De nouvelles opportunités sur les marchés immobiliers européens
Publiée: 31 décembre 2025Dernière mise à jour : 31 décembre 2025
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En 2025, les marchés immobiliers européens ont amorcé un net redressement après plusieurs années de turbulences. Les fortes performances des sociétés cotées et la remontée des primes de risque sur les marchés directs redonnent de l’attrait à l’immobilier, dans un contexte de faibles taux d’intérêt et de manque d’alternatives d’investissement. Cette dynamique positive s’accompagne toutefois de fortes disparités géographiques, appelant à une approche d’investissement sélective.
Investissement indirect : reprise sur les marchés immobiliers européens
Dans de nombreux pays d’Europe, les sociétés immobilières cotées affichent en 2025 une évolution réjouissante. À fin novembre, des hausses de cours marquées ont été observées dans plusieurs marchés. La reprise a été particulièrement forte en Europe du Sud : l’Italie arrive en tête avec une performance impressionnante de +50,6 % depuis le début de l’année, suivie des Pays-Bas (+29,9 %), de l’Espagne (+22,0 %) et de la Belgique (+21,4 %). La Suisse et la France ont également enregistré de solides progressions à deux chiffres.
La tendance à la hausse est liée à la détente sur les marchés des taux d’intérêt et à la confiance croissante dans le fait que la phase de politique monétaire accommodante se prolongera, ainsi qu’à une évolution économique globalement positive. La baisse des coûts de financement et le manque d’alternatives d’investissement renforcent l’attrait des placements immobiliers, ce qui se reflète directement dans la hausse des cours.
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Des sommets encore lointains dans de nombreux pays
Malgré cette dynamique positive, le bilan des dernières années reste mitigé dans de nombreux pays. Depuis le début de 2020 – soit une période qui englobe à la fois la pandémie de coronavirus et la hausse des taux d’intérêt de 2022 – la performance annuelle moyenne reste négative dans plusieurs pays. Les plus touchés sont la Pologne (−7,3 %), l’Allemagne (−6,1 %) et la Finlande (−5,2 %), dont les marchés immobiliers demeurent encore éloignés des sommets atteints les années précédentes. Même sur des marchés traditionnellement stables comme le Royaume-Uni ou les Pays-Bas, le rendement annuel moyen depuis 2020 reste négatif.
Ainsi, si l’année 2025 a apporté une reprise marquée et un regain de confiance, les séquelles à long terme des années de crise ne sont pas encore entièrement résorbées. Le secteur traverse une phase de redressement – portée par un nouvel élan de confiance, mais encore loin des sommets des années précédentes.
La Suisse se distingue positivement : le rendement annuel moyen depuis le début de 2020 pour les sociétés immobilières cotées atteint environ +4,3 %, témoignant de la grande stabilité des valeurs immobilières helvétiques.
Placements immobiliers directs : comparaison des primes immobilières
Après plusieurs années de correction, certains marchés immobiliers européens offrent à nouveau des opportunités d’investissement intéressantes. Dans la plupart des métropoles, les rendements « prime » des immeubles de bureaux ont augmenté, de sorte que les primes immobilières (écart entre les rendements « prime » et ceux des obligations d’État à dix ans) se situent actuellement bien au-dessus de la moyenne des dix dernières années. Cela indique que les investisseurs sont aujourd’hui rémunérés de manière supérieure à la moyenne pour le risque qu’ils assument.
Figure 2
Des primes de risque plus élevées ouvrent de nouvelles opportunités d’entrée
Des emplacements comme Paris La Défense (+59 points de base), Amsterdam (+58 pb), Prague (+51 pb), Budapest (+51 pb), Milan (+43 pb) et Berlin (+40 pb) apparaissent particulièrement attrayants. À Bucarest, Munich, Vienne, Madrid et Dublin également, les primes de risque se situent nettement au-dessus de la moyenne à long terme. Ces marchés indiquent, d’un point de vue des prix du marché, une bonne fenêtre d’entrée pour les investisseurs à long terme.
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Les primes immobilières ont nettement reculé à Londres (−98 pb), Bruxelles (-53 pb), Oslo (−52 pb) et Paris (−51 pb). Dans ces marchés, le potentiel de rendement demeure limité, car les valeurs de capitaux élevées et les faibles primes de risque renchérissent les actifs.
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Des opportunités variées, mais une approche sélective s’impose
Après des années marquées par la pandémie et la hausse des taux, de nombreuses villes européennes offrent à nouveau des profils rendement-risque attrayants. Une évaluation robuste nécessite toutefois une analyse globale intégrant également les fondamentaux de marché, les perspectives à moyen terme et la qualité des emplacements.
Loyers « prime » élevés pour les surfaces de bureaux
Depuis 2020, les loyers « prime » dans les métropoles européennes ont nettement augmenté, soulignant la demande soutenue pour les bureaux de qualité malgré les incertitudes économiques. Dans les grands marchés de bureaux à vocation internationale, la dynamique locative s’est poursuivie, même dans un contexte de hausse des taux et de coûts de financement plus élevés.
Loyers « prime » en plus forte hausse à Munich, Paris et Londres
Les loyers « prime » ont le plus progressé à Munich (+42,1 %), Paris (+33,3 %), Londres – West End (+32,9 %), Prague (+31,1 %) et Amsterdam (+29,0 %). Lisbonne (+27,5 %), Milan (+27,1 %) et Bruxelles (+27,0 %) et ont également enregistré des hausses marquées sur leurs emplacements les plus recherchés. Cette évolution montre que les loyers les plus élevés ont augmenté de manière disproportionnée.
Les hausses ont été plus modérées dans des villes comme Oslo (+12,6 %), Berlin (+18,4 %), Zurich (+16,7 %) ou Genève (+11,7 %). À Dublin, les loyers « prime » sont restés quasiment stables (+0,4 %), ce qui reflète une faiblesse temporaire de la demande et une offre plus abondante de surfaces.
Figure 5
Polarisation croissante au sein des marchés de bureaux européens
Dans l’ensemble, on observe un élargissement de l’écart des loyers entre les marchés les plus chers et les plus abordables d’Europe. La tendance selon laquelle les loyers augmentent le plus fortement là où ils étaient déjà élevés indique une polarisation croissante au sein des marchés de bureaux européens – entre les emplacements « core » très résilients et les sites secondaires, plus exposés aux transformations structurelles.
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