Aspetti della sostenibilità nella valutazione DCF 

Un immobile costruito e gestito in modo sostenibile ha solitamente un valore di mercato più elevato rispetto a un immobile identico che non soddisfa i requisiti di sostenibilità o li soddisfa solo parzialmente (ad esempio se è riscaldato con combustibili fossili anziché tramite pompa di calore). Tuttavia, anche gli investimenti in immobili sostenibili sono solitamente più elevati. Questo semplice confronto dimostra la complessità dell’influenza degli aspetti di sostenibilità sul valore di mercato degli immobili.

Questo articolo analizza l’incorporazione degli aspetti della soste­ni­bilità in una valuta­zione effet­tuata tramite il metodo del flusso monetario scontato («discounted cash-flow» o DCF) con parti­colare atten­zione alle ristrut­tu­ra­zioni energe­tiche DCF). In qualsiasi valuta­zione DCF, l’atten­zione si concentra sul reddito, sui costi e sull’at­tua­liz­za­zione., tutti parametri influenzati da fattori legati alla soste­ni­bilità. In questa sede si presenterà una selezione di questi fattori, a partire da quelli che influenzano i rendi­menti.

I rendimenti 

Gli investi­menti nella soste­ni­bilità hanno un’in­fluenza molte­plice sul reddito. Il fattore più impor­tante è natural­mente il poten­ziale aumento dei canoni di locazione. 

• Redditi da locazione derivanti da nuovi contratti: gli immobili riscaldati tramite pompa di calore generano solita­mente costi accessori inferiori rispetto agli immobili riscaldati con combu­stibili fossili. L’attuale crisi energetica e il forte aumento dei prezzi dei combu­stibili fossili sotto­linea in modo impres­sio­nante quanto la fonte di riscal­da­mento possa influenzare i costi accessori; anche la tassa sulla CO2 ha un impatto in questo senso. Per gli inquilini l’affitto lordo (affitto netto più costi accessori) è decisivo. La riduzione dei costi accessori degli immobili soste­nibili consente ai proprietari di applicare un affitto netto più elevato.

• Redditi da locazione derivanti da nuovi contratti: in Svizzera si osserva una maggiore dispo­ni­bilità a pagare soprat­tutto tra i locatari di immobili commer­ciali il cui compor­ta­mento soste­nibile è sotto osser­va­zione.
  Redditi da locazione degli inquilini esistenti: i costi delle ristrut­tu­ra­zioni ad alta efficienza energetica possono essere parzial­mente trasferiti agli inquilini esistenti, con un conse­guente aumento del canone di locazione. Secondo le norme del diritto svizzero in materia di locazione residen­ziale, il tasso di trasfe­ri­mento è general­mente più elevato quando si effet­tuano investi­menti in compo­nenti edilizi soste­nibili.
  Valori di uscita dei compo­nenti edilizi soste­nibili in termini di economia circolare: attual­mente la maggior parte dei compo­nenti edilizi sono installati e fissati in modo tale da non poter essere riuti­lizzati. Tuttavia, questa situa­zione è destinata a cambiare in futuro: la consa­pe­vo­lezza di questo problema va aumen­tando le normative in materia stanno diven­tando sempre più impor­tanti.

I costi

Per quanto riguarda i costi, ad avere un impatto, sono soprat­tutto i maggiori investi­menti intra­presi per la promo­zione della  soste­ni­bilità. Le misure di finan­zia­mento pubblico contri­bui­scono a ridurli. 

• Costi di investi­mento per le tecno­logie edilizie soste­nibili: la sosti­tu­zione dei combu­stibili fossili con fonti di riscal­da­mento rigene­rative comporta costi di manuten­zione notevol­mente più elevati. Ad esempio, l’instal­la­zione di una pompa di calore è molto più costosa della sosti­tu­zione di un vecchio impianto di riscal­da­mento con un nuovo impianto a gasolio.
  Misure di accom­pa­gna­mento: l’entità dei costi di ripara­zione per la sosti­tu­zione di un impianto di riscal­da­mento dipende, tra l’altro, dalla necessità di ulteriori investi­menti (misure di isola­mento aggiuntive, riscal­da­mento a pavimento, fotovol­taico).
• Sussidi: i sussidi riducono i costi degli investi­menti nella soste­ni­bilità. 
• Costi operativi: gli immobili soste­nibili in generale e le fonti di riscal­da­mento rinno­vabili in parti­colare generano costi operativi inferiori. I costi rispar­miati in questo modo si ammor­tizzano nel tempo. 
• Vita utile dei compo­nenti edilizi soste­nibili: i compo­nenti di un edificio soste­nibile sono quelli dalla maggiore durata . Ciò significa che è possibile rispar­miare sui costi di manuten­zione e ripara­zione per l’intero ciclo di vita.

Attualizzazione

Un rendi­mento atteso più basso si traduce in un tasso di sconto più basso, che porta a un prezzo più alto in una valuta­zione DCF. 

Attualizzazione/rendimento atteso: gli investitori hanno una maggiore dispo­ni­bilità a pagare per gli immobili soste­nibili. Di conse­guenza, accettano un rendi­mento inferiore per il possesso di un immobile soste­nibile rispetto a quello di un immobile non soste­nibile. Poiché il rischio che un immobile diventi un bene incagliato si riduce con la ristrut­tu­ra­zione, il tasso di sconto dopo la ristrut­tu­ra­zione può essere inferiore rispetto al prece­dente.

Recente studio empirico 

Un recente studio di Wüest Partner fornisce infor­ma­zioni sulla portata di questi effetti di soste­ni­bilità per la Svizzera. Sulla base dei dati relativi agli anni dal 2015 al 2020, sono stati calcolati i risultati riassunti nella figura e nel testo seguente.

