losanna e Zurigo, esami­nando esclu­si­va­mente  la distri­bu­zione di immobili con vista sul lago, possiamo notare che le loro strutture urbane e la presenza della natura creano alcuni modelli interes­santi. Gli edifici di Losanna hanno in media una maggiore proba­bilità di offrire una vista più estesa sul lago ;tuttavia circa il 10% del patri­monio edilizio di Zurigo è affac­ciato sul lago, eviden­ziando la spropor­zione tra le due città . Prendendo in consi­de­ra­zione la posizione degli immobili con la migliore vista sul lago, è visiva­mente chiaro che quelli di Zurigo sono scarsi e si trovano in un raggio di 1,5 km dalla riva del lago; mentre la topografia collinare della sponda nord-orientale del lago di Ginevra (le regioni di Losanna, Lavaux, Vevey e Montreux) offre più possi­bilità di avere a dispo­si­zione più viste panora­miche sull’acqua.

Dal punto di vista economico, la scarsità di beni si traduce solita­mente in una maggiore dispo­ni­bilità a pagare, contri­buendo a rendere compe­titivo il mercato immobi­liare di Zurigo. Queste osser­va­zioni sono intuitive e la capacità di quanti­ficare l’offerta nazionale degli immobili con vista mostra nuove prospettive atte alla misura­zione delle nostre città, appor­tando un miglio­ra­mento nei modelli destinati alla valuta­zione degli edifici.

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La mappatura geografica degli immobili con vista sul lago, colorata in base alla dimen­sione della porzione di paesaggio visibile, permette di scoprire le diffe­renze tra Ginevra e Zurigo nell’of­ferta di questo tipo di edifici.

L’influenza del costo delle abitazioni svizzere con accesso a un panorama

Esaminiamo l’effetto di diversi elementi visivi in Svizzera sui prezzi delle abita­zioni. In parti­colare, definiamo la nostra serie di attributi visivi come la quota massima visibile di una variabile selezionata per un deter­minato edificio, ad esempio il 5% di una vista sul lago. Controllando le carat­te­ri­stiche strut­turali, di acces­si­bilità e ambientali di tipo standard, utiliz­ziamo il modello di prezzo edonico (Rosen, 1974) per deter­minare il prezzo implicito dei nostri attributi di interesse. In base a questo modello, scopriamo che le abita­zioni con una vista più ampia fronte lago godono di un premio medio dell’11%, mentre quelle affac­ciate sulla natura benefi­ciano di uno sconto medio dell’1,6%. Tuttavia, un’analisi più appro­fondita rivela che, mentre parti­colari carat­te­ri­stiche visive (ad esempio, la vista sul lago o sulla città, vedi figura) hanno grandi effetti sul prezzo , i valori di un elemento visivo variano a livello spaziale e dipendono forte­mente dal contesto. Ad esempio, le vedute più ampie sulla natura godono di un premio dell’1% nelle aree urbane ricche, mentre sono scontate dell’1% nei quartieri periurbani delle città di medie dimen­sioni. 

L’asse delle ascisse mostra il valore più alto (quota in %) per edificio, relativo all’elemento che rispetta l’accesso alla vista. L’asse delle ordinate mostra la valuta­zione prevista (in migliaia di CHF) di un’abi­ta­zione unifa­mi­liare in grado di offrire una deter­minata quota di vista, control­lando gli altri predittori utilizzati nel nostro modello edonico. A sinistra: effetto marginale offerto dall’accesso a una vista di elementi edilizi in distanza (1 km). A destra: Effetto della vista sul lago sui prezzi delle transa­zioni.

Dalla macro alla nano localizzazione

Per descrivere l’ubi­ca­zione di un immobile è stata stabilita la distin­zione tra macro- e micro-ubicazione. In Svizzera, la macro-ubicazione, ossia la classi­fi­ca­zione spaziale su larga scala, è solita­mente rappre­sentata dal comune. La micro-ubicazione descrive le carat­te­ri­stiche dell’u­bi­ca­zione su piccola scala che si diffe­ren­ziano all’in­terno della macro-ubicazione.

