Les certi­fi­ca­tions environ­ne­men­tales, facteur déter­minant de la valori­sation des biens immobi­liers ?

Les certi­fi­ca­tions environ­ne­men­tales, facteur déter­minant de la valori­sation des biens immobi­liers ?

En 2024, la crise clima­tique est au cœur de nos sociétés. L’inaction clima­tique est désormais établie comme relevant de la respon­sa­bilité des États. Le procès intenté par un collectif de femmes suisses démontre l’urgence de la réduction des émissions de gaz à effet de serre (GES) dans la lutte contre le changement clima­tique. 2024 risquerait justement d’être l’année la plus chaude que nous ayons jamais connue. Les proba­bi­lités sont de 22 % de voir cette année marquée par les plus fortes tempé­ra­tures jamais enregis­trées sur un histo­rique de 175 ans par les instituts de recherche sur la météo­ro­logie et la clima­to­logie (dont le NOAA américain). Neuf ans après l’adoption des Accords de Paris, la priorité absolue dans le secteur immobilier reste la conformité vis-à-vis d’objectifs de réduction des consom­ma­tions d’énergie dans les bâtiments tertiaires à horizon 2030 et 2050, et pour cela l’alignement sur les obliga­tions en matière de certi­fi­cation immobi­lière. Les certi­fi­ca­tions offrent une validation des pratiques durables et de la perfor­mance environ­ne­mentale des bâtiments, une référence permettant d’iden­tifier les bâtiments répondant aux critères de durabilité et de les comparer, encou­ra­geant les entre­prises à répondre de manière plus ambitieuse encore aux défis du changement clima­tique. En 2024, les certi­fi­ca­tions sont devenus incon­tour­nable.

Dans cet océan régle­men­taire, y a‑t-il des diffé­rences entre normes, labels et certi­fi­ca­tions ? En quoi et comment les certi­fi­ca­tions environ­ne­men­tales influencent-elles la valori­sation des biens immobi­liers ? Éléments de réponse.

Expertise et certi­fi­ca­tions immobi­lières

Qu’est-ce que l’expertise ?

L’expertise immobi­lière consiste à déter­miner la juste valeur d’un bien en utilisant des projec­tions et des calculs effectués par des experts indépen­dants. Cela inclut l’éva­luation de divers types d’actifs dans le cadre régle­men­taire pour des projets d’acqui­sition, de cession ou de construction/réhabilitation, ainsi que la valori­sation d’actifs intan­gibles et la déter­mi­nation de la valeur locative ou hypothé­caire. Depuis plusieurs années, l’éva­luation ESG est devenue essen­tielle, intégrant des critères environ­ne­mentaux dans les exper­tises immobi­lières grâce à des méthodes de mesure de la valeur verte et des certi­fi­ca­tions environ­ne­men­tales. En 2022, la fondation Profond en Suisse a mandaté Wüest Partner pour calculer un rating ESG basé sur des données chiffrées, reflétant cette évolution.

L’équipe d’expertise immobi­lière de Wüest Partner étudie chaque critère indivi­duel­lement. Car pour chaque actif les critères se déclinent diffé­remment. Une certi­fi­cation n’aura pas le même impact selon la typologie d’actifs et le marché étudié. Il en est de même par exemple pour la certi­fi­cation BREEAM (Building Research Establishment Environ­mental Assessment Method), principale certi­fi­cation inter­na­tionale des bâtiments tertiaires, qui est étudiée au cas par cas.

La diffi­culté majeure de la valori­sation de critères ESG tient au fait qu’ils ne sont pas mesurables en tant que tels. La gouver­nance éthique, par exemple, est un principe d’ensemble qui ne se traduira pas en une valeur chiffrable.

En revanche quatre principes entrent en ligne de compte :

1. Si les critères de certi­fi­cation sont remplis, une baisse des risques sera appliquée sur le calcul des revenus futurs, laquelle se traduira en une augmen­tation de la valeur.
2. Parmi les critères « tangibles » intégrés, on trouve les services proposés (concier­gerie, etc.) et les équipe­ments et la confi­gu­ration des lieux (espaces verts, salle de gym, équipe­ments, branche­ments véhicules EV).
3. La certi­fi­cation n’influe pas direc­tement sur la valeur. Cependant, les critères analysés, par exemple, les économies de charges, l’optimisation des économies d’énergie, ont un impact sur les factures, les montants écono­misés en rythme annuel. Ces économies sont intégrées au loyer. Si une baisse des charges permet une augmen­tation du loyer, une création de valeur inter­vient.

