Etude : Marché immobilier résidentiel français

L’affaiblissement du marché immobilier résidentiel se poursuit au 1er semestre 2023 et laisse présager un recul histo­rique.

• Le rapport semes­triel de Wüest Partner sur le Marché immobilier résidentiel français 2023 examine les dix plus grandes villes de France en matière de construction neuve, de l’ancien et de la location. Il confirme la très nette baisse du secteur résidentiel. 
   
• Le nombre des transac­tions atteint 1, 2 millions fin juin 2023 sur une période de 12 mois glissants, soit une chute de 14 %. Ce recul s’explique par le contexte écono­mique peu favorable et la forte hausse des taux d’intérêt. La consé­quence est une faible augmen­tation des prix du neuf et de l’ancien, avec une hausse de 5,1 % et 3,1 % respec­ti­vement. La crois­sance des loyers de 1,3 % est presque cinq fois inférieure à l’inflation.  
   
• Le rebond des logements collectifs dans la plupart des villes ne compense pas le net recul des permis de construire, moins 11,4 %.                                        
   
• La baisse du nombre de transac­tions pourrait atteindre 20 % sur l’ensemble de l’année 2023, marquant ainsi le plus fort recul enregistré depuis 50 ans. 

Un contexte écono­mique morose 

Avec une crois­sance du PIB estimée à 0,6 % en 2023, la France se situe en dessous de la crois­sance européenne de 1 %. En revanche, en matière d’inflation, elle se porte mieux, avec un taux de 5,9 % en juin, soit 0,5 point de moins que la moyenne de la zone euro. Cette situation impacte la consom­mation des ménages, dont l’indice de confiance recule de 11,3 % entre janvier et avril 2023 par rapport à l’année précé­dente. 

Le relèvement rapide du taux directeur de la Banque centrale européenne, fixé à 4 % à la mi-septembre, soit le double depuis janvier, impacte fortement la capacité d’achat immobilier des ménages. Cela bride également l’investissement des entre­prises privées qui diminue de 0,4 % au premier trimestre 2023. 

 Construction et logements neufs : une situation très contrastée 

Environ 30.000 permis de construire sont délivrés par mois au premier semestre 2023, un niveau très inférieur à celui de la période précédant la pandémie. Le pic observé au troisième trimestre 2022, qui s’est avéré être un phénomène passager, s’explique par l’anticipation de la régle­men­tation RE 2020. Celle-ci est entrée en vigueur en janvier 2022, imposant des normes plus contrai­gnantes aux logements neufs. Au total, le nombre de permis délivrés recule de 11,4 % au premier trimestre par rapport à la même période de  l’année précé­dente. 

Malgré le ralen­tis­sement de la demande de logements neufs, les prix de vente ont augmenté de 5,1 % en 2022, suite logique de la hausse des coûts de construction. Les prix se stabi­lisent cependant fin 2022, laissant prévoir un retour à la normale. 

En réponse à la très forte demande de logements abordables, la majorité des grandes villes connaît un fort regain du nombre de logements collectifs autorisés : 33 % en moyenne, avec une pointe à Marseille de 77 %. Seules Lyon et Montpellier accordent moins d’autorisations qu’en 2022. 

En ce qui concerne les projets de logements collectifs effec­ti­vement commencés, la situation est inversée : huit villes connaissent une baisse de 25 % en moyenne par rapport à l’année précé­dente. Cependant, Lyon et Nice sont en progression specta­cu­laire, avec respec­ti­vement 57 % et 122 % de projets lancés. 

Pour ce qui est des logements indivi­duels, l’évolution des permis accordés est plus équilibrée. Quatre villes ont délivré plus de permis qu’en 2022, avec une hausse moyenne de 16 % à Paris, Lyon, Marseille et Toulouse. En revanche, les six autres villes connaissent une forte diminution des permis autorisés, avec une baisse moyenne de 40 %. Quant aux projets réellement initiés, sept villes affichent une baisse de 33 % en moyenne, alors que Bordeaux, Lyon et Lille voient leur niveau augmenter de 60%. 

 Logement ancien : forte baisse du nombre de transac­tions 

Comme mentionné précé­demment, 1 069 000 biens ont été vendus en mars 2023 sur les 12 mois précé­dents, chiffre très nettement inférieur à ceux d’avant 2020. Selon la FNAIM, cette baisse qui perdure depuis 2021 pourrait se maintenir tout au long de l’année, ce qui la ferait passer en dessous du seuil symbo­lique du million de ventes. 

En fin d’année, la baisse pourrait atteindre jusqu’à 20 %, une diminution aussi forte n´ayant pas été observée depuis 50 ans. Le rapport de Wüest Partner confirme ces chiffres : huit villes ont connu une baisse du nombre de transac­tions de 11 % en moyenne, seules Paris et Nice ont échappé à la règle avec une légère augmen­tation de 2,9 et 1,5 %. 

Les prix, eux, n’ont que faiblement évolué : plus 2,1 % pour les appar­te­ments et 3,1 % pour les maisons dans toute la France. Toutefois, à Paris et à Lille, les prix ont reculé de 3,2 % et de 2,9 %. Dans les huit autres villes, la crois­sance moyenne est de 2,4 %, avec des taux de crois­sance quasi-stagnants, inférieurs à un pour cent à Bordeaux, Lyon, Nantes et Toulouse. 

 Logements locatifs : hausse largement inférieure à l’inflation 

Tandis que les loyers n’ont augmenté que de 1,3 % en 2022 dans l’ensemble de la France et avec une inflation à 5,9 %, les proprié­taires verront leurs revenus locatifs réels diminuer de presque 5 %. Deux villes enregistrent une hausse des loyers, Nice, avec + 5 % et Rennes, + 2,6 % entre mai 2022 et mai 2023. 

Les villes ayant subi les plus fortes baisses de loyers sont Lyon, ‑4,6 %, et Paris, ‑3,6 %. À Bordeaux, Lille et Montpellier les baisses se situent entre 2 et 1,2 %. Cette tendance peut surprendre en période de forte inflation, mais elle s’explique en partie par l’enca­drement des loyers mis en place et par un mouvement de dépla­cement vers la périphérie des grandes agglo­mé­ra­tions. Les locataires quittent les centres urbains, recher­chant des loyers plus modérés, une évolution rendue possible par la large diffusion du télétravail. 

La crois­sance démogra­phique et les coûts de finan­cement en hausse de la propriété maintien­dront la demande de logements locatifs à un niveau élevé en 2023. Même si la majorité des grandes villes multi­plient les projets de logements collectifs, ceux-ci mettront quelques années avant de se matéria­liser et de relâcher la tension sur le marché locatif. 

 Télécharger le rapport intégral de Wüest Partner : Marché immobilier résidentiel français 2023​ 

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