Oltre all’i­den­ti­fi­ca­zione di una località e all’as­se­gna­zione delle carat­te­ri­stiche di localiz­za­zione associate, la conver­sione di queste infor­ma­zioni, raggruppate in categorie econo­miche, è di impor­tanza decisiva. In questo contesto, il valore deriva dalla scarsità del pacchetto di beni spaziali: più rara è una deter­minata combi­na­zione di carat­te­ri­stiche deside­rabili del sito, maggiore è il suo valore economico. In linea di principio, un terreno con vista sul lago ha un prezzo signi­fi­ca­ti­va­mente più elevato rispetto a un terreno al quale manca, questo perché, almeno in Svizzera, è una rarità.Un criterio di micro-localizzazione diventa rilevante per il prezzo solo se è anche una proprietà esclusiva,non è dispo­nibile in altre località della stessa macro-localizzazione. 

Con la crescente dispo­ni­bilità di dati spaziali ad alta risolu­zione, un terzo livello di qualità dell’u­bi­ca­zione ha trovato spazio nella prassi valutativa: la nano-localizzazione. Questo termine viene utilizzato per definire la qualità della posizione di un appar­ta­mento all’in­terno di un immobile. Ad esempio, un appar­ta­mento all’ultimo piano offre una vista diversa rispetto a un appar­ta­mento al piano terra e un appar­ta­mento a sud gode di maggiore esposi­zione alla luce solare rispetto a uno esposto a nord. La nano-localizzazione introduce un’ul­te­riore diffu­sione della dispo­ni­bilità a pagare all’in­terno del livello di prezzo della macro- e micro-localizzazione. Il nostro database di opinioni consente di valutare la nano-localizzazione in base ai dati. 

Referenze

Al Horr, Y., Arif, M., Kaushik, A., Mazroei, A., Katafygiotou, M., & Elsarrag, E. (2016). Occupant produc­tivity and office indoor environment quality: A review of the literature. Building and Environment, 105, 369–389. https://doi.org/10.1016/j.buildenv.2016.06.001

Baranzini, A., Ramirez, J. V., Schaerer, C., & Thalmann, P. (2008). Introduction to this Volume: Applying Hedonics in the Swiss Housing Markets. Swiss Journal of Economics and Statistics, 144(4), 543–559. https://doi.org/10.1007/BF03399265

Brielmann, A. A., Buras, N. H., Salingaros, N. A., & Taylor, R. P. (2022). What Happens in Your Brain When You Walk Down the Street? Implications of Architectural Proportions, Biophilia, and Fractal Geometry for Urban Science. Urban Science, 6(1), Article 1. https://doi.org/10.3390/urbansci6010003

Fleischmann, M., Romice, O., & Porta, S. (2021). Measuring urban form: Overcoming termi­no­lo­gical incon­si­stencies for a quanti­tative and compre­hensive morpho­logic analysis of cities. Environment and Planning B: Urban Analytics and City Science, 48(8), 2133–2150. https://doi.org/10.1177/2399808320910444

Frontczak, M., & Wargocki, P. (2011). Literature survey on how different factors influence human comfort in indoor environ­ments. Building and Environment, 46(4), 922–937. https://doi.org/10.1016/j.buildenv.2010.10.021

Hull, R. B., & Stewart, W. P. (1995). The Landscape Encountered and Experienced While Hiking. Environment and Behavior, 27(3), 404–426. https://doi.org/10.1177/0013916595273007

Rosen, S. (1974). Hedonic Prices and Implicit Markets: Product Differentiation in Pure Competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34–55. JSTOR.Turan, I., Chegut, A., Fink, D., & Reinhart, C. (2021). Development of View Analysis Metrics and Their Financial Impacts on Office Rents. SSRN Electronic Journal. https://doi.org/10.2139/ssrn.3784759

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