Efficienza economica di una ristrutturazione energetica

Di conse­guenza, un investitore paga in media circa il 4% in meno per lo stesso appar­ta­mento riscaldato con combu­stibili fossili rispetto a uno riscaldato in modo soste­nibile. L’affitto netto di un appar­ta­mento in un condo­minio riscaldato in modo soste­nibile vede, in media, una maggio­ra­zione pari a 40 franchiper appar­ta­mento e permese, soprat­tutto a causa dei minori costi accessori (vedi figura). Tuttavia, i costi di ammor­ta­mento per l’instal­la­zione di una pompa di calore sono più costosi rispetto alla sosti­tu­zione di un vecchio impianto di riscal­da­mento con uno a gasolio o a gas. Tuttavia, poiché questi costi di ammor­ta­mento aumentano in media solo di 34 franchi per appar­ta­mento e mese, i proprietari possono aspet­tarsi un leggero profitto. Pertanto, gli investitori accettano un rendi­mento inferiore di 10 punti base per gli immobili soste­nibili. Tra l’altro, in molti casi l’onere per gli inquilini è comunque ridotto, poiché i costi accessori spesso diminui­scono più drasti­ca­mente degli affitti netti.

Per saperne di più, è possibile consultare lo studio «Effetto della soste­ni­bilità sui valori immobi­liari»(tedesco), realizzato da Wüest Partner 2022 con il supporto dell’Ufficio federale dell’am­biente (UFAM).  
 

Cambiamenti e costanti

È plausibile che, nel frattempo, la dispo­ni­bilità a pagare per immobili soste­nibili abbia subito un ulteriore aumento. Infine, i termini «stranded assets» o «carbon value at risk» stanno acqui­sendo impor­tanza tra gli investitori e la crisi energetica ha reso i locatari più consa­pevoli dei costi accessori. Nel contesto della valuta­zione è quindi impor­tante tenersi aggiornati. Durante una valuta­zione DCF a rimanere invariata è la valuta­zione effet­tuata dallo stesso valutatore, appor­tando un vantaggio grazie apara­metri di riferi­mento aggiornati e completi.

Benchmark e simulazioni 

Supportare il processo di valuta­zione con dati sostan­ziali e affidabili è vitale per garantire qualità. Per prendere in consi­de­ra­zione gli aspetti della soste­ni­bilità in modo oggettivo e rilevante, è neces­sario da un lato ampliare il know-how tradi­zionale dei valutatori. Wüest Partner lo rende possibile attra­verso la forma­zione interna ed esterna e grazie al trasfe­ri­mento di conoscenze. Dall’altro lato, sono fonda­mentali i modelli stati­stici (basati ad esempio sull’in­tel­li­genza artifi­ciale) e i benchmark completi. Ciò consente la formu­la­zione di proposte oggettive e supportate da dati. Inoltre, consente di confrontare e sostenere ampia­mente la valuta­zione. Ottenere dati di qualità per calcolare i benchmark è fonda­mentale. Quanto più un’azienda anticipa i mercati, tanto prima vengono raccolti e archi­viati siste­ma­ti­ca­mente i dati rilevanti. Nel settore della materia­liz­za­zione degli edifici, le app di rileva­mento come ​​Wüest Visits stanno facendo un buon lavoro per offrire preci­sione nella base dei dati a livello di edificio (Digital Twin). Soprattutto nell’ambito della ristrut­tu­ra­zione e dei relativi costi di manuten­zione, ​​uno strumento di calcolo DFC efficiente e con un elevato grado di flessi­bilità offre la possi­bilità di valutare con poco sforzo gli scenari energetici in un’ampia gamma di varianti, sia dal punto di vista economico che ecologico.

Prospettive

Wüest Partner investe costan­te­mente nello sviluppo di dati e modelli e nell’ac­qui­si­zione di conoscenze per riflettere in modo sempre più accurato gli aspetti della soste­ni­bilità nelle valuta­zioni. Ad esempio, stiamo svilup­pando un database per registrare siste­ma­ti­ca­mente i poten­ziali sussidi per le ristrut­tu­ra­zioni ad elevata efficienza energetica. L’esempio dell’e­co­nomia circolare mostra come il tema della valuta­zione e della soste­ni­bilità si stia svilup­pando in modo dinamico: negli immobili esistenti, i compo­nenti dell’e­di­ficio sono solita­mente fissati tra loro in modo tale che il riciclaggio si rivela conve­niente dal punto di vista economico. Oggi, invece, sempre più edifici sono costruiti affinché le risorse siano riuti­liz­zabili. Di conse­guenza, un «valore di uscita» dei compo­nenti edilizi potrebbe verifi­carsi anche in pochi anni. Inoltre, la vita utile dei compo­nenti andrà assumendo sempre più impor­tanza

Un approccio olistico

Questo articolo si concentra sugli aspetti energetici della ristrut­tu­ra­zione degli immobili da investi­mento. Naturalmente, il tema della soste­ni­bilità è ancora più ampio. Altri fattori, come la posizione dell’im­mobile, sono signi­fi­cativi per la soste­ni­bilità, ad esempio in termini di mobilità indotta o di rischio di stranded asset. Wüest Partner copre questa valuta­zione più completa della soste­ni­bilità con un rating ESG. Per Wüest Partner il rating ESG è soprat­tutto uno strumento in grado di offrire al proprie­tario o all’in­ve­stitore una visione olistica dell’im­mobile, facendo luce su molti nuovi aspetti. Ciò consente una valuta­zione completa e la messa in atto di strategie globali. Wüest Partner attri­buisce grande impor­tanza all’o­biet­tività e alla compa­ra­bilità, non a caso circa 75 indicatori sono deter­minati sulla base di dati e risultano in un benchmark implicito del patri­monio edilizio svizzero.

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