Linkcity et Wüest Partner présentent une méthode d’analyse de la « valeur verte » dans les projets immobi­liers

Résultat : sur plusieurs projets étudiés, la surper­for­mance ESG génère en moyenne une augmen­tation de 10% de la valeur de l’actif par rapport à un projet standard !
Dans un contexte règle­men­taire qui évolue et met de plus en plus l’accent sur les normes en matière d’ESG (Environ­nement, Social et Gouver­nance), inves­tis­seurs comme utili­sa­teurs, accordent une attention crois­sance à la durabilité de leurs actifs. Une question se pose alors : les critères ESG génèrent-ils une sur-valeur dans les projets immobi­liers et si oui comment l’objec­tiver ? A l’issue de plusieurs mois de travail, Wüest Partner et Linkcity présentent une méthode d’analyse visant à mesurer l’impact écono­mique de la prise en compte des critères environ­ne­mentaux, sociaux et de gouver­nance dans les programmes immobi­liers. Testée sur trois projets de Linkcity, cette méthode a permis d’estimer une valeur complé­men­taire comprise entre 9 et 12% par rapport à des projets respectant les seuils minimaux de la régle­men­tation.

Les critères ESG, une attente de l’ensemble des acteurs de l’immobilier

Le secteur du bâtiment (résidentiel et tertiaire) est l’un des secteurs les plus émetteurs de gaz à effet de serre en France. Il a donc un rôle central à jouer dans la lutte contre le dérèglement clima­tique qui passe par une réduction drastique des émissions de GES.

La loi Climat et Résilience, le règlement SFDR de l’Union Européenne, le reporting extra financier issu de la taxinomie européenne mais aussi le nouveau dispo­sitif régle­men­taire pour les bâtiments (décret éco énergie tertiaire, RE 2020, DPE …) renforcent la prise en compte des critères ESG dans l’ensemble du secteur. Ainsi, les inves­tis­seurs constatent un risque de « décote brune » des projets qui n’intègrent pas suffi­samment l’ensemble des dimen­sions de l’ESG et deviennent de plus en plus exigeants dans leurs stratégies d’investissement.

Face à ces enjeux, Wüest Partner et Linkcity ont uni leurs savoir-faire pour mettre au point une méthode d’analyse spéci­fique permettant d’évaluer l’impact écono­mique de la prise en compte des critères environ­ne­mentaux, sociaux et de gouver­nance dans les programmes immobi­liers.

Une méthode co-construite et testée sur des programmes neufs :

Dans le cadre d’un parte­nariat entre Wüest Partner et Linkcity, trois objectifs principaux étaient définis pour cette mission :

- Co-construire une méthode d’analyse qui mesure l’impact écono­mique des critères ESG sur la valeur d’un projet immobilier.
- Tester cette méthode sur trois projets immobi­liers mixtes développés par Linkcity
- Objec­tiver l’impact écono­mique des critères ESG sur la valeur de marché.

« Partant du constat que la création de valeur liée à la perfor­mance environ­ne­mentale et sociétale d’une opération immobi­lière n’est pas suffi­samment objec­tivée dans le prix de vente, nous avons fait appel à un spécia­liste indépendant du conseil et de l’expertise immobi­lière (Wüest Partner). Cette colla­bo­ration nous permet de carac­té­riser les diffé­rentes compo­santes de la valeur écono­mique d’un actif qui peuvent être améliorées grâce à une sur-performance ESG » explique Christine Grèzes, Direc­trice RSE & Innovation de Linkcity.

Pour mettre en place cette méthode, Wüest Partner a adapté sa grille d’analyse des critères ESG, déjà utilisée par de nombreux inves­tis­seurs pour le rating de leurs actifs, afin de pouvoir l’appliquer à des programmes immobi­liers dès leur conception.

Cette grille est issue de la prise en compte des grands référen­tiels inter­na­tionaux ainsi que des dernières évolu­tions de la régle­men­tation française et européenne.

Wüest Partner et Linkcity ont sélec­tionné trois programmes neufs (deux programmes en dévelop­pement et un en construction) pour lesquels ont été recueillies des données sur les émissions carbone, les consom­ma­tions énergé­tiques, la biodi­versité, la mobilité, la santé ou encore l’économie du projet (réver­si­bilité, modularité, …). Plus de 70 critères ont été pris en compte dans cette grille d’analyse.

Une fois ces données, classées et modélisées au travers de la grille d’évolution, les équipes de Wüest Partner ont appliqué la méthode DCF (Discounted Cash Flow), utilisée par les inves­tis­seurs pour calculer le rendement de leurs actifs sur le long terme, afin d’estimer comment les revenus et les charges liés à l’actif pendant toute sa durée de vie sont impactés par les critères et la notation ESG dans son ensemble au travers du taux d’actualisation.

« La nouveauté est d’observer la sensi­bilité des niveaux de charges et de revenus par rapport à la perfor­mance sociale et environ­ne­mentale d’un actif immobilier. Les perfor­mances ESG de l’actif vont impacter sa cote de désira­bilité (rapidité de location, baisse du taux de vacance) et rehausser sa valeur de marché. Au global on estime une survaleur moyenne de l’actif autour de 10% par rapport à un projet respectant la régle­men­tation » explique Zahra Tanji, Consul­tante Sustai­na­bility Wüest Partner.

Mieux comprendre les critères ESG pour mieux les valoriser :

Pour les deux parte­naires, cette démarche vise à mieux comprendre les attentes des inves­tis­seurs et leur apporter des infor­ma­tions clés sur le monitoring des consom­ma­tions énergé­tiques, l’usage des matériaux biosourcés, la gestion des ressources, la prise en compte de la biodi­versité ou encore le calcul des émissions de CO2 en phase d’exploitation …

« Alors que le volet régle­men­taire est actuel­lement perçu par les acteurs de l’immobilier comme une contrainte, cette méthode nous permet d’avoir un temps d’avance, en trans­formant une contrainte en oppor­tunité. » explique Bérengère Oster, Managing Director France de Wüest Partner

« Cette démarche montre concrè­tement que l’application de critères ESG crée une sur-valeur, ce qui encourage évidemment à anticiper les régle­men­ta­tions et, s’il le fallait encore, à l’application d’une trajec­toire RSE ambitieuse. » ajoute Christine Grèzes, Direc­trice RSE & Innovation de Linkcity.

Pour les équipes de Linkcity, cette étude est une source précieuse d’informations dans les échanges avec les inves­tis­seurs. Elle permet, en décom­posant la valeur ESG, de l’intégrer de manière perti­nente dès la conception d’un projet et de la promouvoir dans les outils de commer­cia­li­sation des programmes immobi­liers.

« Dans notre trajec­toire carbone, nous avons mis notamment l’accent sur certains points comme les matériaux biosourcés ou le bois, mais l’étude nous montre aussi l’importance notamment des énergies renou­ve­lables. Au final, c’est la perfor­mance dans le temps, c’est-à-dire tout au long de la vie du bâtiment, qui est essen­tielle. » explique Frédéric Delabie, Directeur Linkcity Nord Est

Pour Linkcity et Wüest Partner, il est néces­saire de déployer cette démarche à plus grande échelle.

Mieux comprendre les critères ESG pour mieux les valoriser :