Les enjeux de durabilité au cœur de la valori­sation immobi­lière  

 Les enjeux de durabilité immobi­lière 

Toujours plus alarmistes, les rapports du Giec se succèdent, corro­borés par l’augmentation et l’intensité des catas­trophes naturelles dans le monde. Les conclu­sions de la science clima­tique ne font plus débat. Le changement clima­tique est une réalité, devenu un sujet politique et écono­mique. C’est aujourd’hui le temps de l’action, du refus du statu quo. A défaut, les opéra­teurs immobi­liers pourraient avoir à constater des pertes impor­tantes, en raison d’actifs devenus obsolètes, dans leur utili­sation, leur bâti et leur attrac­tivité sur le marché. 

En parti­culier, le changement clima­tique fait peser trois grands risques sur le secteur immobilier : physiques, régle­men­taires et de marché. Les risques physiques sont nombreux et ont pour cause d’altérer la structure des bâtiments. En 2021, le montant des pertes causées par les catas­trophes naturelles dans le monde s’est établi à 250 milliards de dollars. On estime par ailleurs à 35%* la part des sociétés d’investissement immobilier cotées exposées à des risques d’inondation et de montée des océans (* Source : Four Twenty Seven) 

Les risques régle­men­taires, de leur côté, émergent liés à un renfor­cement des obliga­tions et des normes environ­ne­men­tales au niveau français et européen notamment. Qu’il s’agisse du nouveau diagnostic de perfor­mance énergé­tique (DPE) inter­disant à terme la location de logements classés F et G, du décret tertiaire imposant des seuils pour la consom­mation d’énergie dans les bâtiments tertiaires ou encore des règle­ments européens taxonomie et SFDR venant encadrer la finance durable et renforcer les exigences en matière de reporting de durabilité. Ignorer ces nouvelles régle­men­ta­tions, c’est s’exposer à des taxes et pénalités, à des surcoûts liés à la mise en œuvre tardive des dépenses d’investissement en capital. 

Ne pas intégrer les enjeux de durabilité dans le secteur immobilier fait courir aussi des risques de marché. Ceux-ci se manifestent in fine par la perte d’attractivité des biens non durables pour les inves­tis­seurs, par une remise en question de la compé­ti­tivité et renta­bilité même de ces biens jusqu’à devenir inadaptés à leur marché et illiquides pour cause d’irré­ver­si­bilité. Ce qui contribue à la décote brune ou « brown discounting ». En l’absence de stratégie active, l’obsolescence d’un bien immobilier risque de s’accélérer et de se traduire concrè­tement par la baisse des loyers, la hausse de la vacance locative, par l’augmentation des coûts de mainte­nance et autres charges non récupé­rables, par la hausse des capex ou par une baisse de sa liquidité dans son marché.  

La valeur verte 

A contrario, intégrer les critères de durabilité et les objectifs clima­tiques dans son porte­feuille immobilier permet de capter ce que l’on nomme désormais la valeur verte ou « green value » et d’éviter le brown discounting.  

Près de 80% des bâtiments qui seront utilisés en 2050 sont déjà construits. Décar­boner le secteur immobilier aujourd’hui signifie donc améliorer la perfor­mance de nos futurs lieux de vie. « Une bonne gestion permet ainsi de trans­former les risques liés à l’obsolescence d’un bâtiment en oppor­tu­nités. Pour cela, il faut optimiser la qualité intrin­sèque des bâtiments, la perfor­mance de leur gestion et de leur exploi­tation, leur utili­sation. Les inves­tis­seurs conti­nuent à cibler les immeubles qui sont certifiés et cette recherche de perfor­mance énergé­tique des bâtiments devient complè­tement corrélée à la recherche de perfor­mance finan­cière sur ses actifs. Adopter une gestion proactive optimise la résilience et la durabilité de l’immeuble, c’est ce qui amène à la valeur verte », indique Zahra Tanji, sustai­na­bility expert chez Wüest Partner. 

« Mais attention, il ne s’agit pas seulement de mettre en place des certi­fi­ca­tions sur ces bâtiments ou d’obtenir des labels pour consi­dérer avoir mis en place une stratégie d’investissement durable sur son porte­feuille d’actifs immobi­liers », avertit Ruben Bouhnik, key account manager chez Wüest Partner. « Ce qu’il faut, c’est plus que cela, c’est une vision, une stratégie globale, qui épouse les objectifs clima­tiques, intègre les risques et les coûts, évalue les impacts finan­ciers réels, mais aussi prend en compte les aspects sociaux et de gouver­nance (ESG) », ajoute Victor Plumel, head of valuation and advisory. Les locataires sont-ils en capacité de supporter les charges travaux refac­turées supplé­men­taires liées à la recherche de perfor­mance énergé­tique d’un immeuble ? Comment leur démontrer l’intérêt commun dans cette approche ? Quelles sont les consé­quences du télétravail ? Comment faire du bureau un lieu adapté aux attentes de ses occupants ? C’est l’appropriation de cette stratégie et la compré­hension de tous les enjeux qui poussent à agir de façon efficace. 

Reste que créer de la valeur verte a un coût.  Cependant, « avec des surcoûts anticipés, nous observons à la fois une résilience de l’actif face à ce brown discounting mais également une surper­for­mance liée à la valeur verte », souligne Victor Plumel.  D’autre part, « il faut aussi consi­dérer que les coûts d’exploi­tation et de construction baisseront à l’avenir, grâce notamment à l’opti­mi­sation des techniques de construction, des moyens de production, ou encore la baisse des coûts de la mise en place des systèmes énergé­tiques durables. Un exemple parlant est celui des systèmes photo­vol­taïques ayant affiché une chute de leur coût d’environ 90% entre 2015 et 2020 selon statistics lazard, 2020 », détaille Victor Plumel. Et leur renta­bilité s’est sensi­blement améliorée également, des suites des pénuries d’énergies liées à la guerre en Ukraine. 

Ainsi « afin d’optimiser l’intégration écono­mique de la durabilité au cœur de l’immobilier, la recherche scien­ti­fique est fonda­mentale », pointe ainsi Zahra Tanji. 

Pour aller plus loin, retrouvez le replay du webinar “Les enjeux de la durabilité dans le secteur immobilier : risques et oppor­tu­nités”. 

* Source : Four Twenty Seven