4. Une meilleure perfor­mance environ­ne­mentale génère une valeur nette addition­nelle

Encart chiffres : À la mi-2022, 32 % de la demande de bureaux portait sur des actifs certifiés, contre 30 % seulement en 2019. La forte crois­sance des bâtiments certifiés environ­nement durable sur le segment des bureaux démontre donc l’impact grandissant de la certi­fi­cation verte. C’est pourquoi à l’heure de l’urgence clima­tique, les consi­dé­ra­tions ESG dans l’expertise immobi­lière sont incon­tour­nables, tout comme la certi­fi­cation environ­ne­mentale. (source : étude de CBRE sur l’impact des certi­fi­ca­tions de durabilité des bureaux sur la création de valeur en 2023)

Qu’est-ce que la certi­fi­cation environ­ne­mentale et qu’apporte-t-elle ?

La certi­fi­cation verte repose sur des systèmes d’éva­lua­tions de perfor­mances environ­ne­men­tales des bâtiments. Elle permet de recon­naître les bâtiments qui répondent à des normes élevées en matière de durabilité et d’effi­cacité énergé­tique.

Au niveau inter­na­tional, les princi­pales certi­fi­ca­tions sont la LEED (Leadership in Energy and Environ­mental Design) et la méthode BREEAM (Building Research Establishment Environ­mental Assessment Method).

Dérivée de la BREEAM, la certi­fi­cation Passivhaus porte essen­tiel­lement sur la méthode de construction, la perfor­mance des matériaux d’isolation et la qualité de la venti­lation.

En France, outre la norme RE2020, régle­men­tation énergé­tique et environ­ne­mentale de l’ensemble de la construction neuve, les certi­fi­ca­tions de référence se déclinent en HQE, Biodi­vercity, BBCA, et BBC Effinergie…

•  Le label BBCA (Bâtiment Bas Carbone) s’intéresse aux construc­tions bas carbone, c’est-à-dire qui limitent les émissions de GES (gaz à effet de serre), https://batiadvisor.fr/bbca/
• Effinergie RE2020. Cette certi­fi­cation récom­pense les construc­tions neuves plus ambitieuses par rapport aux exigences de la RE2020, sur des critères appro­fondis de sobriété énergé­tique, d’impact sur le climat et d’adaptation aux fortes chaleurs. https://www.effinergie.org/web/labels/re2020
• La certi­fi­cation NF Habitat. Référence dans le domaine du logement (appar­te­ments et maisons) neuf et ancien, elle ajoute environ 70 critères aux normes imposées par la RE2020 https://www.nf-habitat.fr/certification/

Certi­fi­ca­tions, labels et régle­men­ta­tions, comment s’y retrouver ?

On a parfois du mal à diffé­rencier labels, certi­fi­ca­tions et normes. La régle­men­tation, corpus de lois et de règles obliga­toires dans le domaine de la construction se décline en normes auxquelles le secteur doit se conformer de façon contrai­gnante. Il peut s’agir de règles d’urbanisme, de DTU (Documents techniques unifiés) régle­mentant la conception, l’exécution et la mise en œuvre d’une construction et obliga­toires au titre de la mise en œuvre de la garantie décennale. Enfin, la RE2020, les normes phoniques (intro­duites dès 1969), électriques (la NF C 15–100), ou encore les normes appli­cables aux zones inondables et les normes parasis­miques.

Les labels sont des estam­pilles, dans la plupart des cas un logo, qui démontrent la conformité à des critères de dévelop­pement durable par exemple. Ces derniers sont souvent volon­taires et sont solli­cités pour attester de la conformité à un ensemble de principes de référence, comme le label BBCA par exemple.

Les certi­fi­ca­tions sont des attes­ta­tions formelles délivrées par des organismes de certi­fi­cation indépen­dants sur la base d’éva­lua­tions appro­fondies.

Quels sont les avantages des certi­fi­ca­tions sur la valori­sation des biens ?

Les atouts de la certi­fi­cation en matière de valori­sation des biens sont indéniables. Les impacts peuvent se faire ressentir tant sur la perfor­mance intrin­sèque de l’immeuble, que sur la qualité d’usage, que sur le niveau de risque de l’investissement. Cette approche de mesure de la valeur s’améliore au fur et à mesure que les inves­tis­seurs divulguent leur critère d’investissement en matière d’investissement respon­sable.

Enfin, les certi­fi­ca­tions environ­ne­men­tales mettent en avant les mesures mises en place sur les bâtiments, permettant ainsi une compa­raison entre les diffé­rents bâtiments. En allant au-delà des régle­men­ta­tions, certains programmes pourront choisir de mettre en œuvre des techno­logies et des techniques plus avancées, ce qui peut avoir un impact sur la valori­sation en générant une valeur supplé­men­taire : la valeur verte.

Malgré des dispa­rités entre les grandes villes, la part des bureaux certifiés* a augmenté pour atteindre 20% mi-2022, compa­ra­ti­vement à 14% en 2019, sur un échan­tillon de 297 millions de mètres carrés répartis dans 18 pays et 38 villes à travers le monde (source : étude de CBRE sur l’impact des certi­fi­ca­tions de durabilité des bureaux sur la création de valeur en 2023). En termes absolus, le nombre de mètres carrés certifiés, détenant une ou plusieurs certi­fi­ca­tions telles que BREEAM, WELL, LEED, HQE, etc., a plus que doublé dans certaines grandes villes telles que Berlin, Lyon et Porto. Cette tendance à privi­légier les bâtiments bénéfi­ciant d’une certi­fi­cation environ­ne­mentale se confirme également sur le marché locatif.

*Certi­fi­ca­tions BREEAM, WELL, LEED, HQE

Comment Wüest Partner intègre la valeur ajoutée des certi­fi­ca­tions ?

En colla­bo­ration avec notre équipe d’experts, nous identi­fions facilement les critères les plus impactant en termes de valori­sation immobi­lière. Nous inter­venons donc en amont pour définir une stratégie environ­ne­mentale permettant de valoriser au mieux les projets au service de nos clients.

Nous adoptons chez Wüest Partner une approche du marché intégrant cette valori­sation des critères ESG. Dans un contexte de diffusion accrue de la certi­fi­cation environ­ne­mentale, l’équipe expertise de Wüest Partner apporte également une analyse de l’appréciation de la valeur grâce à son analyse critère par critère à l’intérieur de chaque catégorie de prérequis. Les inves­tis­seurs pourront ensuite utiliser ces marqueurs dans leurs prises de décisions.

Conclusion

L’impact direct des certi­fi­ca­tions environ­ne­men­tales sur l’éva­luation des biens immobi­liers reste difficile à mesurer. Leur influence est évaluée à travers les avantages qu’elles apportent, tels que les économies de coûts et l’amé­lio­ration de l’attrac­tivité du foncier, témoi­gnant ainsi de la valeur verte véhiculée par la certi­fi­cation.

Les critères environ­ne­mentaux ont un effet signi­fi­catif sur la valeur immobi­lière, en renforçant l’attrac­tivité sur le marché et en validant les pratiques durables. Cependant, à ce jour, aucune régle­men­tation ne régule spéci­fi­quement la valori­sation de ces critères. En fin de compte, le marché a bien sûr été le dernier mot pour ce qui est de la valori­sation dans le secteur immobilier. C’est ainsi que la valeur verte globale, devenue un véritable argument de vente, a sa place dans l’équation. 

Co-Auteurs :

Meriem Hatim Loukili a rejoint Wüest Partner France en qualité de consul­tante Durabilité. Meriem accom­pagne les clients de Wüest Partner France dans leur stratégie de label­li­sation (type certi­fi­ca­tions Breeam et LEED) et est en charge des grilles ESG.

Zineb El Jai a rejoint l’équipe de Wüest Partner France en tant que Consul­tante et Analyste en Évaluation Immobi­lière. Elle est en charge des exper­tises immobi­lières, de la mise en place des méthodes de mesure de la valeur verte et de missions de conseil auprès des clients.